わけあり・事故物件

質問

友人の勧めもあり、わけあり物件の購入を考えています。

この物件は以前入居していた所有者？が自殺を図り亡く
なった物件です。現在は所有者が変わり再度転売する
との事で私に白羽の矢が立っている状況です。

仮に私が購入した場合、リフォームし賃貸を考えています。
又、良い時期が来れば転売も考えたいと思います。

しかしこういった物件の基礎知識・対応方法を良く知りません。
従いまして購入後の賃貸又は売買時の告知義務を詳しく
教えて頂きたいと思います。又、賃貸・売買時の一般的な
価格設定についてアドバイスをして頂ければ幸いです。

以上宜しくお願い致します。

回答No.1

ballandeggs

わけあり物件は、相場より安いことが殆どです。
見た目は何ともない物件が、格安で借りられたり、買えたりできます。

自殺など目に見えないデメリットについては、精神的瑕疵や心理的瑕疵と言って
売買の際の告知義務となります。

この告知義務とは、厳密にいうと、宅建業法第35条に定めらている事項の説明で
「当該事実を告げないことによって、取引の相手方などが重大な不利益を蒙る事実」を差します。

売買の対象物や、法令制限と同様に、自殺や事件など、購入者の利益に関する重要な事項は説明する義務があります。

しかし、転売を繰り返すことでクリアになるのか？という点については、グレーです。
賃貸の場合は、一度賃借人が変わってしまえば告知義務は無いと言われています。
当然その賃貸期間にもよるのでしょうけど。
宅建業法第47条では、宅建業者は、重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはいけない。
と書いてあります。

つまり、何年経とうと、わけあり物件であった事実を宅建業者が知っていたら、告知しなければならない。
と、解釈もできます。

状況によっても異なるでしょうが、そのあたりも含めて、グレーです。

わけあり物件とは、そもそも、一般的にネガティブ要素があるから安いわけで、
そのネガティブ要素が、容易に払拭できるようであれば、さほど安くしなくとも買い手がつくはずですが、
大抵、最初から安い物件は、調査されつくしてしまい、二進も三進もいかない場合が殆どです。

特に、精神的瑕疵物件は、周囲の評判や噂により、長期にわたり借り手が付き辛くなります。
賃貸の場合、賃料を下げることよりも、そもそも借り手がつかない、空室率の方が問題になります。

わけあり物件を購入するためには、重要事項説明に記載された事以外にも、
近隣のヒアリング等も含めた入念な調査が必要不可欠です。

参考URL：

http://www.balleggs.com/blog_balleggs_2_id_31119.html