建蔽率・容積率オーバー部分だけを撤去する工事は可能でしょうか。

質問

建蔽率・容積率オーバー部分だけを撤去する工事は可能でしょうか。

今回、30坪の土地に建つ築8年の中古の家を買う検討をしています。
その家が建つ土地は、建蔽率60％、容積率160％となっています。
その家は3階建てで、3階は天井が低い物置になっており、そこも床面積に入るそうです。

元々はその規制よりも小さな建蔽率47％(14坪)、容積率140％(42坪)となっていたのですが、売主がセルフビルドで2階建ての作業小屋(6坪×2階)を2×4工法で増築したために、現在は建蔽率が67％(20坪)、容積率180％(54坪)になり建築基準法違反になっていて、しかもリフォーム分は建築確認申請をしていない未登記だそうです。

不動産屋も売主も、この付け足した部分は元々青空駐車の場所だったので、作業小屋を取り壊して駐車場に戻して販売すると言っています。
しかし僕はこの作業小屋が気に入って購入を検討したという経緯があり、壊したくないと思っています。
その事を不動産屋に言ったら、そのままでは違法なので仲介できないが、以下の事を了承すれば可能と言われました。

作業小屋の建て坪を2坪ほど小さくして4坪ほどにし、床をはがして1階を駐車場とする。(駐車場をどう使おうが、それに関しては関知しないとも言ってます)
そうすれば建蔽率が60％(18坪)になり、容積率は駐車場の容積率緩和が適用されるので153％(46坪)となり、建蔽率も容積率もクリアできると言います。
但し、取り壊し分の費用は売主負担ですが、筋交いの追加と、消防法の問題で外壁にサイディングを貼る費用は買主負担とするという事だそうです。

僕は素人なのでよく分からないのですが、本当に違法建築で無くなるのでしょうか。駐車場の緩和が適用されないと、167％(50坪)となり制限をクリアできません。
またこれから確認申請を出すと言う事なのですが、こういう工事でも許可はちゃんと降り、かつ本当にそんな工事は技術的に可能なのでしょうか。
新たに通し柱を設置して、それより外側を取り壊し、補強のために筋交いを追加すると言う工事です。
また床と根太を剥がすと地面はコンクリートになっているので、そのコンクリートの上のさらにコンクリートを打つそうです。

何故心配しているかというと、契約し手付を払わないと工事に入れないため、工事が出来ない、あるいは許可が降りないと分かってもキャンセルできません。しかし契約書の中では、2坪分の撤去作業が出来ない場合は契約を解除するといった事は書けないそうです。
つまり、工事が無理な場合はすべて取り壊す事になるので、作業小屋が無くなってしまい、買う意味がありません。
よろしくお願いします。

回答No.1

noname#154561 · ベストアンサー

神奈川のハウスビルダーで設計を担当しているものです。

あくまで、現実的な話としては、という注釈付きで聞いて欲しいのですが、
建築基準法は具体的には

●これから着工する時の事実上の着工許可となる確認申請
●棟上げ、金物緊結、屋根の下地完了時点で図面通りの構造体を図面どおりの位置に
　造っているかを検査する中間検査
●図面通りの仕様で造られたかを検査する完了検査

の三つに対して違反行為を見つけた場合に確認済み証、検査済み証を下ろさない、
工事停止命令を下すなどの実行措置が取れます。　業界で「赤紙を貼られる」と
言われる怖いものですが、反面、出来てしまって登記済みの建物に対しては
取り壊し等の是正命令を下すことが中々出来ないのだそうです。

建築基準法は、過去に何度も改正されておりますが、古い建物には新しい
基準法に適合しなくなるケースも少なく有りません。

例えば、防火地区の指定を受ければ外壁が木材やトタン、窓に網入りガラスも
シャッターも無い家は明らかに防火上問題物件となるのですが、細かく言い出すと
もうキリがないほど法規制限はありますので、厳密に言えば建替えるしかない
古屋は物凄い数になります。

その費用負担はどうするのか、という現実的な問題で無理、なのです。
得てして、そういう家に住む人には固定資産税の支払いも苦しい、と
いう方も少なくないので、リフォーム費用ですら負担不能です。

ですので、現法規に適合しない「既存不適格物件」も余程のことがないと
行政から是正命令を出させることが難しいんです。

現実に指される、つまり行政査察を受けるケースは売り逃げ目的の
違法建売住宅や近隣住民から「あれは酷い違法建築ではないのか」と
通報を受けた建物などが多いので、概ね建てて数ヶ月以内のものが
大半です。

繰り返し、あくまで現実にはこんなケースが多い、という注釈付きで
聞いて欲しいのですが、違反物件と知っていて購入するのは当然、
法的な保護が受けられないことですが、近隣が違法ゆえに不快な
思いをしており、いつ指されてもおかしくないような物騒なもので
無ければ、行政が是正命令を出しに来る可能性は低いのではないだろうか、と
思ったりもするのです。

勿論、適法建築物にする工事以外は内装の模様替えを静かにやる位しか
出来ないでしょうし（現実問題、それも一般的に3坪以上やれば違法ですが）
建て替えまでの間、このままそっとしておくという意味合いになりますが
現実にはこういうケースでは、工事代金分や物件の瑕疵という意味合いで
(瑕疵＝捨て置けない重大な問題点、と考えて下さい)大幅な値引きを
してもらって契約するケースもあるようです。

このお話は、売主ではなく仲介する不動産屋さんが宅建業法違反に問われるのを
防ぐための措置、という色合いが濃いように思います。　机上の法律論で
話し難い、デリケートな現実論ですので、近隣の方々のお考えやそちらの
行政の法適用の現実の温度などによって、お互い了承済みで建て替えまで
そのまま住むことが良くあるパターンだ、ということも頭の片隅に置かれると
宜しいかと思って書きました。

で、無ければ違反建築の建売を高額ローンで購入した方などは首を吊るしか
無くなってしまいます。　この問題は単純に基準法云々だけで捕らえられない
側面があるのです。

所で、改築の方法ですが、法的な面積の解釈は、増改築無関係にガレージなどの
控除規定などがあるので根本的な誤りは無いように思いますし、基礎の増し打ちや
通し柱・筋交いなどの構造補強など、一般的な考え方なのでそれ程とんでもない
工事ではないように思いますが、そもそも果たして、素人工事で造られた増築部分に
そんなにお金を掛けるべきか、大丈夫か、という不安も有ります。

僕が建築士でない、一般の買主で、この物件を凄く気に入っていて、そのまま
住みたいと思っているなら、近隣の方々の人を見て、行政に相談して、次に建替えるまで
そのまま住みたいがお目こぼしの余地は？、というアプローチをして、業者と
売主には相応の値引きを条件として出します。　勿論、「建替える予定だが、
建て替えまでの暫定措置として既存状態で購入する」という条件付きでの購入です。

もし万が一、指される様なことがあったとしても、その時は今検討している
是正工事を行うだけの話で、お縄を頂戴することではありません。　
業者や建築士なら免許召し上げ、行政指導で一ヶ月業務停止、という可能性も
あるでしょうが・・・

法律論で異議を唱える人は多いでしょうが、現実社会ではそんなにガチガチ
法律を適用できないシーンがあるものです。　いずれにせよ、調べてみても
損は有りませんし、そのまま住める可能性がありますから、やる価値はあります。

お礼

回答ありがとうございます。

回答から、そのような工事は現実的ではないという印象を受けましたが、合ってますでしょうか。
技術的にできる出来ないはともかく、素人が建てた小屋に大きな費用をかけるよりも、不動産屋を説得し、買主の責任の上でこの建物をそのまま購入するという方法は確かに僕が一番望んでいる事なので、やってみようと思います。
資金に関しては、実は僕はまだ20代で、料理関係の仕事なので収入は少なく、とても住宅ローンは組めません。今回は亡くなった父親の遺産で住宅を購入する予定ですので、違反建築であっても購入できる環境にあるのが幸いしています。

ただ、違法建築を買い、近所の方の目を気にするのも心苦しいので、もし改築できないなら、一旦壊して貰い、今度は自分の好きな形で再建築して貰うのもいいかなと思っています。
不動産会社は媒介契約を売主とした時に、違反部分を解消してから売却するという約束をされているようですし、おっしゃる通り、不動産会社はその行政指導というのを恐れている感じがします。

もう少し不動産屋と交渉し、上手く事が進まないようなら、諦める事も視野にいれます。ありがとうございました。

補足

その後のご報告です。

不動産屋の関連の建築士がその作業小屋を確認した所、施工方法からみて工事は難しく、法規を遵守した建物にするのは不可能という判断をしたようです。それくらい危なっかしい造りだそうです。
なので、残念ながら瑕疵担保の問題もありますし、違法という事もあって、その作業小屋は解体するしかないという結論です。
一応法規を守った作業小屋を新たに造るための費用を算出して貰ったのですが、思ったよりもかなり高額なので、今回はこの物件を諦めました。
不動産屋は別の物件を勧めてきているのですが、今一つ気に入っていないので、改めて探す予定です。
回答ありがとうございました。