建築条件付き・土地の決算について…長文です

質問

去年の秋頃より一軒家の購入を考え、いろいろな物件を見て回っておりましたが、先月、１５件ほどの家が建っている間取り自由設計のニュータウンの見学に行って、とても気に入り、そのニュータウンの中で最後の１件だったこと、その不動産屋がゴールデンウィークが過ぎたことと６月末に決算月のために、そのニュータウンの最後の一軒を売り切るために３００万ほど値下げをした直後だったことで、その日のうちに手付金１００万を払い、重要事項の説明を受けました。
その土地は建築条件付きで、売主である不動産屋さんで家を建てることが条件で、建築請負の契約もその日のうちに結びました。

その後、間取りの打ち合わせをし、自由設計とは言うものの、最初に見せてもらった間取りより部屋を広くしたり、窓の数を増やしたりするとオプション料金をとられることがわかりました。これは、何も確認せず、自由設計だと最初の料金のまま好きなように間取りや窓の数を決められると思っていた私たちが悪いとは分かっていますが、そういうものなのでしょうか？

また、不動産屋が６月末に決算なので、それまでに土地の名義変更をしてほしいと言われております。また６月中に銀行に行ってほしいということも言われてますので、土地の分だけ先に決算をということだと思われます。間取りは決まったものの、間取りで出た追加分がいくらになるか、その会社の建築部門に出して見積もりを出しているところで、はっきりした金額が分からないうえ、カーポート、庭などの家の外部分に関しては次回、打ち合わせ予定ですので、こちらもどれだけ追加が出るかわからない状態です。ですので、６月中に土地建物両方をローンに通すというのは不可能だと思われます。この場合、土地だけ先にローンを組み、建物のローンはあとから組むということになるのでしょうか？
同じようにニュータウンの建築条件付きを購入した人たちに聞いたところ、建物が建ってから土地建物を合わせた料金を支払ったという人ばかりで、少しネットで調べたところ、土地と建物のローンを別々に組むとなると保証料が土地と建物で別々にいるか、またはつなぎ融資を組むことになるなどとあり、また土地と建物別々に登記することになるので、登記料も高くなるとあり、不安になりました。
不動産屋さんが６月決算だからということで、さきに土地料金のローンを組むことは買主である私たちになんらかのメリット・デメリットあるのでしょうか？
また、最初の重要事項説明のときに、不動産屋いわく「土地と建物の料金の割合が土地の方がだいぶ高くなっていますが、これは土地が非課税だら、そのようにしています。」と言ってましたが、これも普通のことでしょうか？

長文乱文で申し訳ありません。ご教授のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
不動産の借入計画は、土地建物総費用+諸費用+諸々の雑費（引越しなど）－自己資金＝総借入額となり、その総借入額が現在不明なわけで、質問者さんもご不安なわけですから、そこを早くクリアにしてくれと要求すれば良いだけで、クリアになれば6月中に土地だけ決済しても構わないというスタイルで良いのではないですか？最初からしないとか延期ではなく、金額確定が成就すればというスタイルなら先方もそれを曲げては、出来ないでしょう。至って当たり前の要求ですから。

不動産業者はこの時勢ですから、内情は察しがつきません。
売買だけでなく賃貸管理を1000戸以上やっているとか、賃貸物件（ビルや1棟マンションや100円パーキング）を運営しているなどの定収入があるような業者さんなら、安定しています。
目安として最近業者さんが仕入れて（今年になってから）いる新しい現場があるなら（ネットなどでわかりますよね？特に開発現場で現在工事中とか）金融機関との関係性も良好だという証ですからまだまだ大丈夫で心配には及ばないでしょう。
業者が傾くと2ヶ月ぐらいで営業マンの数がかなり減ります。他の仕事と違い営業マン個人が会社の売り上げや内情がわかってしまう業態ですから、離れてしまうのです。営業マンが極端に減っていなければ、まだまだ余裕です。

前にも指摘した土地代金の嵩増しで本来建物代金相当部分も土地決済時に支払う羽目になる、という所だけ私には引っかかります。

ご不安な部分は良く聞かれて、ご納得の上進めてください。私達業者は日常で当たり前の事がお客さんは初めてなわけで、悪気は無くとも慣れから来る、説明不足や常識でしょう・・・という部分が悪いのですから。

お礼

何度も丁寧なご回答いただきまして、ありがとうございます。

＞土地建物総費用+諸費用+諸々の雑費（引越しなど）－自己資金＝総借入額が不明

そうですね。土地建物の総費用が分からない状態では、銀行からより良い優遇を受けるために、いくら頭金を用意すべきなのかというのが変わってくるので、グルグル悩んでしまいます。。。

私たちが頼む業者は売買・建築のほか仲介もしておりますが、賃貸物件などは持っていないようです。
最近その業者さんが仕入れて、新しい現場は他にもあるようですが…

確かに土地代金を嵩増しする…という点は、すごく気になります。最初は非課税だから…と業者さんが言っていたので安心していましたが…。

もっと間取り図などを出して貰ってから、請負契約を結ぶべきだった…という後悔はありますが、済んでしまったことはしかたありませんもんね…これからは、後悔しないためにも、不安点はクリアにしてから進めていきたいと思います。

ご回答、本当にありがとうございます。