借地権についてお伺いしたいのですが…

質問

借地権についてお伺いしたいのですが…

昭和47年に、自営業の関係で隣の方に土地を借りました。借りたのは私の叔母で「30年間」貸して頂くよう文書にて交わしました。私の父親がその土地を相続（昭和63年）することになり、今に至るのですが、その間地代も勿論払っていまして滞ることはありませんでした。

最近になって、30年は経過しているし（38年目です）隣の方は別に新居を構えていまして（隣の家は借家としています）、私共に貸していた土地を更地にして駐車場にしたいので返して欲しいと言われています。

私共としましては、その土地に事業用の建物を建てていますし、急に言われましてもどうしようもありません。

そこで質問なのですが、相手方の言う通り更地に戻して直ぐにでも返さなくてはいけないのでしょうか？
もしくは、こちらから地代の値上げを提案するとかの方法が良いのでしょうか？

類似した質問を目にしましたが、近年になって法律が変わったこと。定期借地権に当たるのかどうか。私は素人なので皆目解らない状況です。

ちょっと困っています、お力を貸して頂ければ幸いです。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

>また、takapiiiさんがおっしゃるように1～4が無いならば立ち退かなくても良いのでしょうか。

まず、司法判断を仰ぐ可能性を考えた時には、契約書の有無を確認し、存在する場合はその内容を確認してください。
司法ではまず契約書で締結された内容に沿って判断します。民民の契約は法民の契約とは違って消費者保護の観点が無いため、契約書の内容が重視されます。

契約書が無い場合ですが、旧法では借地権の成立に契約書を必要としないとされていますので、借地契約自体は有効ですが、契約書が無い以上、双方が司法で争う場合は、不利な点があると土地を明渡せという判断が出ないとも限りません。
質問文を読む限りは賃貸借借地権なので、登記自体は必要ありませんし、相続も受けているので(法定相続人ですよね?)、対抗要件はあるように思いますが、ここでは記載されていない「借地に関する従前の経緯」があると、必ずしも明渡を拒否出来るとは言い切れないのです。

それに契約更新についても地主が承諾していない法定更新である場合の従前の経緯も不明ですので、本来は不安点、特に契約書の有無に関してと権利の成立要件に関しては、法的な手続きを取って補う必要があるのですが、この段階でその行動を起こすには、それ相当の報酬を覚悟して弁護士を間に入れるしかなく、ここでの詳細な回答は難しいのが正直なところです。

とはいえ、まずは学ぶ事です。ご自身で知識を持てば相手の主張が法的に間違っていると判断できるのであれば、司法であれ合議であれ、対抗要件を主張すればいいだけですので。
私の知っている若い護士の方の記事があるので紹介しておきます。(内容に責任を取る訳ではありませんが)
http://www.bengo4.com/intro/intro010_92.html

因みに、借地権が有効であるのが確実と判断出来る場合、強制的な立退きを要求されるのであれば、建物買取請求権の要件が成立するかを検討してみるのも一つの手段です。
建物買取請求権は行使した時点で地主は買取(時価)を強制されますので、買い取れない場合はそのまま使用し続ける事が可能です。
もちろんこれは知識として持って置くと言う事で、今回の要件でそれが満たされるかどうかは判断できません。

但し(最後に気になる事を書くようですが)、事業用とおっしゃっている部分が気になります。借地権は強い権利ですが(特に旧法)、それは居住権を守る事が主体です。
もし事業用でしか使用していない建物の場合、居住権ではなく営業権と判断されるかもしれません。その場合、新法では事業用借地権となってしまいます。
旧法ではその考え方は無いのですが、営業権となると借地とその建物によって十分に益を得たと判断されると、少々微妙な方向に行く可能性があります。
これについては正直なところ、動いてみないと私にも分かりません。

お礼

takapiiiさんの言われるように「契約（合意）更新」と「法定更新」の認識の差が相手方にあるように思いました。

http://www.bengo4.com/intro/intro010_84.html
※ご紹介の方のこちらを含め勉強致します

私共も、借地しているというのは充分承知していますし、今までお世話になった方ですので、出来るだけ穏便にと思っています。「更地にして速やかに返納」というのも賃金の催促とも思えますし、今度話し合う時はtakapiiiさんの言われた「建物買取請求権」についても含んで話し合いたいと思います。

今回初めて相談させて頂きましたが、takapiiiさんに解りやすい助言、また勇気を頂いたように思います。
とても助かりました、本当にありがとうございました。

補足

先日、相手方から文書にて抗議がありまして、その中では

「47年より30年以上過ぎているし（当時木造は25年だった、と言われて）38年も貸していたのだから、すみやかに返納してください」という感じのことを言われています。

契約書自体はありまして、そのコピーに目を通しましたが、別段変ったことは書かれていないように思いました。

回答No.3

atelier21

念の為に プラス面のみならず マイナス面も考えるのが良いかと
・契約書の有無？38年間地代や保存の為の交渉事の有無？
・31年目の更新契約はされてない？ 又名義人の変更の了解は得てる？
・借地権での登記ですか？　上物の保存登記ですよね？
・借地人が万全の権利者ではない 欠格部分は補填しておくに限る
　　双方の立場で係争した経験から(ADC）

お礼

なるほど。仰る通りですね。

親に伺いました所、契約書は30年となっていまして、31年目には特に更新契約はしていないとのこと。
30年過ぎても年間の使用料は、相手方は受け取っていたそうです。

また、名義人の変更につきましても、文書では交わしていませんが、相手方も（叔母から相続したことも）認めていらっしゃいまして、借地権は父親だと断言はされています。

建物自体の登記は父親です。

回答No.2

takapiii

>建物自体の名義は父親になっていると思いますが、聞いた限りでは（もしかしたら）借地権者は相手の方になっているかも知れません。明日聞いてみます。

相手の方とは、叔母ですか？それともここには出てない第三者でしょうか。
叔母から父親が借地権を相続したと書かれていますが、それは違うのでしょうか。

整理しますと、土地の権利は100％地主にあるわけではありません。
借地にし、賃借人に借地権を与えた時点で、借地権と底地権に分かれます。
賃貸人の隣の方は底地権を所有しており、隣の人が他界した場合は、底地のみが隣の人の法定相続人に引き継がれます。
賃借人、つまり借地権者が他界すると借地権者の法定相続人が借地権を相続します。相続に於いては地主の承諾とは関係なく相続は行われた事になります。

質問文を読む限りは、貴方の父親が相続したように読めますが、もし叔母の子供に相続されているとなると、借地権者は叔母の子供なので、地主からみれば土地を貸した人と、建物を建てた人が違う事になります。

>少し補足したいのですが、事業を始める時に「商売をしている間は貸し続ける」という言葉は交わしているようなのですが、その当事者（言った方）は他界されていますし、文書に残してないので、やはり法的な効力は無いものでしょうか。

口約束だけでも権利を相手に主張する事は当然可能です。少なくとも事情を知っている当事者同士であれば、約束は約束なので事業を続ける限りは立ち退く必要はありません。
しかし法的な効力を求めると言う事は、司法の判断を仰ぐという場合の事ですよね。
そうなると司法が判断できる客観的な証明が必要になります。司法に判断を仰ぐ時点で拗れてしまっているわけなので、そうなると合意に関しては認めないという態度になる可能性があり、そのままでは(よほど優秀な弁護士を付けて争わない限りは)法的に有効とは到底言えないのではないでしょうか。

仮にその合意を両者が認めたところで、権利を客観的にみてみると借地権者と建物の所有者が違っていれば、必ずしも正当な権利とは認められませんので、万が一地主が底地を第三者に売却した場合、借地権は消滅し土地の明渡請求を起こされる可能性が非常に高くなります。

結論を言いますと、借地権が貴方の父親に相続され、父親がそこに事業用建物を建てたと言うのなら問題なく事業を続けられますが、叔母が借りた土地に、口約束があったにしろ父親が建物を建てたとなると、結局関係者の他界によって約束が反故される可能性が生まれ、地主が底地を売却すると、借地権が消滅してしまう事になりかねません。

参考までに「借地権と相続の基礎知識」
http://d.hatena.ne.jp/sozokuQA/20090307/1236380317

補足

スミマセン解りにくい書き方で。

叔母が他界した時に、父親が借地権は相続しているそうです。

回答No.1

takapiii

一般的な借地契約の場合、平成4年8月1日以前に締結された借地契約は何度更新しようが旧法が適用されます。これは基本です。

当初契約期間を30年と定めたのであれば、鉄筋であろうが木造であろうが、最低契約期間の条件を満たしているので、30年の借地権契約は有効で、30年で契約は満了し借地権は消滅します。
この消滅した時点で建物が朽廃していれば更新は行われませんが、建物が存在していてかつ借地権者が確かに使用している場合は、その時点で借地権設定者(地主)が意義を唱えなかった場合は法定更新となり、旧法においては、堅固な建物で30年、木造で20年契約が更新したことになります。
合意更新の場合でも、期間を定めていればその期間、期間を定めなかった場合は法定更新と同じ期間、契約は存続することとなります。

契約中は借地権設定者は正当な事由がない限りは、借地契約を終了する事ができません。
借地権が消滅するのは、旧法では建物が朽廃した時と、合意解除した場合等です。

なお、正当事由は新法では以下のように規程されるので、これは旧法にも適用さます。
(1)賃貸人及び賃借人が土地の使用を必要とする事情
(2)借地に関する従前の経緯
(3)土地の利用状況
(4)賃貸人が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引き換えに借地人に対して財産上の給付

(1)で、金銭的に追い詰められて建物の明渡を求める場合がありますが、地代の値上げで解決できる場合は正当事由とならないと判断できます。
(2)は38年で土地を返すと約束している場合などです。
(3)は土地を実際に使用していない場合、(4)は立ち退き料の提示です。

また、借地権者は借地権を相続しているので、契約期間中は相続した者が借地権者になりますが、重要な点として、建物の登記名義人と借地権者が同一でない場合は対抗要件を満たさないので、立退きを求められれば、更地に戻して土地を明け渡さなければなりません。この点は要注意です。

お礼

冷静に読み返して我ながらバカなことを書いたと思っています。スミマセン

>>建物の登記名義人と借地権者が同一でない場合は…

これは同一です。

というとは、38年が経過していまして、相手方が30年目に何も言われなかったので、
「建物が存在していてかつ借地権者が確かに使用している場合は、その時点で借地権設定者(地主)が意義を唱えなかった場合は法定更新となり、旧法においては、堅固な建物で30年、木造で20年契約が更新したことになります」

ということで50（49年間）年は有効ということになるのでしょうか。

また、takapiiiさんがおっしゃるように1～4が無いならば立ち退かなくても良いのでしょうか。
少し光明が見えてきたみたいで嬉しいです。

補足

丁寧な解説ありがとうございました。
大変よく解りました。最後の文末に多少絶句してしまいましたが…

「また、借地権者は借地権を相続しているので、契約期間中は相続した者が借地権者になりますが、重要な点として、建物の登記名義人と借地権者が同一でない場合は対抗要件を満たさないので、立退きを求められれば、更地に戻して土地を明け渡さなければなりません。この点は要注意です。」

建物自体の名義は父親になっていると思いますが、聞いた限りでは（もしかしたら）借地権者は相手の方になっているかも知れません。明日聞いてみます。

元々は仲の良かった間柄でしたので、半ば口約束みたいな感じになっていた節もあるみたいで…

少し補足したいのですが、事業を始める時に「商売をしている間は貸し続ける」という言葉は交わしているようなのですが、その当事者（言った方）は他界されていますし、文書に残してないので、やはり法的な効力は無いものでしょうか。