住宅ローンのある家の所有権の放棄

質問

両親の協議離婚の問題で、教えてください。

5000万円の一戸建てです。
住宅ローンで残り4000万円以上残っています。
離婚して、どちらかが住むのも現実的ではありません。売却したほうがいいのですが、父の収入を考えると、父一人であればそこにローンを払いながら住むことが出来ます。月々慰謝料も払いながらです。

そのため、妻と子で家を出て行く形になります。
この場合、財産分与でこの家の名義や所有権もあるのですが、いざと言うときに妻子には支払い能力はないので、離婚ついでにこの家とも縁を切りたいのですが、離婚ですからいい話はそもそもありません。

そこで考えたのが、財産としての所有権を放棄して、父の単独にします。
その条件として、家の時価(仮に3000万円だとします)を、半分の1500万円を父からもらうことは、法的に可能なのでしょうか？
父の暴力が原因なので、慰謝料は当然もらいますが、それとは別に、財産分与の形として、父が手に入れるもの「住居」で、母が手に入れるもの「家を時価で折半したお金」です。

単純に言えば…母は、ローンのある家の所有権を父に売る。その条件として「時価を折半した金額」で売る。
そして父単独の所有となる。

この場合、可能だとしても、どのような扱いになるのでしょうか？財産分与として非課税なのでしょうか？それともただの売買？
もちろん、無い袖は振れないので…一括で払えないにせよ月々分割で支払ってもらい、いつしか父が支払いを渋ったときに「公正証書」に記載しておけば「払え」と債権扱いが出来るのでしょうか？

回答No.5

drisa

No.2です。

＞「お金の問題じゃない」
と言うことであれば、、、
母親が連帯保証人から外れる前提で、自宅の持分と別荘（の持分）を等価交換するのはどうでしょう。
（資産価値の差額は慰謝料の扱いにします。）

これであれば事実上慰謝料を確実に取れる事になります。

別荘を母親単有持分にすれば、その後売却して確実に現金を手に出来ますからね。

回答No.4

amondyuru

家が3,000万円、別荘が1,500万円で合計4,500万円
　借金の残が4,000万円
　夫婦の財産は、4,500万円－4,000万円＝500万円
　お母さんは、ざっと計算してこの500万円の半分の２５０万円しか請求する権利は無いと思うのですが？？？？
　家・土地はお父さんの単独名義なのでしょう？
　仮にほかに資産が無く、新築直後で借金が5,000万円なら、一円ももらえないと思うのですが？？？

回答No.3

drisa

No.2です。

父親の単有名義で持分が半々だと贈与になり、税金が物凄いことになりそうですが・・・
まぁその辺は上手くやったと思うのでそれは別として。

所有権を父親に売却することは可能だと思いますが、それでも連帯保証人は外れません。

可能性としては、
母親→父親への所有権移転を前提に、現状の父親の状態で単独でも住宅ローンが組めるのか。
母親を連帯保証人から外しても問題ないと銀行（保証会社）が判断すれば、何とかなりますね。

■■
それと前提を崩す話になるのですが、
売却価格３０００万円（仮）と言うのは、抵当権を抹消することを前提とした価格です。
普通は抵当権付きの不動産を買う人間などいませんからね。

今回は父親が抵当権付きでも買う訳ですが、【抵当権付きの不動産】を
【抵当権ナシの不動産】と同じ相場で買ってくれるのですか？

ましてやローン残債よりも評価額が下回る場合、普通はタダでも買わないでしょう。

マイナス５００万円の見込みなら、【５００万円を≪払って≫売る】と言う計算になるのが分かりますか？

もし１５００万円で買ってくれるのならば、それは事実上２０００万円の慰謝料を払ったのと
同等の意味になると思います。

お礼

ありがとうございます。

一応、銀行の方には、保証人から外れることが出来るかと相談している最中で、まだ答えは分かりません。

親父は、どしても家が欲しいみたいで、実際まだ３年くらいしか経ってません…。
親父は「お金の問題じゃない」として、自分が損しようがどうなろうが、家が欲しいみたいです。子供の駄々で買い物してる感じで、支払いなんて出来ないのは多少なり目に見える部分もあるので、貰える時に貰えるだけ貰って、保証人さえ外れれば、後は母側の知ったはなしではありませんからね…。無い袖は触れないので、貰える時に貰えるものを貰おうというのが、母側の意図です。

念のための公正証書ですが…
これも補足になってしまいますが、実は「別荘」があるので、それを売れば一括でも払えるんですよね…。評価額は分かりませんが、1500万円くらいならほぼ確実な感じですが。
その「別荘」と「所有権」を売るから、1500万円を要求…が正しい説明かもしれません。すみません。

500万円払って売る件の話は理解できています。
協議離婚で、そこまで払っても親父は手に入れたいものがあり、それを払えば文句は言われないから、親父は払っても言いと。
母は確実にもらえるとは思っていないようですが(一先ず貰える時に貰っておく)
ローンを生きている間に払うなんて、到底無理な話なんですよね…。これも親父の事情ですが、田舎に帰るって田舎で働いて、それでローンを払うとか考えているようですが、今ローンを払っている金額も田舎では稼げないので、思いっきり計画性のないプランを銀行と相談せず自分で考えて夢見ちゃっているので…。
離婚して好きにやらせて、東京で働いているうちは、事実上の慰謝料でも何でももらえるのであれば…という感じらしいです。

回答No.2

drisa

こんにちは。

質問者はローンの内容に関してしっかり把握していますか？

所有権の半分を云々とのことですので、持分登記されていることを前提に考えると、
住宅ローンを組む際に
・夫婦でペアローン
・母親が半分現金で出した
・父親のみのローンだが母親に贈与して持分を持たせた
などが考えられます。

いずれにしても、母親が持分を持っている以上は父親に対する住宅ローンの連帯保証人になっています。

簡単に言えば、この住宅ローンは夫婦２人の借金です。

ローン残債４０００万円、不動産売却価格３０００万円と仮定すると、
１０００万円の赤字であり、この負債は夫婦２人で負うことになります。

離婚に伴い財産分与と言う話になれば、母親が不動産と縁を切る為には
１５００万円貰うどころか５００万円払わなければならない計算です。

しかし現実はそんなに単純ではなく、離婚したとしても銀行は簡単に母親を連帯保証人からは外しません。
その辺は銀行との個別相談をして下さい。

恐らく質問者は住宅ローンを背負っているのは父親だけであり、母親には関係ないと
思っているのではないでしょうか。

権利関係が明確にわかれば、さらに詳しい回答も出ると思います。

お礼

説明不足でした。
税金を安くするのに、家屋や土地、ローンは父単独名義です。保証人が母で、持分は半分ずつにしてあります。

今後は父が住み続けるのでローンは全額父負担で同意しています。
その上で、お母さんの持分は半分なのですが、その半分の住む権利の譲渡という形の条件を出して、財産としての持分半分の代金の請求です。
母と子を追い出して、父が住むからローンは全額父が払います。
母は家を出るついでに所有権の放棄、そして持分の分を金銭で支払ってもらう。
という感じです。

回答No.1

amondyuru

所有名義や借入の仕方にもよると思いますが、仮にお母さんの持分が半分で、４０００万円の借金の半分の支払い義務があるとすると、２０００万円の借金を払ってもらう代わりに、１５００万円価値のあるものを渡すと言うことになるので、お母さんが５００万円支払うことになると思います。
　協議離婚なので合意すれば質問者の条件でも可能でしょうが、普通は慰謝料の減額要素じゃないでしょうか。

補足

ありがとうございます。

no.2様のところで補足と説明を致しました。よろしくお願いします。