登記した人の権利とは

質問

登記した人の権利とは
たとえば、土地と建物を買う。土地は自分名義で登記できた。
しかし事情があって、建物の方は、家を建てた人の登記のまま。
このような場合、建物の登記人の権利とは何なのでしょうか
「所有権」ということでしょうか？
そうならば建物に住むことも、改築することも出来ないのでしょうか

回答No.6

takapiii

No.3です。
以前相談された方ですね。

>No２の方に申し上げたように登記名義人は亡くなられていますし、相続登記もされていないので相続人のどなたかが権利を主張することは出来ないのではないかとは思いますが。

亡くなった方の名義のまま、相続登記もされていない物件を持つ人がいて、その物件を購入すると言う事ですよね。であれば、相続人全員が出てくれば可能かもしれませんが、この状態では無理でしょうし、田舎ではこういう物件は結構数多くありますね。
不動産の売買は契約書を交わし代金を支払った時点で所有権は移転しているのです。後は登記を残すのみと言う事ですが、その登記する義務が果たされないまま、現在に至るわけです。

こういう場合は、一人でもいいので相続人を見つけ出し、その人から家庭裁判所に対し不在者財産管理人の選任を申立ててもらいます。その後に不在者財産管理人を含めて今後の対応を協議します。その際登記された不動産は既に第三者に売却されている事が証明できれば、「相続分のないことの証明書」を作成し、実際の所有者に所有権移転登記を行います。
本当に所在の分からず、そもそも生死も分からない相続人がいるのなら、失踪宣告の制度を利用してもらえば、生存する相続人だけで所有権移転登記は出来ると思いますが、それも不明な相続人の状況次第です。

いずれにしろ、遺産相続に詳しい行政書士に依頼した方が、素人が行うよりスムーズに進んでいくとは思います。恐らくプロでも戸惑う案件だと思いますので。

お礼

手続きは面倒ですが、可能性はあるということですね。
詳しく御回答して頂き、ありがとうございました。
おかげでよくわかりました。

回答No.5

hkinntoki7

ANo.1＆4です。

　甲が土地・建物の所有者であり、所有権が登記してあるとします。乙が甲に土地・建物の代金3,000万円を支払い、土地建物は引き渡しされました。その時点で甲乙間で土地建物の売買は完了しています。乙が土地建物を登記簿上、甲から乙に所有権移転登記するしないは自由です。乙は甲に対して所有権を主張することができます。
　乙が登記費用節約という理由で所有権移転登記をしませんでした。その状況下、丙という甲乙間の売買を知らないことに過失がない人物がいました。甲は乙に売買済みの土地建物の売買を丙に持ちかけました。甲は権利書を紛失したと嘘をつき、丙は登記所で登記簿謄本を確認したら甲の土地建物だったのでお金を支払い、土地建物の所有権移転登記をしました。この場合、乙は土地建物の所有権を丙に対して主張できません。ですから土地建物を丙に引き渡さなければならないのです。乙は甲に対して支払った代金返済請求権を持つけれども回収をしなければなりません。世の中、そんな悪い奴がお金をすんなりと返してくれるわけないですよね？
　登記簿上、所有権を移転登記できなければ銀行はお金を貸してくれないでしょうし、現金一括で安く買ったとしても権利関係でトラブルが起きる可能性が高いと思います。安全な方法としては現居住者に建物を取り壊してもらい更地の土地を買って所有権移転登記をするのが良いと思います。

お礼

＞安全な方法としては現居住者に建物を取り壊してもらい更地の土地を買って所有権移転登記をするのが良いと思います。
滅失登記というものですね。家は風情があっていい感じなので、壊したくないのですが。

回答No.4

hkinntoki7

ANo.1です。

　回答を訂正します、３行目“建物の旧名義人を甲、新名義人を乙とします”は“建物の名義人を甲、売買後の所有者を乙とします”です。

回答No.3

takapiii

確実に言えるのは、そんな物件は買ってはいけないと言う事ですね。

事情は分かりませんが、いくつかの分かれ道があります。
建物の売買契約書があり、金額が書かれ、物件の所在地が書かれた領収書が存在するなら、所有権は買主に移転していますので元持ち主が主張しない限りは利用できます。
しかし登記がされてないのですから、元持ち主が「これは自分の物だ」と主張すると面倒ですね。司法に持ち込めば恐らくは勝てます。建物明渡請求も可能ですし、移転登記も司法が認めれば可能です。でも費用が結構かかりますね。

上記の物が無い場合は住めませんし、所有権も主張できないので、ちょいと面倒です。
もし元持ち主が所有権を主張して住み続けたら、地上権が生まれるかもしれません。万が一地上権が認められると、貴方はその建物が朽ち果てるまでその土地は利用できないと言う事になります。

何故そう言う物件を検討されているのか、理由を知りたい所です。理由が分かればもう少し正確な回答ができるのですが。

お礼

ありがとうございました。
価格も手ごろだし、その他の条件もぴったりで食指が動きました。

もちろん正式に買うとなれば、売買契約書も物件の所在地が書かれた領収書もあるでしょう。
＞司法に持ち込めば恐らくは勝てます。建物明渡請求も可能ですし、移転登記も司法が認めれば可能です。
果たして勝てるのでしょうか。
No２の方に申し上げたように登記名義人は亡くなられていますし、相続登記もされていないので相続人のどなたかが権利を主張することは出来ないのではないかとは思いますが。

回答No.2

para3gathi

この質問の件、ちょっと腑に落ちない所がありますね。
質問者さんはその土地建物の売買契約を結んだのは元の地主ですよね。建物の代金もその地主にし払った。だが買い取ったはずの建物は他人名義である。これは変ですよ。
どう言う経緯があったかは分りませんが、土地建物の購入時点で土地は元地主の所有であったが建物は別の人であったとしたら、建物の売買契約は成立していません。なぜなら元地主は建物の所有者ではないからです。

この様なケースになるのは、建物の持ち主が元地主から借地してその建物を建てたが、何か理由があって借地契約が解除された。その時点で本来なら借地人は建物を取り壊して借地前の状態に戻すのが普通です。建物を残す場合には、地主に売り渡す、あるいは無償で譲渡する契約を行って、建物を地主の所有物としてなければ変です。
譲って建物の名義変更がしてないのであれば、それをしてもらってからの引き渡しになるのではないでしょうか。
現状では建物の所有者は元借地人にある訳で、質問者さんは土地の権利だけを購入しただけであり、建物の所有者の借地権は継続された状態になっています。同時に土地建物の購入代金の内、建物の代金相当分は支払う相手が間違っていたという事になりませんか。世間的に言えば、騙されて購入した事と同じ状況になってしまっています。

元地主が譲り受けた証拠書類があるなら、それを付けて建物の登記をしない限り、質問者さんはその家に住む事も建て替える事もできなくなってしまうと思うのですが。

確認なのですが、その購入したはずの建物には、それを建築した人が住んでいるのでしょうか。もし住んでいないとしたら、出て行く時に建物の権利を元地主とどの様に取り決めたのか、その点を調べてあるのでしょうか。

お礼

ありがとうございました。
質問を簡単にして、混乱させてしまい申し訳ありません。
まだ契約云々以前の話です。
実は古い家で建て主は保存登記もせず亡くなり、そのまま相続登記もせず、その後ある人がその土地と建物を買った。しかしその時点で相続人が多数いて建物の登記は出来ずに買った。
（土地は出来た、そこのところはよくわかりません）
それまで何もクレームはなかった、と言う不動産屋さんの話です。

回答No.1

hkinntoki7

登記の意味は善意の第三者（登記簿を信じ、事情を知り得ない人）への対抗ができるかどうかだったと記憶しております。
　建物の旧名義人を甲、新名義人を乙とします。質問内容の状態で甲が善意の第三者である丙に売ったとしましょう。他人の建物を売るわけですから詐欺ですよね。甲から乙に建物の所有権は移転していますが、この場合建物は丙名義に登記可能となります。つまり、乙は建物の所有権を失うことになります。乙は甲に対して代金請求権がありますけど、回収できる可能性は０に近いでしょうね（蜘蛛の子を散らすようにお金はどこかに消えてしまうでしょう）。だから登記が必要なのです。
　ちなみにいわゆる権利書と言われている物はある意味どうでも良いわけです。何故なら偽造されて（基本、売買契約書ですから偽造なんて簡単です）それを信じて売買したとしても救済されません。何故なら登記所の登記簿は誰でも閲覧できるわけでその記載が絶対だからです。救済されないというのは所有権移転登記ができないと言うことです。もちろん、お金を取り戻す権利はあるし、回収可能なお金があれば取り戻せますけど。
　また、質問で言われている甲と乙では売買契約が成立（代金と建物の引き渡し）していれば所有権が移転していますから乙が住むことも改築することも自由です。

お礼

ありがとうございます。
登記名義人の権利と自分の権利の関係がよくわかりません。
＞甲と乙では売買契約が成立（代金と建物の引き渡し）していれば所有権が移転していますから乙が住むことも改築することも自由です。
代金を支払って自分のものにしたけれど、登記名義人が出てきて自分のものだからと言って勝手に住んだり、売り飛ばしたり出来るということでしょうか。
つまり、登記名義人の権利は自分の権利より上位に位置すると言うことですか。
自分は単に借りているということなのでしょうか。
あと不動産屋は移転登記せずに、売買契約が出来るのでしょうか