建築条件付き・土地の決算について…長文です

質問

去年の秋頃より一軒家の購入を考え、いろいろな物件を見て回っておりましたが、先月、１５件ほどの家が建っている間取り自由設計のニュータウンの見学に行って、とても気に入り、そのニュータウンの中で最後の１件だったこと、その不動産屋がゴールデンウィークが過ぎたことと６月末に決算月のために、そのニュータウンの最後の一軒を売り切るために３００万ほど値下げをした直後だったことで、その日のうちに手付金１００万を払い、重要事項の説明を受けました。
その土地は建築条件付きで、売主である不動産屋さんで家を建てることが条件で、建築請負の契約もその日のうちに結びました。

その後、間取りの打ち合わせをし、自由設計とは言うものの、最初に見せてもらった間取りより部屋を広くしたり、窓の数を増やしたりするとオプション料金をとられることがわかりました。これは、何も確認せず、自由設計だと最初の料金のまま好きなように間取りや窓の数を決められると思っていた私たちが悪いとは分かっていますが、そういうものなのでしょうか？

また、不動産屋が６月末に決算なので、それまでに土地の名義変更をしてほしいと言われております。また６月中に銀行に行ってほしいということも言われてますので、土地の分だけ先に決算をということだと思われます。間取りは決まったものの、間取りで出た追加分がいくらになるか、その会社の建築部門に出して見積もりを出しているところで、はっきりした金額が分からないうえ、カーポート、庭などの家の外部分に関しては次回、打ち合わせ予定ですので、こちらもどれだけ追加が出るかわからない状態です。ですので、６月中に土地建物両方をローンに通すというのは不可能だと思われます。この場合、土地だけ先にローンを組み、建物のローンはあとから組むということになるのでしょうか？
同じようにニュータウンの建築条件付きを購入した人たちに聞いたところ、建物が建ってから土地建物を合わせた料金を支払ったという人ばかりで、少しネットで調べたところ、土地と建物のローンを別々に組むとなると保証料が土地と建物で別々にいるか、またはつなぎ融資を組むことになるなどとあり、また土地と建物別々に登記することになるので、登記料も高くなるとあり、不安になりました。
不動産屋さんが６月決算だからということで、さきに土地料金のローンを組むことは買主である私たちになんらかのメリット・デメリットあるのでしょうか？
また、最初の重要事項説明のときに、不動産屋いわく「土地と建物の料金の割合が土地の方がだいぶ高くなっていますが、これは土地が非課税だら、そのようにしています。」と言ってましたが、これも普通のことでしょうか？

長文乱文で申し訳ありません。ご教授のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.3

nonbay39

＞最初の料金のまま好きなように間取りや窓の数を決められると思っていた私たちが悪いとは分かっていますが、そういうものなのでしょうか？
　そういうものです。最初の料金のままあれこれ変更できたらキリが無いでしょう。

＞土地だけ先にローンを組み、建物のローンはあとから組むということになるのでしょうか？
　土地も建物もつなぎ融資を組むことになるでしょう。

＞６月末日までに土地の決済をする旨が書かれておりましたが、不動産屋にきちんと総額が出るまでは決済できないと言い切っても大丈夫なものでしょうか？
　６月末決済を約束しているのならば、守らなければいけません。多少は待ってくれるかもしれませんが、低い態度でお願いする必要はあります。そうこうことも含めて値引きは設定されているのです。
　建物の総額の決定と土地代金の決済は無関係です。建物の総額がいくらになろうと、手付けと違約金を払って契約を解除するつもりでなければ当然支払うべき金額になりますから。
　建物の総額が大きくなるのが嫌ならばオプションの類は極力つけないようにしましょう。

＞ニュータウンの建築条件付きを購入した人たちに聞いたところ
　違う業者のやっている土地ならば他人の意見は無関係です。

＞土地と建物の料金の割合が土地の方がだいぶ高くなっていますが
　土地は土地、建物は建物です。３００万円の値引き部分を土地ではなく建物から引いたのでそうなっているのでしょう。土地は周囲との兼ね合いや協定もあるので、単純に値引きができるものではありません。
　当初売り出し価格より釣り上げてまで土地に割り振ろうとしているのならば乱暴な業者でしょう。

＞これは土地が非課税だら、そのようにしています
　この理由はおかしいです。頭の弱い営業なのかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞土地は土地、建物は建物です。３００万円の値引き部分を土地ではなく建物から引いたのでそうなっているのでしょう。土地は周囲との兼ね合いや協定もあるので、単純に値引きができるものではありません。

そういうことだったのですか。確かに土地の値段は勝手に引き下げられなさそうですものね。納得いたしました。この会社は土地のみの販売もしていたのですが、土地代金は土地のみの販売価格より安く記入されていました。

＞６月末決済を約束しているのならば、守らなければいけません。多少は待ってくれるかもしれませんが、低い態度でお願いする必要はあります。そうこうことも含めて値引きは設定されているのです。

そうですね。。通常、300万もの値引きは考えにくいですものね。。。
そういうことも含めて、安く家を手に入れるのですものね。
不動産屋さんからは、「6月中の決算にご協力いただきたい」と言われています。ただ、夫は銀行と休みが一緒ですので、物理的に6月中に銀行に行くのは難しいのですが…不動産屋さんからすれば、300万の値引きの代わりに、6月中の決算を…ということだったのですね。