テナントの更新手続きについて

質問

私は物件のオーナーです。更新の手続きについて質問させていただきます。契約期間については以下のような条文となっています。
「賃貸借期間は2005年9月1日から2010年8月31日までの満5カ年間とします。ただし、賃貸借期間満了の1カ年前までに乙から期間満了による賃貸借契約を終了させる旨の書面による通知がなかったときは、乙が新賃料の1カ月分を更新料として支払う事を条件に、期間満了の翌日から起算して更に5年間自動更新されるものとし、以後も同様とします。」
現時点で特に何の申し出も無いのですが、このような場合、既に自動更新された事になるのでしょうか？また新賃料については現状と同額でOKだと双方で了承している事になるのでしょうか？また更新料はいつ頃請求すれば良いのでしょうか？仮に更新料を請求してテナント先から不服も言われた場合はどのような対応をすれば良いでしょうか？

回答No.2

mimicann

>>仮に8月31日までに先方より賃料の減額請求があったら賃貸借期間満了の1カ年前までに乙より特段の通知がなかった事を理由に拒否する事は可能なのでしょうか？
契約書に書いてあれば、（契約自由の原則）により可能です。
しかし、契約自由の原則があるので更新後だろうと両者が納得すれば賃料変更出来ます。

>>また交渉が難航し8月31日までに更新料の入金がない場合、法定更新となってしまうのでしょうか？
賃料を受け取らなければ法定更新になりません。
そして、借主が支払が出来ないという理由で、賃料を裁判所に供託しなければ賃料未納と言うことでテナントから追い出せる可能性もあります。

そこまでされれば、追い出されたくなければ、更新料を支払うのでは？
出ても良いつもりで言ってくれば、退去するかもしれませんね。

私の物件のテナントでも8年以上の借主が家賃引き下げ交渉に来ましたので、あまり良い店子でなかったので、現在追い出しに掛かっています。私は更新料の理由でなく、ペット不可なのにペットを飼っているのと連帯保証人が破産者だったので。

お礼

大変よく理解できました。
何度もアドバイスいただきありがとうございました。

回答No.1

mimicann

>>既に自動更新された事になるのでしょうか？
まだ、更新されてません。

>>また新賃料については現状と同額でOKだと双方で了承している事になるのでしょうか？
現時点では了承している。

>>また更新料はいつ頃請求すれば良いのでしょうか？
2010年8月31日過ぎても、更新料を支払っていないときに請求。

>>仮に更新料を請求してテナント先から不服も言われた場合はどのような対応をすれば良いでしょうか？
テナントで相手は事業者であり、弱者ではありません。
大家と対等な立場なので、契約書に更新料を書いていれば、訴訟すればほとんど取れる。
まあ、そんなことはせずに「更新料支払ってください。」と言ったら如何ですか？
「更新料は違法」など言ってきたら、先に述べたよう「住居用の賃貸ではありません。テナント借主は弱者ではありません。貸主と同等の立場です。」と言ってください。
それで大抵、納得するはず。

補足

回答ありがとうございます。
新賃料が現在と同額だという事は
＞＞現時点では了承している。
とのご回答をいただきましたが、仮に8月31日までに先方より賃料の減額請求があったら賃貸借期間満了の1カ年前までに乙より特段の通知がなかった事を理由に拒否する事は可能なのでしょうか？また交渉が難航し8月31日までに更新料の入金がない場合、法定更新となってしまうのでしょうか？