- 締切済み
借地上の建物の処分について
建物の持分２分の１が祖母、２分の１が父の 借地上の建物を処分したいと考えております。 ３ヵ月後に更新があって、前回の支払額で２００万を支払っております。 建物の老朽化が激しいのと、更新料を払える余力が無いので 借地権の売却を検討しておりますが 祖母は痴呆のため特別養護老人ホームに入所中です。 年内中に売れば、地主は３００万で借地権を買い取ると言っておりますが 更新をまたいでしまうと、実質１００万円にしかなりません。 また、袋小路、建て替え不可の土地のため地主以外に買い手がつかないと 不動産屋に言われました。 また、２分の１の所有者である祖母は痴呆のため判断が出来ません。 このような状況ですが、売却可能な方法は無いでしょうか？
- samejimaqq
- お礼率27% (3/11)
- その他(暮らしのマネー)
- 回答数2
- ありがとう数2
- みんなの回答 （2）
- 専門家の回答
みんなの回答
建物名義持分２分の１祖母２分の１父ですね。 借地権者は誰なのですか。 やはり持分２分の１祖母２分の１父ですか。 売却は第三者なのですか地主なのですか。 不動産屋は地主側の方ですか。 地主側なら地主に有利なように再建築不可で第三者に売却出来ないと言います。 再建築不可でも市場値より安い金額での売買はよく成立してますが、第三者の不動産屋さんの意見はどうなのですか。 借地権割合は相続による税務申告の場合は税務署が決めた割合、借地権者が７割もしくは６割です。 これに準じて第三者への借地権売買は土地値の６割か７割が一つの考え方になります。 地主への売却となると６割７割は難しく５割程度からの話し合いでしょうか。 ３００万円という金額は、再建築不可の売値の５割として納得のいく金額なのですか。 あなた側の不動産屋さんを入れずに地主の言われた金額で売却するのですか。 売却の決定は借地権者が持分２分の１祖母２分の１父なら、祖母の成年後見人予定者とお父さんの意志で決められます。 仮に３００万で地主に売却となると、成年後見手続きで正式な売買契約は年内無理だと思いますので売買仮契約か特約条項に成年後見手続き中である旨を記載して売買本契約をいたします。 成年後見人の手続きがありますので残代金決済日は成年後見人の手続き終了予定日以降となります。 残代金の時に建物の所有権移転の登記と建物の明け渡しを行います。 成年後見人の手続きはご自分で家裁に行かれるか司法書士に依頼するかは判断してください。 以上列挙しましたが、まず信頼のおける不動産屋を見つけ相談することから始まります。 第三者への売却の可能性、地主への売却なら売却代金の決定及び地主との売却代金交渉、それと並行して後見人の手続き、簡単なのは不動産屋さんの知り合いの司法書士に依頼して連携プレーしてもらうことです。
- dicky
- ベストアンサー率57% (8/14)
お母様が認知症とのことですが、判断能力がない、又は著しく低下している可能性が強いで場合、不動産を売却することは原則できません。 もしどうしてもという場合、成年後見制度を活用する方法しかないでしょう。成年後見制度とは、家庭裁判所へ申立、裁判所の審判を経て後見人、保佐人、補助人を選出してお母様の代理として、このケースの場合、売買その他法律行為を行いお母様を保護、支援する制度です。 一度、家庭裁判所その他へ相談されるとよいでしょう。 仮にですが、あなたご自身で成年後見せずに売買されても、司法書士が所有権移転登記する際、お母様の意思について確認するハズです。その際、判断能力がないと判断されるなら、成年後見制度をしてない限り、通常引き受けてはくれないでしょう。特に、司法書士は意思確認はしっかりやる場合が多いので注意が必要です。
お礼
ご意見を参考にした結果、司法書士と相談してみることにいたしました。 ご意見を頂き有難う御座いました。
関連するQ&A
- 借地権のある土地での建て替え
借地権のある土地に登記されている建物の建て替えについてご質問します。建物が老朽化し、数年後には居住不可能となる可能性があるため建て替えを考えています。しかし、資金が十分ではありません。住宅地では借地権割合は借地人：地主が約70:30だと聞いたことがあります。もし、この土地が30坪で坪100万だと仮定すると、地主が同意さえすれば30坪X3/10X100万の900万でこの30坪を購入できるということでしょうか。もしこれが成立するならば、銀行にこの土地30坪とそこに建て替える建屋を担保としてローンが受けれると思うのですが、いかがでしょうか。また、地主が売却に同意しない場合でも、この借地権割合の30坪X7/10X100万の2,100万を所有しているということで、これを担保に銀行にてローンが組めるでしょうか。よろしくアドバイスお願いします。尚、借地権は旧法です。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地契約を解除した場合の建物の取扱いについて
現在、土地は借地（旧法の借地借家法が適用されると思います）、建物は自己所有しておりますが、近年目の前でビルが建ってしまい、昼間もほとんど日が当たらなくなってしまいました。そのため、転居を検討しているところですが、この借地権及び建物をどう処分したらよいのかで困っています。 一番良いのは、地主の承諾を得た上で、借地権及び建物を売却することだと思いますが、建物の築年数が古い（30年程度）ため、売却するのは難しいのではないかと思います。 したがいまして、借地契約を解除するしかないのかと思いますが、その場合、建物をそのまま残していってもよいものなのでしょうか？ 都合のよいことを言えば、建物を（少額でも良いので）地主に買い取ってもらえるのでしょうか？ 逆に建物を取り壊して更地にしなければいけない場合は、その費用は当方と地主のどちらが負担するのでしょうか？ ちなみに、土地自体が袋小路のようになっており、自動車が入ることはできませんので、建物を解体するにもかなりの金額がかかるのではないかと危惧されます。 ご回答をよろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 借地上の建物に入居する場合
旧借地借家法による借地に建物が建っています。その建物に賃貸借契約を結び、入居した場合、入居者には法的な保護は無いのでしょうか？ 関係者 ・地主 ・借地人（大家） ・入居者 リスク？ ・地主と借地人間で借地契約を合意解除される ・建物が滅失し建て替えを拒絶される ・その他 よろしくお願いいたします。
- 締切済み
- 不動産売買・投資
- 借地権の処分で困っています
建物（作業場・倉庫）用として土地を借りています（旧法）。 間もなく２０年の契約期間満了で更新料の請求がきています。現在建物は使用していません。そこでお隣の方（同じ地主さんから土地を借りて居住しています）と相談したところ、借地権を買い取って（建物解体費用＋α）、更新料を払っていただけることになりました。 そこで地主さんに借地権譲渡の承諾をいただきにいきましたが、承諾していただけません。 地主さんは、 ・必要ないなら解体して更地にして返却 ・お隣とは新たに契約をする とおっしゃっています。契約書には更地にして返却する旨は書いてありません。 当方としては、お隣に買い取っていただければ出費がなく助かるので何とか承諾をいただきたいと思っています。 どのように地主さんに交渉すればいいでしょうか？ この土地は、接道が狭いため家を建てることもできないので地主さんにとってもお隣の方が借りてくださることがベストだと思うのですが・・・
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 借地権を売るべきか？
私の実家の話です。 実家は現在、母親（７０歳年金暮らし）一人で住んでいます。 昭和４０年代から地元の大地主より借地権を買い取り、そこへ住居を建てて住んでいます。 父はすでに亡くなっており母も高齢、子供の私もすでに別の場所に住んでおり、さらに住居も老朽化している状態です。 借地権は２０年毎の契約更新で、５年前に更新をしたばかりです。 今後、母が亡くなったら、誰も住む人がいなるし、私も使う目的もないので、借地権を他人に譲渡するなどして、処分する方法を考えていました。 （土地は東京郊外の駅から１５分放れた住宅地です） そんな時に、先月、大地主（賃貸人）が高齢で亡くなりました。 家族が相続をしたそうなのですが、大地主のせいか、相続税がものすごく膨れあがってしまったそうです。そこで地主の家族が下記のような提案をしてきました。 「実家を土地とともに売却しませんか？」と。 地主の家族は、巨額の相続税がかかり、まとまった現金が欲しいのだそうです。このため、持ってる土地を一部売却して相続税の支払いに充てたいとのこと。（他にも同じ提案をしてまわってるようです） さらに、「今後、借地権だけを売却することは難しくなるし、住居も老朽化してきてるようです。あなた（私）が単独で借地権と住居を売却するよりも、今このタイミングで土地も一緒に売却する方がいいと思う」と。 さらに「土地を売却したお金は按分し、それをあなたの住居の取り壊し費用などに充てるとよい」とも言いました。 まだ実家には母が住んでますし、もしこのリクエストに応えるとなると母を別のアパートか何かに引っ越しさせなければなりません。 でも、話そのものは悪い話ではないように思います。 不動産に詳しい方に質問ですが、この地主の家族の提案してきた話（実際は管理を委託された不動産屋が話しをしてきたのですが・・）は、良い話だと思いますか？
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 火事で半壊した建物付き借地権の譲渡
火事で半壊した建物付き借地権を、地主と売却代金を折半という条件で、第３者に６，０００万円で売却（譲渡）しました。ただし、地主との契約で建物を除却し更地にしてから売却しました。建物の取得価額は３０００万円、除却費用は３００万円です。 地主には毎月地代１０万円を支払っていました（使用期間１０年で１２００万円支払い済み）。また２年に一度土地使用承諾料として５０万円を支払っていました（使用期間１０年で２５０万円支払い済み）。地主との契約書は土地賃貸借契約書しかありません（借地権については何も書いてありません）。 今回借地権の譲渡により確定申告をする予定なのですが、 この場合、 (1)借地権の取得価額の計算式はどうなりますか？ (2)更地にするための費用は譲渡にかかる取得費用として計上可能ですか？ (3)建物を建築しないと借地権が発生しなかったことを考えると、更地にする前の建物の取得価額は借地権の取得費用として計上可能ですか？ (4)最終的に税金はいくらぐらいになるでしょうか（他に収入はありません）？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地付建物の競売物件について
はじめまして。 不動産の借地付建物の競売物件についての質問です。 宜しくお願い致します。 状況 ●債務者Aの建物の地主が債権者Xです。 ●債務者Aは債権者Xに土地を借りており、敷金として300万円を支払っております。 ●現在の借地の契約は今年の12月に契約が満了します。 借地権付建物の建物の入札を考えておりますが、 不明点は以下2点です。 (1)12月の契約満了後でも、再度地主との契約更新は可能でしょうか。 また、その際に敷金を要求されることはありますでしょうか。 (2)契約更新が出来なかった場合、建物は取壊しになりますでしょうか。 補足：登録全部証明書には借地などと記載は見当たりません。 何方かアドバイス頂ければ幸いです。 宜しくお願い致します。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 借地権についておたずねします
私の父親は現在、東京都の下町に一人で住んでいます。 年齢は７６歳。祖父がむかし地元の大地主から土地を借りて、そこに家を建てずっと住んでいます。 祖父も祖母も２０年前に亡くなり、私も結婚して家を出て、そして去年ついに母親も亡くなり、父親は年金暮らしで一人暮らしです。 1969年に地主と借地権の契約を結び、以後1989年と2008年に契約を更新しています。 最近、父親も高齢で体調も悪くなってきました。そうなると、どうしても今後の土地のことを考えなければなりません。私は現在実家と別の場所に暮らしており、父が今住んでいる実家に戻るつもりはありません。今後、父が亡くなり、家に住む人がいなくなったら、その建物と借地権は手放したいと考えています。 借地権を手放すには、いろいろと選択肢があると思います。 しかし、建物はかなり老朽化しているし、むかしは１階を工場として使用していたため、今後もこの家に住み続けることは難しいと思います。 第３者に借地権を譲渡することも可能だと本で読みましたが、駅から離れている住宅地だし、借りてくれる人もいるかどうかわかりません。そもそも地主が許可してくれるかもわかりません。 ただ、できればお金があまりないので、自分たちで建物の取り壊し更地に戻して地主に返還すると、費用的に厳しいと思います。せめて、第３者に譲渡してお金が入れば、という希望もあります。 現実的に、どのような選択肢があるのか？ 誰に相談すればいいのか？ わかりません。 ご助言いただければ幸いです。 私的には、父が亡くなった以後は、その家には住む予定はありません。 そして、少しでも建物を取り壊す際のたしになるお金が得られればうれしいです。 むしのいい話かもしれませんが、よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
お礼
ご意見を参考にした結果、司法書士と相談してみることにいたしました。 ご意見を頂き有難う御座いました。