土地の値段って仲介業者によって異なるのでしょうか？

質問

土地の購入を考えています。気に入った土地を見つけたのですが、同じ土地を複数の業者が仲介の対象としているみたいです。私の理解では、土地の値段って地主さんが決めるもので、仲介業者は仲介手数料として広告に載っている土地の代金とは別に所定の金額をもらう。だから土地の値段自体は地主さんにいくので仲介業者によって変わることないと思っていたのですが。その気に入った土地、業者によって400万くらい値段の差があることを発見しました。勿論仲介手数料は別です。こういうことってあるのですか？全く同じ土地なのに。。その400万はその業者が仲介手数料とは別に儲けているのでしょうか？？

回答No.4

noname#239262 · ベストアンサー

不動産業者ではないのですが、専門家です。
おおまか、他の方（特に#2の方）の御意見がほぼ正解に思えますが、難しそうだったので、最小のポイントだけを簡単にご説明しようと思います。参考程度にどうぞ…。

土地を売却する際、値段を“最終的に決定（というか決断）”するのはもちろん持ち主です。
ですが不動産業者に売却をお願いすると、不動産鑑定士により土地査定を行ったり公示価格を参考にし、売主に「査定額（＝売値）」を提示します。この時の金額は、だいたい、周辺の相場価格とさほど大差ないと思います。
【ここでのポイント：売値を最終的に決定するのはあくまで売主。あまりに安すぎる売値だと贈与税・相続税の対象となる場合も】

売主が売値に納得して販売開始すると、不動産業者は折込チラシ、雑誌掲載、ネット、ＤＭ、店頭募集などさまざまな手段で広告を展開し、客付け（買主を見つけること）を行います。
当然、これらには費用がかかりますが、この費用は“買主”が後で支払う仲介手数料でまかなうのではなく、別途に“売主”が手数料など何かしらの名目で支払います。実際には、あまり細かい内容で手数料・広告費請求するのでなく、もろもろ一括して“売主”からお金をいただくのが大半ですけどね...。
【ここでのポイント：不動産業者は売主・買主の両者から手数料をもらっている】

また、自分たち１社だけで客付けするのは大変なので、自分たちが出した広告（物件）の情報を同業他社にも流して手伝ってもらう。
賃貸物件の大半はこのケースで、同地域の仲間の同業者たちによるネットワークや、「at home」など不動産情報流通会社を利用する。
【ここでのポイント：同物件を複数業者が取り扱うのは、流通ルートに載せているため。流通ルートに載ると、あらかじめ参加している多数の業者がその物件を取り扱うことができる】

流通ルートに載せた場合、売主から最初に頼まれた不動産業者を“元付け業者”と呼びます。
広告には有効期限がありますが、期限内に客付けできない（売れない）と、“元付け業者”は売主に『もっと安くないとダメかも～』など助言し、販売価格を値下げします。
この時、値下げした価格を把握しているのは“元付け業者”です。
そして、値下げした価格で前の広告期限が切れる前に再度広告を出すと…ieiさんが気に入った土地（の広告）のようになるのです。
　※#2が同様のことを書いています。
【ここでのポイント：一番オイシイ情報（最新情報）は“元付け業者”だけが知っている場合が多い】

とまぁ、こんなカンジですが、かえってわかりにくくなってしまったらごめんなさい。
なお、“元付け業者”や“客付け”は業者が使う専門用語です。一般広告等で目にすることはないので、覚える必要はありません。単に、位置関係をわかりやすくするために使っただけで。あしからず。

※具体的な質問ありましたら、何なりと...(^_^)

お礼

とても丁寧なご説明感謝しています！にもかかわらず、色々調べていてお礼が遅くなりすみません。反省しています。＃2の方のお礼に記入の通り、Aの大手工務店からはじめに話を聞きました。yuri_sさんのご説明によるとBのハウスメーカーが元付け業者と思われます。仮に、Bの方が安い値段設定なら、Aは間に他を入れていることからも、納得のいく話なのですが、なんせ、BがAよりもかなり高くて理解に苦しみます。Bの担当者はAがどうしてその土地を売っているのかが合点のいかないようで、「本当に同じ土地ですか？」と何度も聞いてきました。（同じ土地です）しかも、Bによると「その土地はまだ売れていない」とのことですが、Aによると「もう契約済みです」とのこと。ひょっとしたら、ややこしい話になったので、Aはその取引から撤退したのかな？と勝手に思っています。気に入っていた土地なので、もうちょっと事情を調べようかとも思うのですが。。また相談に乗って下さい。よろしくお願いします。

回答No.5

noname#239262

#4の者です。
#2と#4のお礼文章を読み、ちょっと気にかかったので追記させていただくことにしました。
でも、ieiさんは現在色々と調査中＆勉強中のようなので、このアドバイス文章により『差し支える』『混乱する』ような気がしましたら、長文ですし、どうぞ読まずにいてください。

＞A：大手工務店、B:ハウスメーカー
＞Aからその土地を知り、安い方の値段をきき
＞その後Bと接する機会があり
＞Bはその値段より200万円程の高値で売っていました
＞B曰く、Bのみが売主から直接売ってもらっている
＞Aが売ったとしてもその際は必ずBを通さなければならない

通常、一般人が土地・建物の売却を不動産業者に依頼するとき、ある一社を選び、全面的にお願いしてしまいます。
でないと、複数業者に依頼すれば費用もかかるし、今回のように『○社では売約済み、△社では販売中』等、一つの不動産に対して、複数の状況があるなど、様々な不具合が発生するからです。

あくまで、書かれている文章内容から推測しているに過ぎないのですが、ieiさんが思われたように、おそらく『Bのハウスメーカーが元付け業者』に間違いないでしょう。

今回ケースでは、もともとBが売主に売買仲介を依頼され、その依頼された契約は『専任媒介＝依頼された一社のみが売買仲介活動を行う』だったようです。
だからBの営業マンが『Aがどうしてその土地を売っているのかが合点のいかない』と言っていますが、それは本心に思えます。

＞Aに問い合わせると、その安い値段で大丈夫です
＞Aはその土地の情報の詳細はあんまりよく分かっていないみたい

ただ、AとBの両方の話が本当だとすれば、答えは一つ！
売主が『Bに内緒で、他の不動産業者にも売買仲介を依頼した』のでしょう。ただ、他の不動産業者はAと異なる業者であり、その業者が流通ルートに載せた（今回の）物件を、Aが知りieiさんに紹介したのだと思います。
その際、売主は『当初Bに依頼した売却金額よりも、200万円低い額で他の不動産業者に依頼した』と考えられます。そして、そのことをBに連絡しなかった...。
そうすれば、Bが知らなかったこと、Aが物件情報に詳しくないこと、Aの方が200万円安い価格であることなどすべての点で、つじつまが合います。

ただ、こうした売買仲介の依頼方法は、（文章のみで判断すると）違法ではないと思いますが、決して良策ではありません。ごくごくたま～に聞くのですが、必ずといっていいほど、トラブルが発生しているようです。
本来ならば、売主が『専任媒介』のBに、『200万円値下げして、流通ルートに載せて欲しい』と依頼すべきです。
でないと、結果的に今回ケースのようなことが、実際に起きてしまうからです。

なお、同じ物件（土地）をAは『売約済み』、Bは『販売中』と言っていますよね。
Aの言うことが本当かどうかは、いずれ登記所で確認できるでしょう。

結果的には…信頼度が高いのは、やはりBでしょう。
しかしながら、Bはieiさんにより今回のこと（他社でも同一物件を客付けしていること）を知ったにもかかわらず、売主に『どうなっているんですか？』等の事実確認を積極的に行わないようであれば...ちょっと考えものです。

せっかく出会えた『気に入った物件（土地）』です。
できれば問題なく事が進み、契約締結に至るとよいのですが...。

お礼

またまた大変参考になりました。ありがとうございます！Aはあれ以来この土地のことについては何も言ってきません。Bは、いきさつを色々調べたようですが、何やらややこしい話みたいで、「もうその話はしたくない」みたいなことを漏らしていました。私も詳しくは聞きませんでしたが、Aに紹介した業者が勝手に値段を安くしていたみたいです。（このことについて売主が関与していたかどうかは不詳です）一応、B曰く「販売中」なので、この週末にもう一度整理してみるつもりです。今回の質問の他、土地のことについてまた別枠で質問させていただく予定です。よろしくお願いします。

回答No.3

kobalt

詳細はわかりませんが、以前土地を売ろうとして査定してもらったことが
あります。
その時は、持ち主である我が家ではなく、仲介業者である不動産屋が
販売価格を決めました。
「このくらいの価値の土地です」という具合で・・・
それでなければ、不動産屋は販売できる自信がない、と断ってくる場合も
あるでしょうね。
持ち主が「安くてもいいから早く売ってくれ」とでも言えば話は別かも
しれませんが、日当たりや土地の価値を調べ、査定するので、不動産屋に
よって価格が違うのはあり得ると思います。

確かに不動産屋は「仲介手数料」しか入りませんが、売主も買主も
納得いく価格で素早く売るのが仕事ですから、高く売る自信のある
不動産屋であれば、高い査定額をつけるかもしれませんね。

うちは１社に頼んで、あまりの安さに住み替えをやめて家を建て替えましたので
参考にならないと思いますが・・・

お礼

お礼が遅くなりすみません。どうよら、一方の業者が、安く売れると見込んで地主に相談せずに勝手に価格を決めていたようです。問い合わせをしているうちにわかったことなんですが、なにやら色々複雑なようで。。今、調べているところです。情報ありがとうございました。

回答No.2

noname#5062

400万は大きいですがある事はあります。
　複数に依頼している家主が価格を下げたことを全ての
業者にいっていない。（複数依頼しすぎる売主はこれは多いです）又は、一般媒介（複数の業者に売却を依頼できる）期限通常3ケ月を過ぎても業者はそのまま預かっているつもりで（媒介契約上は無効）広告を出している、大家は期限が切れたと思い、値下げを報告していない。
　又は、住宅情報誌等は、発刊2週間前位に締めがくるのでその後に売主が下げるといい、訂正が間に合わず
一方、折込チラシやインターネットは、即訂正が可能なため一時的な価格差が生じる。
　しかし、仮に高値で契約したとしても契約書に
売買代金は記入がありますよね、そこで売主が3000万
といっていて、契約書が3400万であれば通常業者は抜くことはできないです。売主の物だと思います。
　あと、ここは自分なりの想像でしかありませんが
１業者の査定で3000万。で媒介契約し、別業者に査定依頼するといや3400万でも売れますよといわれ、3400万で売却依頼する（媒介契約）
　不動産業者は横並びで、業者間信用などを重視しているところが多いので、そういう抜き行為をすると
悪徳業者のレッテルが貼られるので通常、後から
媒介契約をする際、先に依頼された業者の金額にあわせて売ろうとします。
　長くなってしまいましたが、通常仲介業者の儲けにはならないと思いますが、売主と手を組んで運良く？市場より高値で客がついたら売主から報酬はあるかもと想像もできます。。
　土地の値段はあってない様な物、その額で買うか買わないか、売れるか売れないか。なので買い手の勉強は必須です。路線価や公示地価や近隣の相場など。
がんばってください。

お礼

色々教えて下さりありがとうございます＆遅くなりすみません！あれから調べたところ、ちょっとややこしい話みたいで。。A：大手工務店、B:ハウスメーカーで、私達はAからその土地を知り、安い方の値段をききました。その後Bと接する機会があり、Bはその値段より200万円程の高値で売っていました。B曰く、Bのみが売主から直接売ってもらっているので、他の業者は入り込めない、Aが売ったとしてもその際は必ずBを通さなければならない。しかしそんな値段で売主は承知していないはず、とのこと。Aに問い合わせると、その安い値段で大丈夫ですよ、と言います。但し、Aと売主の間に別の業者が入っているみたいで、Aはその土地の情報の詳細はあんまりよく分かっていないみたいです。今もう少し調べているところです。また質問させて下さい。よろしくお願いします。

回答No.1

madman

自信なしですが、
不動産屋が儲けるというのではなく、仲介手数料の儲け分を考慮して、値引きしているのでは？
弱小（個人経営）と大手では、考え方も異なるでしょうから、弱小不動産屋が設けは薄くなっても売りたいので、安いのではないでしょうか？

お礼

お礼が遅くなりました。すみません。二つの業者のうち一つは不動産で、もう一つはハウスメーカーです。安かった方は前者です。400万というのは私の勘違いだったようですが、でも200万くらいの差はやはりあります。もう少し勉強してみます。ありがとうございました。