住宅ローンの借り換え・こんなケースはアホですか？

質問

小心ものゆえに、悩んでおります。ぜひ、アドバイスをお願いします。

昨年、某銀行ローン（2200万借り入れ、５年固定<1.7％>、25年返済）を利用しました。最近、繰り上げ返済しましたが、まだ元本は1900万位あります。5年固定が終ったら、どれ位負担が大きくなるのか（金利上昇確実と睨んで）、気が気ではありません。

最近の益々の低金利で、別の銀行は１０年固定<キャンペーン金利>型でも、2.0％と出ていました。10年間の安心・固定料として、借り替えてしまった方が、今の状態で4年後の金利負担増（ほぼ確実と予想）よりもよいかと悩んでいます。（例えば、借り変える諸費用は旧銀行、新しく借りる銀行ともに必要ですか？）

何か、考えるヒント、情報がありましたら、是非、アドバイスをお願いいたします。

回答No.4

tanupam · ベストアンサー

ローン残高1,900万で年利1.7%と2.0%での年間金利負担の差は約5.7万円。これがあと４年で途中で元本も減るから20万円強といったところでしょうか。

一方、借り換えに必要な経費が抵当権解除、設定等の司法書士手数料（正直、高いと思う）や銀行手数料等かかり、おそらく30万程度は必要かと思われます。

で、あるならば当初5年間は今のままの方が、ボク的には良いかと思いますが・・・。

ちなみに、抵当権設定登記は銀行指定の司法書士に頼まないと良い顔をされないと思いますが、完済し終わった後の解除は自分でできます。ワープロさえあれば簡単で印紙代だけでできますから、おすすめします。

お礼

なるほど。具体的な年間金利負担の差をご提示いただいて、より具体的になりました。また、司法書士手数料もかかりますよね。借り換え候補の銀行による、借り換え手数料概算には、司法書士手数料も抜けていましたので、目からウロコです。
アドバイスいただいた、完済し終わった後の処理が、早く現実になるようにしたいものです。ありがとうございました。

回答No.3

matu40

同感です。大きな住宅ローンを抱える身としては、これからの金利動向が心配です。
結論は、安心料を支払うつもりなら、長期固定を選択されれば良いかと思います（書かれているように）。変動より金利が高目の固定とはいえ、歴史的まれにみる低金利を享受できます。過去、長期固定の住宅金融公庫の６％で借金した国民はごまんといます。わたしなど、低金利で住宅を買えた事だけで人生に成功したものと冷やかされた経験があります。また、繰り上げ一括返済手数料は今利用している銀行さんに聞くか手持ちの説明書などに書いてあります。
　私はしばらく低金利が続くと判断しています。しばらくとはどれくらいかと言うと（少なくとも）５年ぐらいです。難しい話を割愛すれば、住宅ローン金利は長期金利と連動しています。長期金利はいつ頃上昇するかという話題は１０年前からあります。長期金利は上がる、上がると（上がるリスクがあると）一部の経済評論家は言ってきたのですが。実際は下がり続けてきたのです。それではいつ買わなくなるのかという話題についてです。６年後がその時期と見ている訳ではありません。１０年後かもしれません。言える事は日本はこのままではダメだと感じながらも、ダラダラ今の状態で行くと財政破綻します。国が破綻宣言する時か、先行きに期待を持てなくなり、もう怖くて日本国債を買えない・持てないと市場のプレイヤーが感じた時がその時です。日本人が日本国債を見捨てた時です。日銀は紙幣を印刷しても、国債の買い入れを増やしても、ある日突然発生します。世界史的にはそうだったものです（北海道から沖縄全土で震度７の地震が襲ったようなもの。大パニックが起こります）。そして、金利は急上昇するでしょう（瞬間は別にして１０％を超えることは考えずらいとしても）。日本国では、そうならない手立てがあるのですが、果たしてできるのか。景気が悪くなることは借金漬けの私にとってプラスです。金利は上がりませんし、今以上の良質な住宅を手に入れやすくなるからです。しかし、マイナスもあります。いつまで今の収入を維持できるのかは不透明です。しかし、この不況下に増収・増益企業も多いのです。
最後に世界情勢は１０年前と根本的に違います。（自然災害にプラスして）テロ（核爆弾だけでありません）も頭に入れておくべきでしょう。
　書きなぐりになってしまいました。ご参考になったでしょうか。こちらのほうも心配になってきました。

お礼

長い回答をありがとうございます。
おっしゃるように、長期金利は下がりっぱなしですよね。個人的（ローンをもつ身では）にも、もう少し下がってくれればなんて考えたりして。でも突き詰めていけば、お言葉通り「日本国債を買えない・持てない」破綻状態を招き、回りまわって自分の首を絞めることになるってことですよね。いろいろな不安要素が加味されて…生存さえも危ういかも…、元来が悲観論者なもので。
と言って、もう少し、今の状況の様子見でもよいかという気持ちにもなりました。ありがとうございました。

回答No.2

prettymint

通常、10年以上で1%以上の差額がある場合には、借り換えが有利と言われてきました。
ところが最近、保証料不要とか繰上げ返済手数料無料とかがあり一概には言えなくなってきています。
また借り替える時には、抵当権の解除・設定に費用がけっこうかかります。また、銀行の手数料もかかるかと思います。個人的には、一年余りで300万繰り上げているので、少しでも元本を減らしておいたほうがいいと思います。5年後には金利の改定がありますけど、確か上限金利があると思いますので異常な上昇は無いと思います。
10年にしたら11年後が心配ですよね

お礼

早々の回答をありがとうございます。
おっしゃるように11年後というのも、ハードルですよね。ましてや、11年後にどの位、返済できるのかも見えない状況ですし。抵当権の解除の費用も結構かかるんですか？新しく借りる方の抵当権設定では14万位みたいなんですけど。まだ、概算しか調べてなくて。元本を減らす方向も考えてみます。ありがとうござおました。

回答No.1

noname#3878

こんにちは。借り換えでかなり得するケースもあるようです。
何ヶ月か前の住宅情報（雑誌）にそういった特集がありました。
ちゃんと読んでないので、具体的なことは書けませんが。。。全然参考にならない回答ですみません。

お礼

早々の回答をありがとうございます。
いえいえ、そんなことないです。何ヶ月か前の住宅情報ですね。早速、バックナンバーで、調べてみます。ありがとうございました。