ファンド物件を借りる際の注意点（メリット・デメリットなど）

質問

この度引越しすることになり、気に入った物件があったのですが、
少々予算オーバーであったため家賃交渉を申し出たところ、
ファンド物件だから交渉は無理、と言われました。
ファンド物件について聞きなれない言葉で調べたのですが、
投資家向けの情報が多く、借りる方に関してはいまいち
よく分かりませんでした。

ファンド物件を借りる際の注意点、メリット・デメリットなど
ありましたら教えてください。

その物件ですが、敷金礼金0、1ヶ月フリーレントということで
投資家に配分できるようできるだけ空き室を作らないように
しているようですが、出てく際に清掃費など高額の費用が
請求されないか（仲介業者に確認したら管理会社がしっかり
しているから大丈夫ということでしたが。。。）心配です。
ファンド物件について調べているとき、ファンド物件は
設備がしっかりしている、豪勢とありましたが、
内装はしっかりキレイにしてありますが、
築20年でオートロックでもなく、12戸の4階建て階段の
特に特別な設備もない普通のマンション（アパート？）です。

よろしくお願いします。

回答No.4

takapiii

＞家主（＝投資家）が変りやすい、
＞家主が変ることによっての影響、その他家賃以外での交渉などが知りたいです。

実は私も出資者の一人ですが、基本的にはファンド会社と匿名組合契約を結ぶ仕組みであり、簡単に言うと、出資者は不動産を所有及び管理する会社に対し出資しているような状態です。
もちろん対象不動産は決まってはいますが、賃借人からみると、大家はファンド会社であり管理会社であるので、大家が変わった処で何のメリットもデメリットもありません。

敢えてデメリットを言えば、ファンド会社の規模。
利回りが悪いとなると、出資金を返して他社へと転売する可能性はあります。それは、通常の大家とは違い、利回りが悪くなった途端にあっけなく行われる可能性がありますので、その場合突然家賃値上げの告知や立ち退きの要求があるかもしれません。
但し、それに関してはどんな物件でも競売にかかるというリスクはあるわけですし、家賃の値上げに関しては拒否すればいいだけの話ですね。

家賃交渉以外に関してですが、特段一般的な賃貸マンションとはそれほど変わらない思いますが、資産運用と言う側面があるので、前に書いたように資産価値を守ると言う意味では、「なぁなぁ」な部分が少なく、様々な面で交渉が難しい可能性はあります。
逆に言うと、資産価値を落とさないように、管理には気を使ってくれるとは思います。

補足

度々ありがとうございます。
敷金礼金0、フリーレントなど入居時に良いことしか
ないので逆に疑わしくなっていましたが、
お話によると、融通が利かないくらいで特に
心配するようなことはないみたいですね。
入居した後、思いのよらぬ事になってしまっては困るので
色々お話をお聞きしたいまでです。

回答No.3

hokusai14

もし上場リートなら評判等（可能なら財務状況・所有物件等）ご自分で調べてみては？私募ファンドなら無理ですが・・・
倒産した場合敷金等返ってこない可能性が高いですが、普通の賃貸マンションでも所有者が破産することもあるので条件としては同じです。
ファンドが所有物件を入れ替えるために売買することもありますが、ファンド物件じゃなくても所有者が入れ替わることは有り得ます。

リーマンショック以降、不動産投資関係は苦境に立たされています。
スポンサー企業のお荷物物件を市場価格からかけ離れた金額で受け入れる「ゴミ箱化」しているファンドもあるので要注意です。
こういう株主利益に反する行為をしているファンドに未来はありません。増資を繰り返すファンドにもやはり未来はありません。

減配をしているなどで一概には言えませんが、基本的には配当利回りの高いリートほど危険と目されていると考えて良いかと思います。

回答No.2

takapiii

投資家から集めた資金を賃貸不動産経営で運用する事で、投資家に配当しようと言う物ですから、当然利回りが悪くなる(収益が下がる)のは避けたいと言う心理が働きます。

そうすると、家賃を下げる事は即、利回りを下げる事になるので、基本的には行わない場合が多く、グレードを上げて賃借人が付きやすい価格設定にします。
ですので、家賃を変えると言っても、賃借人からの交渉より、減価償却や相場の動向によってでしか検討しないと言う事になるのではないでしょうか。

且、退去時のトラブルは悪評になりますので、管理会社は資産価値を守るための注意勧告(賃借人に善管注意義務を強く要求)します。
家賃滞納等はもってのほかです。
その代わりに、退出時の法外な請求は行わない場合が多いと思います。

賃貸契約書はしっかりと出来ているはずですので、十分に確認しましょう。

補足

ご回答ありがとうございます。
賃貸契約書にあることはしっかり確認するつもりですが、
賃貸契約書では見えない事、家主（＝投資家）が変りやすい、
家主が変ることによっての影響、その他家賃以外での交渉など
が知りたいです。
よろしくお願いします。

回答No.1

adelaide

こんにちは！
「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」の内容を、きちんと確認して下さい。そこに、退去の際の費用も含め、その物件の全てが明記されているはずです。
最近は、賃貸物件に関して、賃借人側に不利な問題が裁判沙汰になるケースが増え、世間の目も厳しくなっています。まして、仲介業者も入っているなら、不当な請求はできないはずです。
とにかく、署名押印する前に、両書類をよく読んで下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。
賃貸契約書にあることはしっかり確認するつもりですが、
ファンド物件の「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」は、
一般の物件とどのような違いが考えられますか？
そこが分かってないと、比べようがないので注意して確認する
ことが難しいような気がします。
よろしくお願いします。