40坪部分は地上権あり

質問

40坪部分は地上権あり
　地上権つきの土地を所有しています。建物と土地で持ち主が違うのもいかがなものかと思い、今回、上にある建物を買い取る話を進めようかと思っています。建物所有者も買い取ってもらうことには異論はないようです。
　しかし、不動産の方の説明によると、建物の所有者と土地の所有者である私と、土地の権利は半分づつあるため、建物を買い取る場合は、建物の代金と土地の代金の半分の合計額で話を進めることになるといわれました。
　私は、建物だけの代金でいいと思っていたのですが、違うのでしょうか。
　売買契約書を読み返してみると、所有権に関する事項のところに「40坪部分は地上権あり」とあります。
　もし、土地代の半分を支払う必要があるとしても、全体120坪中の40坪部分の土地の代金の半分ということではいけないのでしょうか。
　わかならいことばかりで、質問が多いですが、よろしくお願いします。

回答No.2

0621p

No.１の方の回答の通りで、借地権相当分の代金を払わなければならないでしょう。しかし借地権割合はあくまでも目安ですので、交渉次第です。

不動産の売買は、買いに行けば値段を釣り上げられるし、売りに行けば足元を見られて買い叩かれるものですが、借地権の場合は特にそういう傾向があります。
地主が金に困って土地を売りたい場合は、借地権者にタダ同然で渡してしまうケースもあるし、借地権者が建物の維持に困ってタダ同然で地主に取られてしまう場合もあります。ですから特に急ぐ必要がなければ、あなたの方から話を持って行くのは不利であると思います。建物の代金も、とお書きですが、建物は年月がたつほど価値がなくなるでしょうし、今回の金額に納得がいかなければ慌てて事を進める必要はないと思います。

もし他の第三者が買いに来たとしても、借地権を買い取って売るよりも、あなたの持っている底地権と借地権者の持っている借地権と、それぞれが売ればいい話です。

売買契約書を読み返してみると・・・とお書きですが、その土地を買った時の売買契約書ですか？「借地権あり」とは書かれているものの、借地権がある部分は底地だけなので安く、というような話はなかったのでしょうか？そうだとしたら、ちょっとやられてしまいましたかね。

お礼

回答、ありがとうございます。
大変参考になりました。急いで買う必要もなさそうですね。

この土地は積極的に手に入れたものではなく、裏事情があり・・・。とにかく、早く手放したのが本音です。

地代が固定資産税を下回っているような状態で、現在、不動産の方を通じて地代の値上げを交渉しているところですが、相手は高年齢の方で収入も少ないため、なかなかよい回答がない状態です。

今回の回答を参考にさせていただいて、検討していきたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.1

takapiii

建築及び宅建業者です。

正確な回答は契約書と地上権が設定された経緯を確認しない限りは難しい問題です。ですので、あくまでも一般論で回答します。

地上権は借地権です。借地権には賃借権もありますが、旧法に於いては地上権はそれよりも強い権利であり、地上権の設定された(あるいは登記された)土地を底地と言います。
地上権を有する建物所有者は当然その土地の借地権(敷地利用権)を所有しています。また地主は底地を所有しているわけですが、通常、地上権を設定された建物所有者はその土地に対し借地権割合という権利も有しているのです。
借地権割合というのは、場所によって違っており、路線価図等に記載されています。借地権割合が60%となっている土地は、借地権を有する者がその土地の60%の権利を保有し、土地の所有者は底地権として40%を保有する事になります。

ご質問の件ですと、借地権が存続している間に底地権を持つ貴方が建物を買い取る場合は、建物所有者は借地権割合に従って、土地の時価から土地部分の買い取りを請求できる事になります。
この事は借地権を有する者に知識が無い事があり、建物だけの費用で買い取る例が多いのが実情ですが、現実にはそうした権利がある事は事実です。但し、今後の建物の使用についてや権利の放棄、地代の支払い、価格等、様々な状況で回答は一つでは無いので、あしからず。

ちなみに、当然借地権割合は地上権が設定された40坪の対しての権利です。しかしこれも、現状どのように建物が立ち、残りの80坪の権利がどのように設定されているかが不明なので、確実な回答ではありません。

お礼

回答、ありがとうございます。
非常にわかりやすく参考になりました。

建物だけで買い取る例が多いのが実情とお聞きして、びっくりしました。
でしたら、今の不動産の方もその方向で話を進めてくれてもと思いました。
こちらに知識がないと、不動産の方のいいようにされそうだったので、相談させていただきました。
詳しく説明ができていない状態にも関わらず、大変丁寧に答えていただき、本当にありがとうございます。