建築確認の届出が不要となる建物の修繕工事について

質問

表題の件について、関係窓口に電話で応対いただきました内容を以下に記します。

Q1.
僕：建築基準法上の取扱いに関して連棟長屋(6棟)のうち1棟を全面的に修繕する場合、建築確認の届け出は必要ですか。
A1.
指導課：連棟となる建物のうち修繕工事を行う１棟が建物全体の主要構造部の一種以上について行う過半でない場合、建築確認申請の届け出は不要です。

Q2.
僕：連棟建物の不動産登記に関する所有者が複数いた場合であっても、建築基準法上の連棟である限り１建物と見做されますか。
A2.
窓口：所有区分と建築基準法上の境界区分は取り扱いが異なるため、１建物として見做します。
【関係法令】建法2-13、14,15他

ここで皆様に質問です。
上記内容だけを踏まえ、連棟長屋（1建物）の過半に満たない1/6棟をまるまる修繕（言ってみれば建て替えのようなもので新築同然です)してもほんとうに建築確認が不要なのでしょうか。
勿論、建物の法的条件は一切変更ありません。

ご教示くださいますようよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#100588 · ベストアンサー

この手の修繕の経験が無いので提案に留まります。

簡単であれ電話で聞いた事を質疑応答形式として書き指導課に出向く。
膝突き合わせて話す、そして印なりサインなり貰う。（もち図面他の情報も持って行く）
これを以って工事を行い尚、違反だ！と言われても印付き応答書を出せば何も言えんでしょう。

近場であれば簡単でしょう、私なら100％しますね、やらずに失敗した経験が何度かありますので。

遠方の民間確認機関に質疑を出す場合はFAXも良く使います。
「質疑にメモ程度で構いませんので解釈を書いて返信して下さい」なんて書きます。
申請時に解釈が反転、なんて万一もめた場合FAXであれ失態の証拠になりますから何かと優位に進められるでしょう。？

とにかくキワドイ、と判断されたら直に話しあうべきでしょう。
（耳にたこですか？、この類の回答を書くのも指にたこですが）

お礼

御返事ありがとうございます。

『そして印なりサインなり』
僕の経験上、『事前協議等』において書面でいただけるようなことは経験したことがありません。（基本的に行政は民間企業に対して簡単に書類を残しませんよね)
どのように接すれば書面で回答をいただけるのでしょうか。因みに当方でで作成した議事に捺印をお願いしても頂いたことは一度もありません。（近畿圏内です)

『直に話しあうべきでしょう』
質問させていただいた事以外の御返事はご無用です。
（お互い耳にたこですね。笑)

『失敗した経験』
簡単で結構ですのでお教え下さいませんか。

僕が投稿させて頂いた主旨は本題に関する多くの知恵を頂きたいと願っております。ご理解くださいますようお願い申し上げます。

回答No.8

noname#100588

2です。
回答から反れますが、
失敗した例で最も大きかったのは日影の見逃しですね。（ドアホです）
それなりの規模でしたので事前協議必須と考えていたのですがちょっと時間が無く（慢心もあった）しなかったのです。
県外でしたがうちの県と基準が異なっていた。
結果は不整形、階高落として何とか建てましたがホントくたびれましたね。
消防では事前協議では必要ないと言われながらも同意で必要となった例もありました。（消防設備）
一千万の追加となりかなりもめましたね、完全な消防のミスです、うちの担当は消防の応接室に招かれコーヒーを出されたとか。
印などを取っていれば対抗措置があったのかもしれませんが。
その他細かい失敗は多い、貴殿も申請経験が多いとすれば多少なりと経験がおありでは？。

そうそう、行政等は確かに印を押したがらないでしょう。
ただしそれは簡単な協議ではそうでしょうが申請手前位になると違ってきますよね、（地域によりましょうが）念書なんかは貰った事はありますよ。
ＦＡＸに直筆で書いてもらう位は簡単に出来ると思います、回答欄をさりげなく付けておくんです、で、実際書いて来ますよ、不用意に？。
多少効力は期待出来ると考えます。
少なくとも「万が一」が起こってもかなりの譲歩は期待出来るでしょう。
「あ・な・た・の字でしょ！」、なんて言えば平身低頭でこちらの要求は最大限飲んでくれるでしょう、か？。

つまらぬ体験談、失礼しました。

補足

お返事おくれまして申し訳ございませんでした。

日陰規制はもちろんのこと隣地後退距離など法的に満足しなければならない部分については、建築確認の申請要否を問わずある程度の考慮はしなければなりませんが、あくまで修繕工事（大規模な修繕ではありません）というかたちで建物の現状復旧をいたします。

行政での押印の件のいろいろな事例参考にさせていただきます。
こちらの審査課ではメールのやり取りですら不可です（ウイルスがどうとか）

アドバイスありがとうございました

回答No.7

noname#118809

非礼失礼しました。要は木造増改築申請の要否をここで問うても現実的な答は全く期待できないと言うこと。参考意見は別、北国さんの様な。私の地域では法改正時すさまじい甘読み解釈を許可しました、増築出来ぬ改正に反旗、最近他県の審査機関から聞いたのですが。当時は驚いたものです、何で見る人でこうも違うの？って。多少楽にはなりましたが昨今でも講習による周知がはかられていますね、依然難しい状況だと全国展開審査機関の支部長が言ってましたよ、先月。これが一つ。次、私のは別として回答に対する礼が？、これが一つ、あなたこそ失礼と返されても仕方無いのでは？。以上が前回の無礼回答の理由です。

お礼

お返事遅れましたこと先にお詫び申し上げます。

こちらこそ失礼にあたるお返事を書いてしまい申し訳なく思っております。

ただこちらでは申請の要否を問うつもりはありませんでした。
ただ参考として各県において何らかの指導基準で施行されている関連した事例があればご教示いただきたかったわけなのです。

回答No.6

river1

補足について
過去の建築紛争例を見ると、同意を取らずに施工して、騒音や振動その他の騒々しさで、住人がノイローゼとなり傷害及び損害賠償沙汰になった事例などがあるそうです。
入居者の同意を取る、取らないの判断は貴方次第です。
私は、過去にこういう事例があった事を知っているので同意が必要と言ったまでです。
ご参考まで

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
補足をいただいておきながらお礼が遅れましたことお詫びもうしあげます。
近隣関係者の皆様に関しては逐次ご挨拶に伺いながらご迷惑をおかけしていないか確認はとります。

設計者というよりも人として最低限の義務…　といいますか礼儀ですよね。

回答No.5

noname#118809

おっしゃる事は分かります。私も良く質問しますから。しかし結局担当者と、、、めんどくさいから辞めます、不毛なやりとりである事をお分りでなぜ？って感じですが、力のありそうな方なのに。怒らないでね。

お礼

ご返事ありがとうございます。

『しかし結局担当者と、、、めんどくさいから辞めます』
記されている意図が不明です。推測は嫌いですが、直接足を運んで解決する話であることには変わりないので質問自体が不毛とおっしゃりたい意思を伝えるために態々書き記したということでしょうか。

皆様から頂く御返事には「必ず直接協議を要すべき」と書かれています。何故、他の回答者の方々と同じ内容を記すのでしょうか。
他回答者の内容をも読まずして返答を記しているのであれば大変失礼なことだと思います。皆様の心境がわかりません。

回答No.4

river1

北国の設計屋さんです。
長屋住宅の場合、入居者の同意を取る事が必要となります。
長屋住宅の形態は、賃貸の場合もあれば、各々個人所有の時もありますので。
また、一世帯分の工事の場合、他の入居者からの苦情は付き物ですので工事に際しての同意は不可欠となるでしょう。

建築基準法の大規模の修繕・模様替えの規定で考えると建築確認申請は、過半に満たなければ必要無い事となります。
しかし、長屋住宅の所有権や現構造および他の入居者の今後の修繕の可能性等を加味すると、将来的に今回の工事部分だけが残っても安全に建っていられる状態とするのが設計者の義務と思います。

私なら、構造が独立して安全に建つ状態に設計して工事種別「改築」にして建築確認を出しますね。
改築なら都市計画区域内なら床面積１０ｍ2以上は、届出必要となりますから。
また、改築の計画の際は、建築審査機関と良く協議して進めるように。
建築確認は出したが、認められませんとなったら目も当てられない状態となりますので。
良く検討してお決めください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
内容了解いたしました。

＜北国の設計屋さんのご回答で本題とは別のお話をさせていただきます。＞
僕自身、北国の設計屋さんからいただいたご意見と同じところにあります。建築基準はあくまで最低位のボーダーラインということも理解しておりますが本題とは別のところにありますのでまた別の機会にご相談お願いたします。

今回の計画地における「建築」行為は「現状」不可でございます。（建築可能な敷地とするための区画整理等はまた別の議題となりますので割愛いたします)
所有する敷地に面する全面道路は接道の義務を果たしていない路地（私道）の奥にあります。近畿圏内には都市部ではこのような数多くの、言わば打ち捨てられた都市の隙間が至る所に存在しております。（ある程度憶測はつくかと思いますが)

僕は建築行為が不可能な資産価値を持たない不動産を調べて、何か合法的に住居として利用できる提案ができないものかと日々模索しています。
何故そう考えるかと言いますと、僕はごく一般的な低所得者だからです。しかしながら住みたい街（土地）に資産的価値がなくても、自分の住まいはほしいと願います。僕の生活水準では大変贅沢なことだとは思いますが融資を受けられないような環境下にいる身に取ってはこれ以外方法はありません。

ほんとうに関係ないお話で申し訳ございません

補足

＜北国の設計屋さんに追加で質問です＞
『長屋住宅の場合、入居者の同意を取る事が必要』
民事法に関わる絶対的な法律があるのでしょうか。あれば教えていただけますでしょうか。それとも「常識の範囲内で同意をとることが必要」と仰っているのでしょうか。いただいた文面では必然として律することのように記されているので再度ご回答いただければ幸いです。

法文や指導基準等、特例措置等でも謳われていない事はこちらで調べることができましたので、残りは審査課窓口にて協議を行うことである程度の問題は収束できそうです。

回答No.3

san_ken

電話ではなく、直接指導課へ行きましょう。。

お礼

回答者：san_ken 電話ではなく、直接指導課へ行きましょう。。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：自信あり

ご返事ありがとうございます。

回答No.1

mazukokyu

改築というより、実際は、一部滅失と増築のプロセスのようですので、建築確認の有無について再度確認したらいかがでしょう。
「全面的に修繕」の内容が、電話では通じていなかったかもしれませんよ。
「まあ、担当者が不要というのであれば、勝手に工事しちゃえ」といきたいところでしょうが、連棟長屋の他の権利者との法的関係や、役所があとになって違法建築として改善命令だす可能性など、質問者様は、うすうすご心配としてお持ちなのではないでしょうか。
工事内容の書類をもって、役所の窓口に直接具体的な話をされたほうが安全だと思います。

お礼

御返事ありがとうございます。

『協議に行くべし』
承知しております。補足させていただきますと事前協議の前段で今回投稿させていただいておりますゆえ、資料がまとまり次第管轄行政へ出向きます。

『連棟長屋の他の権利者』
具体的な事例があればお教え下さい。

『電話では通じていなかったかも』
今件での憶測はご無用です。

僕が投稿させて頂いた主旨は本題に関する多くの知恵を頂きたいという一点です。ご理解ください。