- ベストアンサー
自宅の周りが全て他人の土地で道路と接していません
自宅の周りが全て他人の土地で囲まれていることが分かって驚いています。 かなり昔からの土地で、公道には専用通路(幅約２．５メートル）のような形で接していますが、この通路も他人の土地の一部でした。 建て替えを予定していますが、この通路を私道扱いとして建築確認が取れるのか分かりません。土地の所有者に通路として使用を認めてもらえば（たとえば承諾書のような形で）建築確認は取れるのでしょうか？ もし、この部分を買うとしたら通路を含む全体を買う用になったら、金額的なかなり難しいと思います。 このままの状態で、建て替えをしたいのですが、是非アドバイスお願いいたします。
- inos
- お礼率81% (43/53)
- その他(住まい)
- 回答数5
- ありがとう数3
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
補足読みました。 では、借地契約などでうまくいくとよいなあと思います。 担保を取る際によく銀行と相談し、出来れば行政書士さんなどに問題ない書式で今後の利用に担保のとれる書面を作っておかれるとよいでしょう。 ちなみに２棟は建ちません。 １件当たりに２ｍ以上の接道が必要ですから。 たとえ、この路地部分を道にして2ｍ以上接する敷地に分割して２棟建てたいと言ったとしても、 この敷地の状態からいえば２棟あなたが建てても2.5ｍの部分を道にすることは不可能だと思います。 まず「以前からある」わけではないこと。 道路にするには幅員が４ｍ必要であること。これをとてもみたしません。 なので、２棟はこの路地を利用して建築することはまず絶対的に不可能です。 どうしてもとなると（わたり廊下を造るなどしてでも）増築扱いになります。 なので、建築物の検査済証がないと次の増築もできなくなりますのでかならず合法建築、合法維持、合法に検査済証をお取りください。 老婆心ながら ２棟建てるという計画よりも本当はまずはその土地を譲って（売買）してもらうのが筋ですよ。 敷地延長は担保価値は７～８割しかも借地ではさらに１～２割は確実に価値を落とすでしょう。 土地を買うお金はないというならば家も融資を利用すると考えれば担保の低さは建築を不可能にします。 とても２棟の建築資金は借りれないのが普通でしょう。 つまりどちらにしろ現金が必要であり、現金があるならまずは敷地有効利用価値を落とさない土地の取得にかけるべきです。隣人も相続や破産などいつ所有者が変わるかわかりません。いつまでもその土地が使えるわけではありませんから。
その他の回答 (4)
- kei1966
- ベストアンサー率46% (1033/2245)
専用道路というからには、その部分を使用するのはあなたの敷地だけですか？ その場合については、 一敷地しか使わない路地の部分は「道」にはなりません。 多くの人が使わないと「道」とはいわないのです。 その場合はその土地を敷地の一部とすれば、公道に接する幅も2.5ｍあるということで接道条件をみたしますので、所有者にお借りすることを承諾してもらう形になります。 つまり、形状は旗さお敷地で申請可能です。 ただし、人の土地を介さなければ公道につながらないとなると融資は厳しいです。 担保価値も低ければ、融資もしてくれない可能性があります。 きちっとした書類を作りその敷地が使える公的な書類を作っておくことをお勧めします。 つまり所有者は全く使えないので購入は厳しくても借地料等の契約が必要になる可能性もあるお話です。 この道状の部分を他に何軒の家が使って公道とつながっているかによって事態は違います。 もし、複数であれば補足にて件数等お知らせください。
補足
回答ありがとうございます。この道路部分の使用は現在当方の家だけです。形状は「旗さお敷地」です。ただ近い将来、敷地内ににもう一軒小さな家を立てることも考えていますが、2軒となるとまた話は違ってくるのでしょうか？
- kentkun
- ベストアンサー率35% (1107/3093)
そういう土地で建築確認申請を取る時は 専用通路の土地の持ち主が、あなたの住居の専用通路としてその使用を認める という使用承諾書が必要です。 その持ち主が複数以上の人数になるのなら、その全ての人の承諾書が必要です。 なお、承諾書の内容の期限は、金融機関の融資の返済期間以上が絶対条件です。 建築資金が公庫等に頼る場合は、その金融機関からその土地の持ち主に 承諾書の内容について確認があります。
お礼
ありがとうございました。参考になりました。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
道路認定されるか否か、役所にて調べる 地主の事情を調べる 公図、登記、経緯 を調べる 其れから作戦開始
お礼
あるがとうございます。やる事が沢山ありそうですね。
- yasuto07
- ベストアンサー率12% (1344/10625)
私道をかいとるか、私道を当してもらう契約書がなければ、道路にならないのでは。 その辺、土地鑑定士とかにお願いしても良いのでは？。 もしそれができなければ、その土地は使えないのだし。
関連するQ&A
- 道路との間に他人の土地が存在します
12年ほど前に土地付中古住宅を購入しました。 北側に頂点がある東西に長い三角形をした約31坪の敷地で、南側約24mの長辺側は幅約3.5mの公道に接しています。 ところが最近、家屋の建て替えを検討して土地の調査を行ったところ、その南側長辺には幅30cmほどの他人の土地が24mにわたり存在していることを知りました。要するに、私の土地は公道に接しているのではなく、敷地と公道との間に、異常に細長い他人の土地があるという状況です。 調べたところこの他人の土地は、この住宅地を30年前に最初に造成・建築した会社 A が所有者となっていました。建て替えを相談した建築士によれば、昔は、後々に所有権を主張して小遣い稼ぎをするために、このような登記を行っていたことがよくあった、とのことです。 もちろんこの住宅の購入時には、購入時の所有者であった建設業者 B および仲介の不動産業者 C からそのような説明は一切なく、また契約時に B, C 双方から渡された重要事項説明書にも、 「敷地と道路の関係：敷地が約3.5m幅の公道に接し 間口が約24mに接している」 と記載されています。 もし建て替えを行うのであればこの細長い土地に手を加えることになるため、土地の所有者に了解を得なければならず、その際には金銭の要求をされることは必至です。 また建て替えをせずここを売却しようにも、このような他人名義の土地が存在していてはそれもままなりません。 この土地の存在を12年前に知っていれば、当然ですが購入はしませんでした。 以上のような状況ですが、私は購入時の所有者であった建設業者 B および仲介の不動産業者 C に対して、この問題の排除を要求することや、または虚偽の説明をされたことで一般的な評価額より相当に高い買い物をしてしまったことに対する損害賠償請求を行うことは可能でしょうか？ よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 通路扱いの私道の売買について
初めまして。 ３件並んでる奥の家が売りに出ることになりました。 私の家は、真ん中の家です。 一番端の家は、公道に面しております。 ３件共有名義(持分1/3づつ)の通路扱いの舗装土地があります。 奥の不動産屋が来て、3件共有の「通路扱い」というのがダメみたいなので「通路」→「私道」と地目変更をしたいのでということで承諾書に印をつきました。 ところが、またやってきて、私道の間口２メートル分を所有権にすると多く銀行からの融資がでるとか・・・・で、売ってくれと言われました。 間口２メートルとられてしまうと、来客時に車を駐車するスペースのなくなるし何かと生活に支障が出てしまいます。 不動産屋は、のちのちお宅も建て替えも売買もできくなるよ。みたいな 脅迫まがいなことをいわれてしまいました。２メートル売ってしまったら、建て替えも売買もできなくなってしまう気がするのですが・・・ 私道の謄本をとりましたら、端の公道に面してる家は、建て替えを５年前にしており私道には抵当権がついておりました。 こういう場合でも、２メートルの売買は可能なのでしょうか? 不動産屋は、謄本も見てると思われますが抵当権に入ってる物件は売ることができるのですか? こちらの方では、端の公道に面して家がＯＫならば応じなくてはいけなくなるとおもってるのですが・・・ すいません。ど素人で言葉にわかりづらいかと思いますが ご意見お願い致します。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 袋地の通路のセットバック
袋地に私の家（土地・建物は所有権有り）があります。 公道から私道に入り、私道が途中から通路となり突き当たりが私の家です。私道と通路は見た目は同じです。 私道・通路は地主のもので私は負担していません。 通路は、登記上は私道となっておらず地主の土地で通行に使用しているので事実上通路になっています。 私道部分は、以前は全て通路になっていたようで両脇の家の建て替え時にセットバックをして私道に変更したようです。 問題は残された「通路」です。このままでは私の家は再建築不可のままです。 現在、通路に面している家（地主からの借地）が建替工事中です。せっかく建替えですのでご近所（みんな同じ地主からの借地）の皆さんもセットバックを望んでいるのですが、その家はセットバックをしないで建替えを進めています。 区役所に問い合わせると、地主との話し合いでこの通路は私道ではないので「何でもない土地」だからセットバックは必要ないとのことで建築許可をだしています。 何とか私の家を再建築不可から脱出したいのですが、良い方法はないでしょうか？ またセットバックして通路を私道にする方法はないでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 他人の土地に建物
建設関係の仕事をしています。とある顧客から増築の相談を受け、現状の公図等を調べたところ、既存の建物が他人の土地に一部またがって建っている（数年前の建設らしい）ことが判明。場所は山の中で、顧客は隣地所有者から土地を借地して農園や通路として使用していますが、境界線等は確認しにくい土地状況のため、お互いに建物がまたがって建っているとは気づかなかったらしい。こういう場合建物の敷地と土地所有との関係はどうなるのでしょうか。要は「他人の土地でもその所有者の承諾無しに好きに敷地境界を設定して、確認申請等の手続きを行う事が出来るのか？」と言う事です。アドバイスお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 団地内の道路の所有者は誰ですか？
８軒程度の小さな団地ができるとします。 その土地はすべて管理会社の物です。 家を建築したら、団地内に道路が必要です。 ※家は市所有の公道に接していません。 その道路の扱いはどうなりますか？ 管理会社所有の私道ですか。 市（または県）所有の公道でしょうか。 公衆用道路となるのでしょうか。 団地内に幅６m（４ｍ？）の道路をつくり、その道路は（無償で）市の物となると聞きました。 ・・・が、法律的な根拠がわかりません。 上記について、法律に基づいた情報をお願いします。 例： 道路交通法○○条の○○、とか、建築基準法○○条の○○とか・・・。
- ベストアンサー
- その他（行政・福祉）
- 現在住んでいる住宅の価値について
私が現在住んでいる住宅（一戸建て）は約26年前（昭和61年）に新築し、私の父名義で購入しました。 その父も高齢になり、相続等の問題も考えなくてはならない時期に入ったこともあり、以下の疑問について回答いただきたく質問いたします。 この住宅が建っている土地には専用の私道が無く、隣接するアパートの通路を通って家に出入りしています。公道にも面していません。 この隣接するアパートというのは私の伯父が所有しております。 26年前に建設した当時は、伯父の父（祖父）が建設業と不動産業をしていたこともあり、当時の所有者であった祖父と父との間で土地の売買と住宅の建築を進めたそうです。 私が聞いた話だと、アパートの通路を共有という形で建築許可申請を出し許可されたとのことです。 その隣接するアパートも、遅くても2年後には全面建て替えで取り壊すそうです。 新しく建つアパートはどのような形になるのかは知らされていないので不明ですが、現在の建築基準法？等の法律に照らし合わせると、私が住む住宅の通路（私道）はどうすればよいのか解りません。 このまま無知なことをいいことに、親戚のいいようにされては気持ちがすっきりしませんので、少しでも知識を得たいと考えています。 この住宅の価値を周辺の住宅と同等のものにするには、どのような形にするのがベストなのか知りたいです。 一般的な不動産屋さんにこの住宅が建つ土地の価値を見てもらったところ、とても売る気になれない金額でした。 ちなみに東京の下町と呼ばれる場所です。もし私道を持たなくてはいけない場合、また伯父にそれの購入を勧められた場合、私にはそのような経済的余裕はありませんので、伯父に売却を考えています。その際はもちろん、公道に面ている住宅と同等の価値で買ってもらいたいです。 不動産や建築の専門家からの回答をお願いします。
- 締切済み
- 不動産売買・投資
- 公道までに私道を2本通行しなければならない土地について
現在購入を検討している土地のことで質問があります。 その土地A（所有者A）は、巾5mの私道B（所有者B)に接しており、さらに巾5Mの別の私道C（所有者C)を経て公道に接続しています。私道Bについては土地Aの通行権等が登記されており特に心配しておりません。しかし、私道Cについては何の権利も登記されておらず、将来にわたり通行が保証されているか不安です。 歴史経緯によると、C氏所有の農地がまずミニ開発により宅地化し、その後、B氏所有の農地もミニ開発により宅地化されました。しかし、B氏所有の農地は、巾4Ｍ以上の公道に直接面していなかったため、C氏所有の私道を利用し、開発許可を得たようです。不動産業者によると、私道Cは位置指定道路になっているため心配ないと言うのですが、本当でしょうか？ 非常に不安です。 法律に詳しい方のアドバイスを、よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 宅地購入： 接道となる道が他人名義の場合の問題点？
初めて投稿します。 自宅の新築のため、宅地の購入を検討しています。 ある物件について、購入に積極的になっていたのですが、 接道について心配になり、迷っています。 当初の情報では接道は公道になっていたのですが、 正確には公道ではなく、他の人の土地のようなのです。 以下、宅地として買おうと思っている部分を「宅地」、 公道と思っていたら私道だった部分を「私道」と呼びます。 宅地の前の道は幅がおよそ4mなのですが、 その幅のうち宅地に近い側の2m幅が私道、 宅地から遠い2m幅が市道になっています。 私道は、税金滞納のカタなのか、国税局に差し押さえされている 状態のようです。差し押さえの状態が続くと公売や競売という形で 売りに出される可能性がある、と理解しています。 ちなみに私道所有者の住所は、 当該の宅地から徒歩数分離れたところになっています。 理想的には、私道所有者が税金を納めて差し押さえ状態を解決し、 なおかつその土地を市に寄付して公道にしてくれれば、 何の心配もない話になります。 しかし、仮に、何らかの悪意のある第三者が私道を購入すれば、 宅地を購入する私たちに通行してはいけないなどの難癖を つけることが可能になるのではないか、と心配しています。 この難癖について、私たち（買主）側の不動産屋さん、 および宅地購入後に建築をお願いする予定のハウスメーカーの 担当者に相談したところ、「心配ないでしょう」というニュアンス （けれど「絶対そんなことにはなりません」とは言わない）の 回答でした。 まだ自分でも状況を整理しきれておらず、 説明が足りない部分もあるかもしれませんが、 以下の５点についてご回答、ご助言をいただけませんでしょうか。 【質問１】 私たちが私道を国税局（？）から購入することはできるのか？ （購入できれば、市に寄付して公道にしてもらうつもり） 【質問２】 購入の場合の単価の相場は、周辺の宅地の相場と同じなのか？ あるいは「周辺宅地の○割程度」のような相場があるのか？ 【質問３】 私道を私たちがいったん購入するのではなく、 国税局から市に直接寄付することはできないか？ 【質問４】 買主（私たち）側不動産業者とハウスメーカーは 「通行と掘削の使用承諾書を私道所有者からもらえば大丈夫」と 言っているが、これを信じてよいのか？ 差し押さえられている当事者の私道所有者から承諾書をもらって、 どんな意味があるのか？ 【質問５】 Web で検索したところ、 他人所有の接道が知らないうちに差し押さえられていて、 家を建て替えようと思ったらローン審査を通らなかった、 あるいは本体部分（私の相談の宅地に相当）の担保価値が下がるので ローンの貸出可能額が減った、という事例があった。 こういう事例は本当にあるのか？ また、この事例、あるいは通行権等に関する「難癖」以外に、 接道部分の所有が中途半端であることによる弊害やリスクには どんなことが考えられるか？ 以上５点です。よろしくお願いいたします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- ３階建の規制について
３階建ての規制について教えてください。現在神奈川県逗子の土地を検討しているのですが、地型が専用通路型で、公道への接道が2.05ｍです。途中でほぼ直角に曲がって建築敷地に入る形です。この場合、公道より直接敷地を見ることは出来ないのですが、3階建ての建築は可能でしょうか？補足をすると、隣地も同様の形で、お互いの専用通路部分は承諾書で互いに通行でき、実際は４ｍの道路のような形です。規制緩和措置などご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。
- 締切済み
- 新築一戸建て
- 土地使用承諾料について
接道のしていない土地を所有しているのですが43条の但し書きにて 建築をするために手前の所有者（貸し駐車場）と折衝を行っています。 通路を確保できれば建築できるのですが、そのためにはその方の土地の一部を若干触る必要があります。 土地の使用自体は協力的なのですが、そのような工事をするに当たって、承諾料の提示を求められました。 そのような承諾料の相場があれば教えてもらいたいのですが・・・。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
お礼
いろいろな視点からのアドバイス大変参考になりました。やはり、先のこともよく考え、もう少し時間をかけてひとつずつ検討し、地主さんとも相談ていきたいと思います。ご丁寧な回答ありがとうございました。