4年前に住宅ローン 3000万 35年固定 2.95％

質問

4年前に住宅ローン　3000万　35年固定　　2.95％

で組みました。現在　残高2790万ほど・・。

300万繰上げ返済する予定ですが、住宅ローンの金利が下がっているようで
借り換えを考えています。（保証料を払っているので返金あり）

主人と相談して　ネット銀行のミックローンを検討しています。

（家計は赤字ではありません。）

ただ、変動＋30年固定で組むことには不安があり迷っています。
長期固定から借り換えした方はらっしゃいますか？

また繰り上げ返済するタイミングは、借り換えをする際に行ったほうがいいと思うのですが
間違ってないでしょうか？

回答No.4

naochi_003 · ベストアンサー

最後のおせっかいです。

もう調べているかもしれませんが、繰り上げ返済の返し方なんですが期間短縮型と返済額軽減型の2種類あり短縮型の方が返済額が少ないので有利と言われています。

しかしこれも考え方で軽減型にして毎月の返済額を変えなければ結果的には支払額は変わりません。
どういうことかというと通常繰り上げ返済は返済額にプラス3万とうい感じで考えるんですが、毎月11万円返すと決めたら毎月その額を返すのです。そうすると少しづつですが返済額の中の利息部分が減っていきます。要は同じ返済額でも元金部分の減り方が少しづつ増えていくということです。

これの利点は返済期間が変わらないので、万が一借り換えとなった時に残りの期間で期間が選択できます。期間短縮にするとその短縮した期間の範囲でしか選択できません。

あと万が一の時には減額した返済額で済むので支払いがきつくなった時のリスクが軽減できます。まぁ質問者様の感じではその心配はなさそうですが。もし興味があれば調べてみてください。

あと質問者様の年間の繰り上げ返済額が結構多いので住宅ローン減税のことを考えると毎年1月に1年分返済した方がお得かもしれません。私は住宅ローン減税のことはあまり考えてなく、調べてないのでご自身でシミュレーションしてみた方がいいと思います。

あとネットバンクだと融資までに1か月から2か月くらいかかるのでそれも考えておいた方がいいかなと思います。では。

　※単なる暇人なんでこの回答にお礼は結構です。

お礼

再度、本当にありがとうございました～！
最近、返済額軽減型で浮いた金額を繰り上げにまわすという
方法を知りました。おっしゃってること、よく理解できます。
支払い額が変わらずに月々の返済を減らせればお得ですよね！
きっちり管理できるなら、やってみたいです！
期間を短縮することは大事ですが、期間を短縮するとそれ以上は借りられない・・・
考えてしまいますよね～。
＞住宅ローン減税のことを考えると毎年1月に1年分返済した方がお得かもしれません。
私も住宅ローン減税のことは考えてないのですが、ほとんどの人は少しでも早く返した
ほうがいいような・・。もう一度調べてみます！

ローンはきちんと勉強して組んだほうがいいですね！
ありがとうございました！！

＊私こそ暇人です。

回答No.3

naochi_003

先日回答したものです。おせっかいながら補足させていただきます。

SBIいいですよね。おそらく金利の低さでは一番でしょう。いいと思います。
さて質問者様の当初の計画ではミックスで考えているということでしたが、今の金利をみると気づくと思いますが、１０年固定が異様に低く設定されています。
これは１０年国債の金利の低下とフラット35Sに対抗するためだと思われますが、（おそらく後者の方が強い）質問者様は繰り上げ返済をして残債が約２５００万。それを３０年で返済とお考えですよね。
これを今のSBIの当初１０年固定だと1.49％なので月々の返済は８５８１５円です。仮にこのまま１０年払ったとして１１年目から全期間固定にするとしても8.8％までは、たとえ金利が上昇したとしても当初の支払いと変わらないことになります。

それで１０年間今の返済額との差額約３万円を毎月繰り上げ返済していくとまず当初の返済額を上回ることはないのではないかと思います。
それぐらい初めの期間の金利差は大きいです。

SBIさんでも最初変動で借りてしまうとその後固定特約に変更した場合、あまり低い金利ではないような気がします。なので0.5％くらいの違いであれば最初に固定して確定してしまってもいいのかなと思います。
ほとんどの金融機関は最初は低いけど変更後はあまりメリットがない場合が多いです。
まぁ一つの考え方なので無視していただいても結構ですので。後悔しないように調べつくした方がいいと思いますよ。

あと確認した方がいいと思いますが、SBIの場合８大疾病保障が無料でついていますが、他の金融機関と多少中身が違うので不安であればご自身で補てんした方がいいかと思います。

では納得の選択をできるように頑張ってください。

お礼

naochi003さま、本当にありがとうございます！！！
おせっかいだなんて、とんでもないです。本当に毎日悩んでいるので
なんとお礼を言っていいやら・・・。私なぞに時間をさいてもらって、心からお礼申し上げます。
昨日は、すすめていただいたマンションコミュニティを夜中まで拝見しました。
ソニー銀行の変動で翌月金利が当月内にわかるのは、こちらだけですよね！
詳しいnaochi003のことですから、きっと素晴らしい借り換えができたのでしょうね！

10年固定、実は気になっていました。金利がとても低いので魅力だなぁと。
300万繰上げ返済して、その後できたら20年以内に返したいと
思っています。月々差額3万でも返したほうがいいのですね！1年でその差額36万と少なくても50万くらい加えて1年で80万ほどは繰上げ返済したいと思っていたのですが、1年まとめてでなく、少しずつ返していこうと思います。
＞それぐらい初めの期間の金利差は大きいです
わかりました！無理しない程度にがんばります。

SBIの８大疾病保障は、今の銀行がついていないので無料でついているだけありがたいのですが、
おっしゃるとうり大手銀行の８大疾病保障（有料）と保証が異なるようですね。
これも補填するかどうか考えてみます。

わかり易く教えていただいたこと、本当にありがとうございました、
前回の回答からnaochi003さんの考えに共感でき、気持ちが固まってきたように思います。

回答No.2

naochi_003

来月借り換えをする者です。私もさんざん迷ってここで相談して決断しました。まぁ質問者様とは少し状況が違いますが。

質問者様の場合借り換えは十分検討してみていいのではないでしょうか。ミックスになると同じ銀行で２本の住宅ローンを組むのでおそらく不動産登記の登録料金は多くかかるのではないかと思いますが、保証金無しの銀行であれば借り換え費用は３０～３５万くらいで済むのではないかと思います。

ミックスで借りた時の変動部分がいつでも固定に変更できるのであれば同じ金利になりそうな時に固定に切り替えてしまえばいいんですよ。それまで支払いで浮いた差額を繰り上げ返済に回していけばいいと思います。
気をつけるのは変動から固定に変更するときに何年までを選べるかということです。最長で１０年というとこもありますからね。（私の最初の銀行はそうでした）

考え方だと思うのですが当初３５年で組んだのであれば、総支払額が４８００万くらいですよね。それを払ったと思えばすごく楽だと思います。私にはそんな余裕がないのでどうしたら少しでも減らせるかと必死でしたから。

今、借り換えれば変動だと検討先としては最初の回答者様が書いてましたが新生やＳＢＩ、あとソニー銀行かなと思います。潰れるのが心配であれば3大銀行とか。宣伝するわけではありませんが私はソニー銀行にしました。最良の選択だったと満足しています。変動からいつでも固定に変更できます。ソニー銀行であればミックスとは少し違いますが最初に借りた住宅ローンの中で金利を変更できます。私は変動と固定を何種類か組み合わせて借りようと思っています。

くわしくはホームページをみてみるといいと思います。あとマンションコミュニティのそれぞれの銀行の掲示板もみてみるといいと思います。私は全て読破しました。特にソニー銀行のとこはスレッドが７本もありました。ものすごい時間がかかりますが。
でも人生で最後の借り換えにしようと思っていたので慎重に行きました。

長くなってしまいましたが、それぞれの銀行に特徴があるのでよく考えてみたほうがいいと思います。そして迷った時は最初の目的がなんであったかを考えて決めればいいと思います。

お礼

丁寧な文章ありがとうございます。借り換え、本当に悩みますよね。
今はSBIで検討しているのですが、手数料が高いのがネックです。
ただ、それを加味しても金利が安く候補になっています。
＞気をつけるのは変動から固定に変更するときに何年までを選べるかということです

盲点でした。教えていただいて本当に感謝です。確認してみます。
マンションコミュニティも参考にさせていただきます。
ありがとうございました！！

回答No.1

tom900

確かに借り換えも良い考えかもしれませんが、借り換えの場合は、おおよそ１％以上の金利差が無ければ手数料などで相殺されトータルの支払額は大して変わらない場合が殆どです。

３５年固定で２．９５％なら、ネット専業の銀行だとしても固定で１．９５％以下で取り扱っているところは無いでしょうし、変動でも手数料などを含めた実質金利で１．５％以下の金融機関は稀でしょう。
☆現実に調査はしていません。大まかな住宅ローン金利の比較はhttp://www.jl.jpn.org/でどうぞ！

一般的に借り換えに有利なのは、バブル時代やITバブル時代の日本も高金利だった頃に固定金利で住宅ローンを組んだ方々です。

僅か０．５％程度の金利差でも確かに３０００万近い残債があれば、金利だけでもそこそこ大きな金額になるので一見有利なように見えるかもしれませんが、自由化とは言っても１つの金融機関だけが、突出して顧客に有利な住宅ローンを出すはずがありません。なんだかんだ言っても結局は殆ど横並びなんです。

借り換えをするよりも、手数料の計算は必要ですが、繰り上げ返済をして元金を減らした方が有利だと思いますよ。

家計にゆとりがあるならば、半年に１回とか年１回のペースで纏まった金額を繰り上げ返済すれば、元金均等払いと同じ効果を発揮しますので、元金を減らした分だけ金利の支払総額が減りますので、総支払額が当初の予定よりも減ります。

また、変動金利は今の日本の低金利を考えれば、将来的には金利は上昇するリスクが高いので、高額でしかも長期の返済である住宅ローンの場合は、富裕層で無い限り得策とは思えません。
色んな理由がありますが、端的に言えば、金利が上昇して総支払額が増えるリスクを一般庶民は抱えるべきでは無いのです。

銀行の金利は一般的には上がるのは実体経済よりも早く上がり、下がるときには実体経済よりも遅く下がります。
つまり、サラリーマンの場合は給与の上昇よりも早く金利が上がってしまう傾向が強いので、住宅ローンの金利が上がることによる返済額の増加に給料の増加が追いつかない事が多いのです。

また、金利が上昇すると言うことはインフレなので、戸建てなら土地の値段が上昇しているから最悪は手放せばOKとかマンションでも物件の価格が上昇するから安心と言う方もいますが、戸建てなら土地の価格は上昇しているかもしれませんが、上物（建物本体）の価格は殆どゼロ査定です。マンションも好立地＆高付加価値物件でなければ、その殆どは評価額は目減りしています。

以下は私の個人的な考えです。
どのようにして３００万円の余剰資金が出来たかわかりませんのでこの部分は加味していません。
現在一番有利だと言われている新生銀行の住宅ローンの１０年固定に借り換えて、おおよそ０．８％程度の金利差を生かしつつ、繰り上げ返済手数料が無料なので、固定の１０年で出来るだけ繰り上げ返済し、元金を減らす。

この１０年間に金利が上昇しているかどうかが判りますから、７～８年後を目処に金利が上昇している場合の返済額の上昇を見込んで、繰り上げ返済を続けるか、支払額が増加する分を貯蓄しておくかの判断が可能です。

こうすることで１０年間はローン返済額が変わりませんので、家計の計算が遣りやすくなり、金利変動の不安も少しは減少しますし、その対処法も考える事が可能です。

ご参考までに・・・・

お礼

お礼が遅くなり申し訳ございませんでした。
＞繰り上げ返済手数料が無料なので、固定の１０年で出来るだけ繰り上げ返済し、元金を減らす。

おっしゃるとうりですね！がんばりたいと思います！
今まで全期間固定でしたので、10年後を考えると少し不安ですが、逆に全期間固定というのも
利息が下がらないのでリスクはありますよね。1000万以上利息を払うのですから・・・。
アドバイスありがとうございました！