賃貸マンションの退去時のお金について！

質問

昨年１月に入居しました。築２０年の2DKのマンションです。こちらが悪いことは重々承知ですが、ペット不可のマンションで、猫を飼っています。
すでに、ふすまが１枚アナが空いた状態です。（机を移動中に過ってぶつけてしまいました）
畳には猫が走り回ってできた傷もあります。
壁紙はたぼこを吸わないので、綺麗ではありますが、猫のつめとぎのあとがあります。
柱にもつめの跡があります。明らかに私の責任でできた、傷、穴です。しかし、築２０年ということなので、もともと在った、柱のアナや、浴槽のとれない汚れなど、「最初から」というものも多いです。
入居時は、畳、壁紙、ふすまの上紙は新品に貼りかえられてありました。
退去するときは多額のお金がかかるのでしょか？管理会社は不動産会社が、対応してくれますので、おそらく退去時の立会いは、不動産会社だと思います。
契約書には、借主の責任で復旧とされています。
入居時に敷金２０万円、礼金なしという形で入りました。
返ってくるお金は最初からないということになりますので、退去時の負担が大きくなるので、いまさらながら、びびっています。こちらが、ペット不可のマンションで飼っているのが悪いのは承知です。その退去時にかかるお金を今から貯蓄しておくことも考えておりますので、質問いたしました。
また、もし、猫を飼っていなかったとしても、退去時の汚れなどは、請求の対象になるのでしょうか？どのみち、ふすまの張替えや、壁紙、畳の張り替えはあるはずなのですが。

回答No.1

noname#239262

不動産系の専門家です。出版従事者でもあり、『集合住宅におけるペット問題』（本名ではない）を最近発行しました。
なお、今回ケースは関西地方の『敷引き制度』ではないものとして、アドバイスいたします。

＞昨年１月に入居しました
＞畳、壁紙、ふすまの上紙は新品に貼りかえられてあり
＞契約書には、借主の責任で復旧
＞猫を飼っていなかったとしても、退去時の汚れなどは、請求の対象になるのでしょうか？

これらは、『賃貸借契約書（特約事項を含む）』に記載された『原状回復義務』に基づくものです。

『原状回復義務』とは、『借主が退去する際に、建物内部を元の状態に戻す義務』です。
しかしながら、畳・壁紙・床・ふすまなどの『原状回復』は、貸主（大家or建物オーナーor不動産業者）の全額負担が鉄則であり、たとえ『賃貸借契約書（特約事項を含む）』に『借主全額負担』と書かれたとしていても、裁判で無効となります。なお、『ハウスクリーニング＝室内清掃』も原則として『全額貸主負担』が鉄則です。

ですが、これらはあくまでも日常生活において日焼けなどの“自然消耗”に対してのみ適用される考え方で、イスによる床の傷、タバコのヤニによる壁紙のひどい汚れ、意図的につけられた傷などは“故意過失”となり、当然ながら『借主全額負担』となります。
もっとも、長く住んでいるのであれば『経年変化』という考え方が取り入れられ、かなり減額されます。詳しくは下記サイトを見てください。

＞ふすまが１枚アナが空いた状態
＞畳には猫が走り回ってできた傷もあります
＞猫のつめとぎのあと
＞柱にもつめの跡があります

先程『原状回復は原則として全額貸主負担』と書きましたが、今回ケースの上記３点（ふすま・畳・柱）等はまぎれもなく“故意過失”であるため、『借主全額負担』は免れないかと思います。

＞ペット不可のマンションで猫を飼っています

これは、仮に退居時立会いの際に隠そうと思っても、不動産業者はプロ、確実にバレます。
また、最初から正直に話せば『契約違反』であることを徹底的に追及され、必要以上に不当請求されかねません。
つまり、重要かつ最大の問題なのは『契約違反』しているということなんです。

一般的かつ良心的な不動産業者であれば、本来ならば『貸主全額負担』となる『原状回復』『室内清掃』費用のほか、“故意過失”した箇所の全修繕費用を負担することで、許してくれるでしょう。
しかしながら、そうではない不動産業者であれば、『契約違反』として多額の“違約金”“損害賠償金”等を請求してくる可能性もあります。

こうしたことを総合的に考えると…やはり敷金20万円の返却はかなり難しいでしょう。それどこか、諸々であと20～30万円くらいの出費を覚悟しておいてください。

実際にかかる費用は、マンションの大きさや傷・汚れの数や状態を見てみないことには判断できません。
ただ、ペット飼育していると、通常の室内清掃だけでは済まず、『消臭・脱臭』の作業が別途にかかる場合が多く、そうすると４～５万円上乗せすると思われます。

いずれにしても、最終的にペット飼育していたことをしらばっくれるのは良くありません。誠心誠意をもって、まずは謝罪しましょう。
なお、立会いの際に『もともと在った柱のアナや浴槽のとれない汚れ』などについてはきちんと主張します。
【入居時に日付写真を撮っておくと後々の証拠になります】
それ以外の傷・汚れについては、一つひとつ具体的に説明し、負担割合について話し合い、交渉します。

この際、とりあえずは“すべて故意過失”とみなして『全額借主負担』を覚悟しておいた方が懸命ではありますが、『原状回復』『経年変化』が考慮され、かなり減額が見込まれかも。
しかしながら、不動産業者が一方的に原状回復と室内清掃の『全額借主負担』を主張したり、『違約金』を請求するようであれば、こちらは謝罪して非を認めつつ、『原状回復』や『室内清掃』費用は原則として『全額貸主負担』であること、『経年変化』の考えを取り入れて欲しいことなどを伝えます。
それでも業者がまったく聞き入れてくれない場合は、最終的には裁判で争うしかありません。

実はこうした裁判、年間で相当数が行われていますが、よっぽど借主が不当な主張をしていない限り、比較的借主の主張が聞き入れられるケースが多いです。
【負担割合の減額、敷金返却、違約金請求の却下　等】

どちらにしても、一人きりでの交渉は大変なので、法律家や不動産に詳しい人に、立会い時など同席してもらうと良いです。
また、不動産業者との会話は録音しておき、書類等は必ず保存・コピーしておきます。

■原状回復の考え方
http://www.heyasagase.com/shikikin/keinen.html
■原状回復義務とは？
http://www.hohoemi-yasu.jp/doc/kankyoukeizaibu/shouhiseikatu/2002121901.html
■経年変化の考え方
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/k_02.html
■修繕費用の相場と見積書（請求書）のチェックポイント
http://per.development-network.net/~chintai_ouendan/shuzenhiyousouba.html