通路扱いの私道の売買について

質問

初めまして。
３件並んでる奥の家が売りに出ることになりました。
私の家は、真ん中の家です。
一番端の家は、公道に面しております。
３件共有名義(持分1/3づつ)の通路扱いの舗装土地があります。
奥の不動産屋が来て、3件共有の「通路扱い」というのがダメみたいなので「通路」→「私道」と地目変更をしたいのでということで承諾書に印をつきました。
ところが、またやってきて、私道の間口２メートル分を所有権にすると多く銀行からの融資がでるとか・・・・で、売ってくれと言われました。
間口２メートルとられてしまうと、来客時に車を駐車するスペースのなくなるし何かと生活に支障が出てしまいます。
不動産屋は、のちのちお宅も建て替えも売買もできくなるよ。みたいな
脅迫まがいなことをいわれてしまいました。２メートル売ってしまったら、建て替えも売買もできなくなってしまう気がするのですが・・・
私道の謄本をとりましたら、端の公道に面してる家は、建て替えを５年前にしており私道には抵当権がついておりました。
こういう場合でも、２メートルの売買は可能なのでしょうか?
不動産屋は、謄本も見てると思われますが抵当権に入ってる物件は売ることができるのですか?
こちらの方では、端の公道に面して家がＯＫならば応じなくてはいけなくなるとおもってるのですが・・・
すいません。ど素人で言葉にわかりづらいかと思いますが
ご意見お願い致します。

回答No.4

u2u2u2 · ベストアンサー

幅員４ｍの私道が公道に接しているという前提で書きます。
３人共有で建築物が建てられたということは、位置指定道路の可能性があります。役場等で確認してください。

位置指定道路でない場合。
これは貴方にも問題が生じます。Ｃさんと一緒に改善しましょう。位置指定道路にするか、登記の３人共有の現状を２人共有（貴方も含む）にしてください。２ｍずつ分筆をして所有する方法もありですが、地方によって慣習もありお近くの専門家に問い合わせすることをお勧めします。
位置指定道路の場合（可能性は低そう）
売却も可能ですが、そのときは念のために通行地役権等の契約もありですね。詳しくはお近くの専門家にすることをお勧めします。

最後に３人共有の場合は２ｍ×３人で６ｍの幅がないと基準法の２ｍの道路（私道）になりません。注意してください。

お礼

ありがとうございました。
なんとなくわかりました。
今後また来ると思うので教えて頂いた知識を元に
よく聞いてみたいと思います。

回答No.3

0621p

＞「通路」→「私道」と地目変更をしたいのでということで承諾書に印をつきました。

この意味がもう一つよくわかりません。おそらく地目変更ではなしに、役所でその道路をどう扱うかと言う事についてだと思います。この機会に役所へ行って「建築指導課」というような名前の部署で、その道路が建築基準法上でどういう扱いになっているのか？調べておいたほうが良いですね。もしその道路が建築基準法上の道路として認められているならば、間口２ｍ売っても建て替えには支障ありません。ただし土地の価値としては落ちると思います。端の家の抵当権が私道についている件に関しては、抵当権を付けている金融機関がどうＯＫするかどうかですが、難しいのではないかと思います。

お礼

ありがとうございました。
「役所」がどうとか・・・と言っておりました。
抵当権についても納得できました。
また不動産屋が来ると思うのでいろいろと聞いてみます。

回答No.2

oo14

なんかとんでもないことをいう方のようです。
そんな方には通行禁止ないしは通行料をいただくべきです。
役場にいって、3件共有の土地を分離して位置指定道路にしてしまうか、柵でも囲って、奥の方が通れないようしたらいいと思います。
通行権を主張してきたら、位置指定道路にする旨の書類にハンコをもらっておきましょう。
そうできなければ、あなたの土地はまったく価値がありません。
私も同様の土地はもっており、そんなことを主張すると、
まったく使えなくなる家が１軒ありますので、
仲良く共有する方法を取っています。
分筆すれば、狭い土地ですので、税金はかかりません。
場合によっては役場が買い上げてくれます。
市道扱いになれば、舗装とかメンテナンスは役場持ちです。

応じるという話は一体いくらもらえるのか、
あなたの土地はその方のものになるようなものなので、
補償金として家部分の土地値時価ぐらいはだすという
契約書はもらっておいたほうがいいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
多分、今の私の家も建て替えや売買は難しいのですか？
公道から間口2メートル以上接してないとダメとか聞いたことがあります。接してる私道があってもダメなのですかね？？
不動産屋は、少しでも高く売りたいかんじです。
私道を諦めれば、安くても銀行の融資は出ると思うのですが
そういういやらしい考えが気に入りません。
今後、どういう方が越してくるかわかりませんから・・・

回答No.1

u2u2u2

Ａ、Ｂ、Ｃさん達。Ｂが貴方。
Ａさんは公道に面している。Ｂ，Ｃさんは公道に面していない。
Ａ，Ｂ，Ｃさんは通路扱いの舗装土地に面している。それは３人の共有持ち分である。この前提でよろしいのでしょうか？

重要な問題。その通路扱いの舗装土地は幅何メートルですか？
市役所等で幅何メートルの通路扱いの舗装土地なのか調べる必要があります。

下手をしたら、貴方は駐車場の問題以上に再建築不可の状態になってしまうかも知れませんよ。慎重に。

お礼

ご回答ありがとうございます。
３件の家の土地は、公道より段々になっており(表現が難しくてすいません)私道は、小さい長方形とそれより少し大きい長方形と2つの土地にわかれてます。間口は、奥の家から公道まで約３メートル。
私の(Ｂ)の家から公道まで間口2.5メートルほどで、長さは短い方も4メートルはあります。
Ａさん宅は、若夫婦にて主権が代わっており面識があまりなく近所付き合いもないので、不動産屋になんか言われたかとか聞けません。
Ａさん宅が抵当に入ってるようですからＡさん宅が承諾する可能性は少ないと考えてもよろしいのでしょうか。。。