住宅ローンの借り換え諸費用の差はなぜですか？

質問

現在、住宅ローンの借り換えを考えているのですが銀行によって
借換諸費用の差が10万もあったのですが、どうしてこんなに違うのでしょうか？

　　現在検討中銀行　　　　　　先日友人が契約した銀行
保証料　　　　２９万　　　　　　　　３０万（事務手数料込み）
事務手数料　　　５万　
印紙代　　　　　２万　　　　　　　　　２万
登録免許税　　　９万
登録費用　　　１５万　　　　　　　　１４万
合計　　　　　６０万　　　　　　　　４６万

多分登録免許税が余分なような気がするのですが・・・。
友人は、登録費用も安くしてもらったと言っています。
素人では、難しいですか？
教えてください。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

こればかりは、ご質問者さまの疑問がそのまま回答になってしまいます。
「銀行が違うから」です。

それに、ご質問者さまとご友人は「別の人間」ですよね？
当然に住宅ローン対象物件も「別のもの」ですよね？
ならば「借り換え条件」も違うんです。
例え、誕生日も勤務先も給料も勤続年数も一緒であっても、「別の物件に対して、別の人間が借りる（借り換える）」のですから、ご質問者さまがご友人が借り換えをされた銀行で、同じように借り換えをされようと思っても、ご友人とは諸費用総額が違ってくる可能性はありますよ。

保証料は、借入額、返済期間、保証料率によって違います。
保証料率はいろいろ「条件」によって違ってくることもありますから、保証料が違うということはよくあります。
保証会社が違うだけでも保証料は違ってきますし。

事務手数料は、銀行が独自に設定するものですから、違っても不思議はないと思います。「徴収しない」という可能性もありますね。

印紙代は、「借入額」で違います。
金銭消費貸借契約の場合、１千万円超５千万円以下は２万円です。
まあ、住宅ローンでしたら、借り換えにしろ新規にしろ、大半がこの範囲内のことが多いかと。

登録免許税は必要ですよ。
しかも、当初借入時には受けられた「抵当権設定における登録免許税の軽減処置」は、借り換えでは受けられませんから、当初借入時よりも、借り換え時の抵当権設定の登録免許税の方が多額になります。
金融機関が負担してくれることもあるのかもしれませんが、そのあたりは分かりません。
登録免許税が９万円ならば、借り換え額は2,250万円程度なのではありませんか？
抵当権設定の登録免許税は、借入金額×４％なので（軽減措置は借入金額×１％）。

「登録」費用というのが何のことかは分かりませんが、登録免許税以外の借り換えに必要な登記にかかる諸費用ならば、その銀行が提携している司法書士への「報酬」で差が出ます。
「報酬」は、司法書士によって本当に違うんですよ～。

安くしてもらうことは、交渉次第かもしれませんが、「友人が借り換えた別の銀行はいくらだった」というのは、全く無意味です。
ご質問者さまがまったく同じ条件で、別の銀行に見積もらせたものならば、多少は考えてくれるかもしれませんが。

お礼

ご回答ありがとうございました。
たまたま、最近近所の友人が借り換えをしたので比べたらあまりにも違っていたので疑問に思ったんです。
でも、納得しました。ありがとうございました。