土地を購入する時。

質問

かなり気に入った土地が見つかりました。契約をすぐにでもしたいのですが、不動産については全く知識がありません。ネットや本を買って情報収集をしているのですが、小さな子供がいてまとまった時間がもてず、不安だらけです。そこで、法律に詳しい司法書士さんに相談をしたいと思うようになりました。契約する前に、司法書士に相談した方はいますか？いくつかの不動産屋をめぐってきましたが、売っちまえばいい・・的な感じの方ばかりで、彼らの言う事があるいは請求する諸経費の金額が高すぎないか疑心暗鬼で疲れました。信頼できる不動産屋さんをと思ってきましたが、今回の土地を是非購入したいのです。他の不動産屋さんでは扱っていない物件ですと言われました。よろしくお願いします。

回答No.1

goodliving · ベストアンサー

宅地建物取引主任者かつ元業者です。ハウスメーカーの不動産部門にいました。

不動産屋というと、何となくアコギでヤクザなイメージが…と不安に感じるというのはあると思います。

でも、それは闇金やＶシネマのようなアングラな世界だけで、看板を掲げて一般消費者相手に免許を掲げて業務をしている業者は、みんな厳しい法規の元に業務を執り行っていますので、まず大丈夫ですよ。

土地代金が不当かどうかは、その土地の相場をいくつかの業者に聞けばその反応でわかりますし、請求できる費用も、厳しい宅地建物取引業法できちんと定められています。

それを破れば、業者は罰則により免許を剥奪されたりする制裁を受けます。業者として業務を執り行うには、都道府県や国に登録しないといけない仕組みになっており、お上の元で公正な取引をするシステムができています。

知り合いで司法書士さんがいらっしゃれば質問をするのもよいと思いますが、私たち業者の認識では、司法書士は取引終了後に不動産登記を依頼する立場の相手なので、不動産相場や商売の世界に精通しているとは限らないと思います。

むしろ、取引後の権利関係の移動などの実務的法規のプロという感じだと思います。

司法書士さんによっては、お客様と業者の過去のトラブルを見たことがある方もいらっしゃると思いますが…。

一般的には、悪意をもってぼったくるような業者は、業務を継続できない仕組みがありますから、最初から疑心暗鬼になることはないと思いますよ。

あと、手数料商売の不動産業では、同じ土地を複数の業者がチラシを出していることがあると思います。

その中に、不動産表示の取引態様のところが「売主」になっている業者がいたらその業者が自社で販売している物件ですので、物件にも詳しい上、値段交渉もしやすいと思います。売主から直接買えれば仲介手数料もかかりません。

もちろん、素人の地主さんから売ってくれと頼まれているケースですと、どこを探しても売主の業者はいませんが、そのケースでも物件表示に「専属専任媒介」となっていれば地主さんから直接預かっている物件ですから、物件にも詳しいでしょう。

最初に物件を紹介された業者が売主でなければ、全てのケースで仲介手数料が発生します。手数料は法律できめられているので、まずぼったくられることはないと思います。

私も最近不動産屋から仲介で自宅の土地を買いました。明日引っ越しですが、不動産取引にはけっこうエネルギーがいりますから、頑張って下さいね。

お礼

宅地建物取引主任者かつ元業者さんだった方にいろいろとご説明いただきありがとうございました。少し安心しました。
お引っ越しの準備に忙しいなか、ご回答くださりありがとうございました。本当にエネルギーがいりますね。頑張ります。

回答No.4

mokkosha

確立の問題です。

私の経験に基づく印象は
不動産業者＝悪意70％／善意30％
司法書士＝悪意10％／善意90％
不安ばかり先行する貴方がこの人達を見抜けるとは考えにくいですね。

土地代金や諸経費が不当かどうかは別として
合意の上契約してしまえば支払義務が発生します。

土地代金や司法書士以外の諸経費は宅建協会の在住地区の支部を尋ねてみては？
土地代金は不動産情報誌でも相場の確認は可能だと思います。
司法書士費用については、他の司法書士で合い見積してみては？

法規上は仲介手数料は売買代金の３％＋６万＋消費税を上限として定めています。
その他、契約手付金は売買代金の１割以下、１割以上の場合は第三者による保全措置を講じるとあります。
協会の契約書、重要事項説明書を利用の場合は明記されています。
協会以外が発行した書類、業者独自に作成した書類の場合は特に注意が必要です。
司法書士（境界確定が必要な場合は土地家屋調査士も）費用の売主買主負担割合も業者によって異なります。
一般に境界確定は売主負担、司法書士費用は項目によって異なるが両者負担（抵当権設定登記がなく所有権移転登記のみの場合は5～8万程度ではないでしょうか）とされています。
給水排水などの負担金は両方で15～20万が目安ですかね。（地方によって金額差大きい）
境界ブロックがあればその代金（境界ブロックを隣地と共有する場合は負担割合や規定などを確認）

他の不動産屋で扱っていなののであれば売主専任の宅建業者ということです。

売主と不動産業者が同一でない場合は、通常は不動産業者の収入は仲介手数料のみです。
売主や司法書士などからのリベート（裏金）はあるかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
そうですね。不安がっていても仕方ないのでいろいろ調べていきたいと思いました。具体的な金額なども書いていただきありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.3

takapiii

不動産屋はあくどいかそうじゃないかという話はナンセンスで、ビジネスをやっていると不動産会社に限らず、利益優先の考え方はあるので、考えすぎ無い方がいいと思いますよ。

ただ、他の方の怒られそうですが、不動産業は、相当な数の法律に縛られています。数え始めたら数十に上ると思います。
それだけに、全ての法律に熟知する事は難しく、ようは知識のないままに説明したり、勧めたりする人がいるので、トラブルが起き、あくどいという印象を持ってしまうのです。

自己防衛と言っても結局は自分で学ぶしかありません。それだけの数の法律など到底学べませんが、守ろうと思えば、それしかありません。
疲れたとか時間が無いなどと言っていないで、とことん調べた方がいいです。何せ相当高額な買い物ですので。

なお司法書士さんは、法律は分かっていても、実際の不動産取引と実務に関しては疎い場合がありますので、必ずしも相談相手としてよいとは言いきれませんが、とりあえず近くにいないのであれば、聞いてみる事をお勧めします。
もちろん国家資格である不動産鑑定士等に相談してもいいと思いますし、利害関係の無い不動産屋に聞くのも、何かヒントを貰えるかもしれません。

また、このサイトでも元不動産屋だったり、現不動産屋の方が、正当な評価回答をしているのをよく見かけるので、具体的に相談してみるのも手だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
不動産屋だけがあくどいとは思いませんが、なにせ高額ですし、賃貸から含めると15件位の不動産屋に行っていますが、良い不動産屋さんに出あう確率が低くて、不動産屋に良いイメージは持っていませんでした。でもこの業界に限らないことですね。おっしゃる通りで疲れたとか言ってる場合ではありませんね。結局は自分で学ぶしかない。高額な仲介手数料を支払うのに、なんか腑に落ちないのですが仕方ないですね。親切なご回答ありがとうございました。

回答No.2

angiras

ＮＯ．１さんが事細かに説明しており、全くそのとおり。

違う視点から。
　物件はどこで見たのですか？ネットですか？　もし、不動産屋で見たのなら、担当者と納得行くまで話されたら安心すると思います。そんなあくどい人はいません。ただ、常識に欠ける人はいますが、それはどこの業界にもおり、不動産だけが怪しいというのは当てはまりません。食品業界こそ？？です。

　疑心暗鬼になっていては、司法書士に相談しても心配が増えるだけです。権利関係なら司法書士ですが、最初はその土地の素性を調べることから始めないといけませんから、まずは不動産屋です。

　とことん話して不安なら、店を変えるべきです。最初に見つけた物件はよく見えるものです。買い逃がすと、逃げた魚は大きいと思えてきます。

　あわてる？？？はもらいが少ない。不動産知識がなくとも、営業に方に信頼がおけたなら考えてもよいのでは？不安があったら中止が一番。

　高額な買い物で、後悔先に立たず・・・です。文面からすると、探し始めたばかりのようなので、今回はしっかり勉強して、ゆっくり探すのがよいかと、老婆心ながら思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
アドバイスどおりこれを期にしっかり勉強しようと思いました。