中古物件 購入か見送りか

質問

中古物件　購入か見送りか

こちらでずっと質問させて頂いている、現在購入思案中の物件について
ご意見をお聞かせ下さい。

RC鉄筋コンクリート構造　築２０年　床面積４５坪　２３００万の物件で、
建築士である居住中の売り主様がご自分で建築されたものです。
５LDKの居住部分に、玄関水回りなど完全に独立した賃貸用ワンルームが２室つながっており、
こちらは不動産屋さんに委託で家主様はノータッチ。
家屋の状態は中程度で、外壁と浴室のリフォームを５００万程度視野に入れています。
市道から少し私道（建築許可はおります）に入ったところに駐車場と玄関があるのですが、
斜面を活用して建てられているため、玄関を入ると２階部分、という形になっていて
玄関前の駐車場の下部分が１階の賃貸部分にあたります。
家は下り坂に挟まれた状態なので人の往来はありますが通学時間帯以外は多くはありません。
場所は希望通りで、徒歩１５分以内の範囲に学校・比較的大きい駅・スーパー・銀行・病院など
生活に必要なものがすべてそろっています。

価格は不動産屋さんが交渉してくださるとのことですが、２００万くらい下がるかもしれません。

私たち家族が考えるメリットとしては、

場所のよさ
ＲＣで建築士さんのお宅ということもあり造りがしっかりしている
（耐震基準は１９８１年のもの。地盤も強固。）
耐震耐火耐久面がよい
斜面に建っていることもあり周辺住居が離れていて気にしなくてよい
賃貸付随や２階玄関など変わった間取りだが将来的に親との同居も考えているので活用しやすい
１００％稼働とはいかないまでも、家賃収入が見込めるかも

逆にデメリットとしては

坂の下、落ち込んだ部分にあたるところは湿気がひどそう（賃貸部分ですが）
斜面や道に囲まれた土地で資産価値が高いのか疑問
解体時の費用が木造の２～３倍
賃貸のわずらわしさ

今のところ思いつくのはこのくらいなのですが。。。

この物件、どう思われますでしょうか。
値段（値引きがあったとして２１００万）は妥当でしょうか。
ちなみに私の住んでいるあたりは斜面ばかりです。
旗芋形状で一面が石垣で接道まで２メートルくらいあがるような土地が
９０平米くらいで１０００万、平地なら同じ広さで１５００万くらいです。

今夜不動産屋さんが経費の詳細を説明しにきてくださるので
その方にもまた詳しくお聞きするつもりではいますが
その前に考えを整理していきたいと思います。

土地の価値のわかる専門的な方から、中古物件を購入したまたはするつもりの方など、
ご意見を聞かせてください！
よろしく御願いします。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

建築及び宅建業者です。

文面からかなり気に入っていられるように見受けられますが…。無理やりデメリットを探さなくても、どんな物件でも必ず気に入らない点やデメリットはあるものなので、ある程度は感性に任せて決断する事も重要です。お買いになってはいかがでしょうか。

ちなみに土地の広さはどの位なんでしょうか。また質問者さんが住んでいる辺りではなく、物件が建っている辺りの土地の坪単価は幾らくらいなのでしょうか。
RCの場合、新築で建築費は1坪70万円～100万円。45坪なら3000万円～4500万円程かかっている計算ですね。土地が40坪で坪単価30万円として1200万円。総額で4200万円～5700万円。
築20年で減価償却されたとしても、価格的には決して高くなくむしろ安いかもしれません。
但し不動産にお買い得は無いので、何か隠れた物があるのではそう勘繰りはしたくなります。もちろんそれが何かは見ていないので全く分かりません。

ただ、慎重になる事も大変重要ですが、その家が欲しいと思ったのなら決断する事も大事。決断するためにも、必要な書類を出来るだけ集めましょう。
登記関連書類や地積測量図はもちろん、設計図書や建築確認時の書類、境界確認書、できれば重要事項説明書の事前作成をお願いし、賃貸部分の現賃貸者の情報や支払い状況(個人名等伏せられますが)などを出来るだけ手に入れて検討してみてください。
その書類の中で不明点があれば、再質問なされば良いかと思います。

お礼

ご返答ありがとうございます。

土地の面積は７４．５坪ですが、高さ３メートル幅１０数メートルくらいの、
いわゆる包壁というんでしょうか、石垣のようなものが２ヶ所ありますので、
側溝がわりの土の部分をぐるりと残して、平らな敷地いっぱいに建てている感じです。

場所は現住所のすぐ近所です。書き方が悪くてすみません。
はじめは地価はあまり変わらないだろうと思っていたのですが
ふと、特殊な傾斜地なので価値が低いのでは、と気になってしまいました。

おっしゃるとおりすべてが１００点の家などありませんし、
デメリットはあるものの気に入っている物件なので、
情報をしっかり集めて現実をふまえた上で、決めたいと思います。

具体的な書類のこと、とても参考になります。
ありがとうございました。

回答No.6

0621p

No.５です。
擁壁がある上にさらに斜面を利用して建てられているという事は、やはりそういう建て方をするしかなかったのでしょうね。造成して平地を作ろうと思えば、おそらく擁壁を壊して作り直さなければならないでしょうから、大変な工事になるでしょうね。はっきり言って土地の価値としてはかなり低いと思います。
売主さんは建築家なので、安い土地を買って工夫して建てたのでしょう。そういう事する建築家さんがけっこういるんですよね。
今は家の価値も含んでの値段でしょうけど、家が使えなくなるとただでさえ価値の低い土地にＲＣの解体費用も考えなければならず、二束三文の土地になる可能性もありますね。

普通に考えればこうなりますけど、後はそのような家が多い地域って事ですから、その辺の兼ね合いはわまりませんが。

お礼

ご意見ありがとうございます。

今日不動産屋さんにお話うかがってみました。
あくまで推測ですが、評価額から考えて土地は９００万強～１０００万弱だそうです。
坪１３万程度です。
確かに高い土地ではありませんが、解体工事が２５０～３００万ほどかかることも考えたうえで
そのくらいならなんとか、と思える額だったので、前向きにすすめていきたいです。

0621pさんはじめ皆さんにいろいろとご意見いただいたおかげで聞きたいことも整理でき、
不動産屋さんとも対等に話せたと思っています。
値引きもー５００万から交渉してくださるそうです。
その金額でＯＫ頂けるかはわかりませんが２０００万以内には抑えられそうです。

あくの強い物件ですがそのあくも気に入っている部分もあるので、がんばってみます。

また何かお聞きするかもしれませんがその時もよろしくお願いします。

ありがとうございました。

回答No.5

0621p

「斜面を活用して建てられた」という事は、逆に言えばそのような建て方しかできなかったのではないでしょうか。そのためにＲＣ造なのではないでしょうか。
そうだとすれば、再建築の場合も斜面を活用した建て方しかできないか、あるいは造成にかなりの費用がかかるのではないでしょうか。そうなると、建物の解体費用もかなりかかりますし、将来売る際には土地値はかなり安くなると思われます。

ところで、ローンの問題は解決したんですか？

お礼

いつもありがとうございます。

確かにおっしゃる通りだと思います。
その点も考慮に入れて検討します。

ローンの件は不動産屋さんに確認しました。
低い金利で住宅ローンでくめるようで安心しています。

気にかけて頂いてありがとうございました。

回答No.3

suzuki0013

金額が妥当かどうかは、質問文の情報では不明。
土地の値段はエリアが違えば大きく違うし、となり同士の土地でも査定額が1～2割以上違うことも。

また、本件の物件は中古戸建ての中でも特殊（悪い意味ではない）ので、一概に比較も難しい。
賃貸部分や建築士の自宅住戸という点。
賃貸のわずらわしさは不動産業者へ丸投げ委託すれば良い。
委託コストは家賃収入の5％前後を予算だてて。
建築士の賃貸住宅では、修繕などを建築士自身が行うつもりだっただろうから、その分のコストＵＰを踏まえ賃貸経営計画の作り直しは必須。

接道から2ｍ下がるのは大きなマイナス。
その分のマイナス査定がきちんとされていれば、金額的には問題ない。
賃貸で住む人も、家賃がその分安ければ納得して入居。
ただし、浸水の過去経歴は調べておきたい。

お礼

ご返答ありがとうございます。
賃貸部分のこともとても気になりますので具体的に教えて頂き参考になりました。
接道から下がる分のマイナス査定も浸水の件もよくお話うかがってみます。

回答No.2

tomoakiaida

坂の下ということは谷地ですよね？私なら買いません。

お礼

ご返答ありがとうございます。
このあたりはそういうところがほとんどなのです。
利便性が抜群で転校させたくないので考えていますが
やはり悩みどころですよね。

回答No.1

superski

土地の価格は路線化を調べれば大体わかると思いますが、
建物の状態がわかりません。
傾斜地の場合、大雨の時の排水、土砂などの心配も有りますし、
何処まで売主さんが情報を開示してくれるかわかりませんので
ある程度は、ご自身で調べる必要があります。

ＲＣ築２０年であると、修繕が必要になってくる時期だと思いますので
「入居前に修繕できるところは全て手を入れておく考えもあるので
リストアップして下さい」と鎌を掛けてみても良いかも知れません。

お礼

ご返答ありがとうございます。
外壁やクロスは不動産屋さんがはっきりと手を入れる時期ですとおっしゃっていましたので
それ＋浴室トイレあたりを予算にくんでいますが、きっと他にも出てきますよね。
なるべく情報をあつめてみます。
参考になるご意見ありがとうございました。