住宅ローン 繰上返済について

質問

繰上げ返済についてご教授下さいｍ（.　.）ｍ

月々約６万円のローン返済をしておりますが、期間短縮型で繰上げ返済を予定しています。
以下（Ａ）（Ｂ）２パターンだと、（Ｂ）パターンのほうが　利息軽減効果があるのは分かるのですが
実際、どのくらいの軽減効果、及びその差はどれほどあるのでしょうか？

計算方法や、以下のような細かいシュミレーション比較ができるサイトなどありましたら教えていただけると助かります。

（Ａ）２年後に１４４万円の繰越返済（24ヶ月×６万円）
（Ｂ）毎月６万円ずつ繰越返済　２年後に１４４万円の繰越返済が達成

【ローン詳細】
・三井住友銀行
・借入額：2200万
・変動金利：0.975％
・35年
・月々の返済額：約６０，０００円
・ボーナス払無し
・繰越返済は１ヶ月分からインターネットで手数料無料

以上、大変お手数ではございますが、どうかお知恵をお貸し下さい。
宜しくお願い申し上げます。

回答No.3

xexstyle · ベストアンサー

繰上げ返済による効果は、毎月の返済額、借入れ利率、残り返済回数によるのですが、タイミングが早ければ早いほど、また金額が多ければ多いほど得します。
なぜ早ければいいかというと、繰り上げ返済された元金返済分は、ローンの内部で複利の効果を発揮してローン残高を減らしてくれるからです。
例えば借入れ利率0.975％のとき、あるタイミングで100万円を繰り上げ返済するケースと、その１年後に繰上げ返済するケースを比べると、後者のローン残高を前者のローン残高と一緒にするためには、後者は100万円の0.975％増である1,009,750円を繰上げ返済しなければならないのです。
ｎヶ月前の繰上げ返済と同じローン残高にするには、返済額を(1+0.00975/12)^nだけ増して繰上げ返済しなければならないということです（＾の記号はべき乗を表します）。
さらに、ここでローン残高が追いついたとしても、支払った利息はもう差がついてしまっていますので、利息も一緒にするにはさらに多くの繰上げ返済しなければなりません。
利息（および総支払額）がどれくらい差がつくのか計算するのは単純な式ではできません。
特に毎月の繰上げ返済と、それらをまとめての繰上げ返済との比較は計算が複雑過ぎます。
そのため計算ではなく、Excelでシミュレーションした方が早いです。

ご提示のケースでExcelでシミュレーションしてみました。
返済期間35年のうち、いまどのあたりか分からないので、24ヶ月間毎月の繰上げ返済と場合と、24ヶ月目に24ヶ月分のまとめての繰上げ返済と差を5年毎に計算しました。
年利0.975％で借入額2200万円、返済期間35年ですと、毎月の返済額は61,847円程度になると思います。
そこで毎月の繰上げ返済の場合は繰上げ返済額も61,847円とし、まとめて繰上げ返済の場合はその24倍の1,484,328円としました。

繰上げ返済時 / 毎月返済利息 / まとめて返済利息 / 差額
05年目(061回目) / 3,515,857 / 3,533,743 / 17,886
10年目(121回目) / 3,607,212 / 3,624,261 / 17,049
15年目(181回目) / 3,694,318 / 3,710,579 / 16,261
20年目(241回目) / 3,777,380 / 3,792,885 / 15,505
25年目(301回目) / 3,856,564 / 3,871,354 / 14,790
30年目(361回目) / 3,932,080 / 3,946,173 / 14,093

表の見方は、一番上を例にすると、返済から5年経った61回目の定期返済と同じタイミングで61,847円の繰上げ返済を24回したときの35年間の利息総額は3,515,857円で、84回目にまとめて1,484,328円を繰上げ返済したときの35年間の利息総額は3,533,743円であるということです。
そしてそれらの差が17,886円ということです。

この表からも繰上げ返済するタイミングが早ければ、早いほど得をするのが分かると思います。
借入れ利率が0.975％と低いのでたいした差にはなりませんが。

繰上げ返済のシミュレーションできるサイトはたくさんありますが、毎月の繰上げ返済をシミュレーションできるサイトはあるのかもしれませんが、私は見たことがありません。

お礼

ありがとうございます。
細かく計算までしていただいて感謝感激です。
ご説明も丁寧で私にも理解することが出来ました。感謝☆

回答No.2

p-p

この比較をする場合は元金はまったく関係なく

144万円を借りて2年後に一括返済するか
毎月6万ずつかえすかの差額になると思います

なのでローンシミュレーションサイトで借入れ144万　金利0.975円で
ちょうど6万ずつ返済した場合の支払い総額1,454,659円

計算サイト
http://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp

2年後であれば
144万　ｘ1.00975ｘ1.00975＝1468216.89円金額を比較すればわかります

差し引き13557円の違いが出ますね

お礼

明快なお答えありがとうございます！
助かりました

回答No.1

MVX250F001

2年後に144万繰り上げても、144万の2年分の金利が発生します

手数料が無料なら、毎月コツコツと繰り上げた方が、割安です

詳しい計算は、他の回答者さんに期待します

お礼

ありがとうございます。
こつこつ返済していきたいと思います。