市街化調整区域の線引き

質問

市街化調整区域の線引き

　主人の親が所有している市街化調整区域の土地についてなんですが、その土地の１００メートル先までは市街化になっていて住宅が建っています。
　実家の土地の近隣も調整区域になっています。
ドーナツの真ん中の空洞部分みたいに、まあるく調整区域になっていて（水たまりみたいな感じ）ドーナツの外周が市街化で戸建てやアパートになっています。
　本当にドーナツみたいです。しかも小さなドーナツです。義父は税金対策とやらで樹木をいっぱい植えています。
　地方ならわかるのですが、都市です。日本の三大都市の一つで、人口も多いです。
なぜ、市街化にならないのでしょうか？それとうちの土地の５０メートル位先にぽつんと田んぼの真ん中に戸建てが建っているのも不思議です。特別に許可をもらったのでしょうか？

　本当はそこに家を建てたかったのもあるし、もう家は別の所に新築しましたがそこにもう一回建てたいと思っています。（夫が相続する土地なので）
　またはシェアハウスを建てたいと思っています。
市街化になるのが厳しくなってきてますので、ずうっと調整区域のままの可能性が高いのでしょうか？

回答No.4

dr_suguru · ベストアンサー

＞市街化にならないのでしょうか

市街化編入は区画整理事業等の面的整備が条件です。
http://www.city.gifu.lg.jp/c/15020109/15020109.html

＞それとうちの土地の５０メートル位先にぽつんと田んぼの真ん中に戸建てが建っているのも不思議です。

端的に回答すると
市街化区域決定前（線引き前）から
戸建存在すれば
60条証明で建築は可能、不思議ではない。
↓
http://www.city.tajimi.gifu.jp/kaihatu-shido/Kaihatsu%20Group/kaihatu_group_1.htm

＞もう家は別の所に新築しましたがそこにもう一回建てたいと思っています。（夫が相続する土地なので）

線引き前から本家が継続所有している土地であれば
分家は可能、ただし、市街化区域の住宅を処分し
調整区域に建築するに必要な「建築理由書」が必要。
↓
開発審査会基準第1号
■農家の二・三男が分家する場合の住宅等
1許可を受ける者の範囲は、次の各号に該当するやむを得ない事情にある者であること。
（１）　原則として、市街化調整区域において当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であった者（原則として３親等内の血族）であること。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

＞シェアハウス

都計法の許可（自己の居住用）にシェアハウスは存在しない。
↓
従来より市街化調整区域において継続して生活の本拠を有する農家世帯に代表される世帯が、その世帯の通常の分化発展の過程で必要とする住宅の確保のための開発行為又は建築行為で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

建築できる場合は旧既存宅地制度です。
↓
開発審査会基準第１７号
　■既存の宅地における開発行為又は建築行為等
　市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね５０戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

以上。

お礼

ご丁寧な説明ありがとうございます。

建築理由書ですか・・・。本家が代々所有の土地ですが。

　もしかしたら、建てられるかもしれないですね。でも今はあきらめた方がよさそうですね。
悔しいですが。

回答No.3

sirousagi1

言いたい事は、よくわかります。うちにも同じような土地があります。
そこへは、農振除外をしてレジャー施設を建てました。
うちも政令指定都市なんですけどね。きちんとした線引きで整備されてはないので、中途半端に分かれています。災害時には、消防車も入っていけそうにない「曲がりくねった道」ばかりです。

元々、農地なら税金は安いんですけど、調整なら都市計画税も掛らない反面、有効活用にも限度があるっていうのが土地所有者には歯がゆいところです。
市街化を促進するものでなくても、立地条件により沿道サービス（ドライブイン）などは出店希望も無いでしょうしね。土地が３０００坪ほどで取りまとまるなら、社会福祉法人の進出もあるでしょう。

区域の見直しには条件があります。これは都道府県に決済があるので、市町村単位ではどうにも及びません。
都市再生機構などが計画すると広範囲に市街化になったりしますが、民間規模では有りえないことです。
条件としては、区画整理を行うことが上げられます。地域によっては、河川の整備が済めば市街化にするとしたところもあります。
区画整理は難航するんだな～。
こと、土地＝領土的に考えるお年寄りで自分の拠出はイヤなんですね。公共的な考えは無い。先祖代々なんてのは建て前でしかありません。
区画整理は、地域の発起人が必要ですが、頭には立ちたいが先頭に立ってまとめる自信がない人が多い。
農家が多いと恨みも買い易いんでしょう。
再開発指定区域以外では役所は口を大幅に出しますが主導で進めることをしないのが悪い点です。

質問者さんの所有地が逆線引きの調整区域であるなら、全国で見直しが進められています。その時に意見聴衆があるので「市街化がいい」との意見が取りまとまれば市街化になって、税金が安いからと安易に調整のままを選択すると大変な事態です。

＞そこにもう一回建てる。
各行政により方針があって、聞かないと何とも判断もつきにくい。
調整でも戸建てはＯＫとする市もありますが、基本的には市街化からの移住は抑制されます。自分の土地であってもです。
今も調整区域内に賃借契約ではない住民票があれば、なんとかなるとは思います。
調整区域内の団地ならいいんですが、周囲が田んぼじゃね。田んぼの真ん中に建つ家は分家所帯なのかもしれません。農家は建てられるんです。

その土地を近所の農家に売るという手もあります。安いですけどね。５万～１０万円／坪というところでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
　ものすごく近所は区画整理ありました。
ずいぶん前に、二つの駅周辺の開発が提案されたそうですが、百姓が反対したそうです。
　それ以来、ずうっと田んぼです。開発された地区もあります。
そこは大発展です。地主は大儲けしています。

　今の百姓が代替わりしたら、動きがあるかもしれないですね。
全く後ろ向きな人達には困りますね。

　時期がきたら建てられるか市に聞いてみます。

回答No.2

cactus48

詳しくは分かりませんが、何も申請しなければ調整区域ままと思います。
我家から２ｋｍ程度離れた場所に放置された荒地がありますが、最近にな
って食品会社の工場が出来ると言われ、現在は建設中の真っ最中です。

もしかしたら税金が関係しているのではありませんかね。調整区域にして
居る方が税金が安いのではないかと思います。

僕が勤務している会社の土場が建設中の会社の直ぐ横にありますが、そこ
も同じ調整区域です。以前に倉庫を建てていた時に、偶然に通りかかった
役所の方に「ここは調整区域ですから建物は建てられませんよ。直ぐに工
事は止めて下さい。」と厳重注意を受けた事がありました。
聞いたところによると仮設倉庫を置く事は問題ないが、基礎工事をして倉
庫を建てる事は出来ない。役所から指示された時には直ぐに移動が出来る
状態にするようにと言われました。

調整区域を商業地や工業地、宅地などをするためには調整区域を解除する
手続きが必要と聞いています。ただ申請が厄介と聞いていますから、詳し
くは管理する役所で説明を受けられた方が確実と思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
　代々住んでいる義父がいうには、なんでここだけ解除されないのか不思議と言っていました。

もしかしたら、田んぼにしている百姓が市街化になるのを反対している可能性もあります。

　他の地区でも、開発業者が市役所で市街化にならない理由を聞いても明確な回答をもらえないと聞いています。
　私や義父は発展させることに大賛成ですが、どうも百姓が厄介ですね。

回答No.1

atelier21

所有者の義父様が　節税の為に農地にしているのでは？
調整区域でも条件揃えれば建ちますし
所轄の公窓口で敬意を調べ　義父様の意向を聴く
獅子身中の虫　ケースもありました

お礼

回答ありがとうございます。
　節税の為に農地扱いにしています。
でも市街化調整区域なので基本的には建設できませんので、自治体に聞いて見るしかなさそうですね。