担保物件について

質問

このたび、結婚するにあたり実家近くに家を探しており、
先日、仲介業者とともに築２年弱でなかなか感じのよい家をみて
気に入りました。
業者いわく、「掘り出し物」ということで、立地的にも悪くはなく
良かったので、他の人に先を越されてはいけないということで
ローンの申し込みだけ先にしておいて、時間を稼いでは・・
と言われたのでそのようにしました。手付金を少々支払いました。
しかし、今日「先日の物件は、担保物件でして、
売主はもちろん債権者の意見で、その金額で
売ってくれるかどうか左右される物件で、買えないかもしれない」
と言われました。
先日は、ローンが支払えなくなったので出た。と言っていたので
話がちがう！と思いました。
そこで、教えてほしいのです。
この場合、順当にいったとして債権者と私たちがもめることはないのでしょうか。（業者はそれは大丈夫と言います）また、新婚で一生に一度の買い物なのに担保物件でよいのかどうか。
しかし金額は３０００万円近くします。
何もわからずすみません。よろしくお願いします。

回答No.3

nanny72 · ベストアンサー

こんにちは。
文脈から察するに、この物件は既に差し押さえを受けている競売予定物件である可能性が高いと思われます。
競売予定物件でも、競売前なら債権者の同意（抵当権抹消の同意）が得られれば、任意で売却することは可能です。
こういった任意売却の場合、通常の不動産取引とは取引の流れが異なり、購入希望者が見つかった（売却価格が確定した）後に、債権者に取り分の交渉を行うのが一般的です。（※上位抵当権者には事前に根回しする事もあります）
>売主はもちろん債権者の意見で、その金額で
>売ってくれるかどうか左右される物件で、買えないかもしれない」
>先日は、ローンが支払えなくなったので出た。と言っていたので
>話がちがう！と思いました。
↑poponpopoさんの仲介業者はうそは言ってないですし、実際にこういった取引は合法的に存在します。が、明らかに説明不足（業者の能力不足）ですね。
話を戻しますが、競売するよりも通常の流通市場で購入者を見つける方が売買価格は上がるのが一般的ですので、債権者としても、競売を待つよりも、任意で売却したほうが、回収できる金額は多くなることになります。
であれば、競売なんか無くなるはず・・・ですが、実際にはこういった差し押さえ物件の多くは複数の債権者を抱えています。その中には、所謂サラ金みたいなところも多く、複数の債権者を取りまとめて、任意売却を成立させるのはきわめて大変な作業となります。長くなりましたが、結論から言うと、債権者の結論を待って、金額的に今の条件でまとまればそのまま契約を履行しても問題はないかと思います。金額的に上乗せする条件が出てきたらその時点で、解除（当然手付けを返還してもらいます）するか、売価の変更契約に同意するか決めてもいいかと思います。
※取引の内容はあくまでもpoponpopoさんの文面からの推測ですので、実態はわかりかねますので、しかるべき専門家にご相談される事をおすすめします。
※あと、この仲介業者はこういったナイーブな仲介案件を任せるにはレベルが引く過ぎますね。あまり信用しないほうがいいかと思います。

お礼

今のところ一番気に入った物件でしたので・・・
債権者の結論待ち２週間です。
金額的に今の条件でまとまれば契約していこうかと話し合いました。

しかし、ご回答いただいたとおり、仲介業者の信用度は下がりました。
そこもひっかかります。
じっくり慌てず良い出会いを待ち探さねばと再確認できました。
ありがとうございました。

回答No.2

0621p

ほとんどの人が住宅ローンを使って家を買うわけで、住宅ローンを使った場合は家が担保になるわけですから、ほとんどの物件は「担保物件」です。
その担保物件を売る場合、売却代金でローンを返済して担保から外して売るわけです。ここでしばしば問題になるのは、家の売却代金よりローンの残高の方が高い場合です。
ローンの残高に足りない分を自分で用意して返済して売る場合もありますが、それができなくてローンも払えなくなった場合、とりあえず家を売るために、売却代金ではローンの残高には足りないけれどもそれでとりあえず担保を外してくれるかどうか？債権者と交渉する事になります。
その物件もあなたが買おうとしている値段ではローンの残高に足りないのでしょう。これはあなたの責任ではありません。ローンの残高以上では誰も買わないような値段になるのでしょう。
その値段で債権者（住宅ローンを貸した銀行など金融機関）が担保を外す事に同意するか？同意してもらえなかった場合売主が売るのを辞めるか？というような問題があるのだと思います。

＞債権者と私たちがもめることはないのでしょうか
もう少し値段を上げてもらえないか？などと言われる事はあるかもしれませんが、応じる気があればそれでいいし、断っても何ら問題はありません。

＞新婚で一生に一度の買い物なのに担保物件でよいのかどうか。
上にも書きましたように、ほとんどが担保物件です。新築の場合でも売主が事業資金を借りて担保になっている場合が多いです。

お礼

丁寧なご回答あいがとうございました。
非常に分りやすく納得できました。
思えば、自己資金で住宅を買う人は稀ですよね。
ほとんどが担保物件・・なるほどです。
仲介業者が後日にその債権者等うんぬんを説明してきたことも
不安でしたが、「ローンが支払えない・・⇒債権者がいる」
ということですよね。
担保、債権者という言葉に敏感に反応してしまい戸惑いました。
ありがとうございました。

回答No.1

TAKESHIDA

話の流れからすれば売主がマイホームを銀行ローンを組んで購入したが、不況で収入が減り支払い続ける事をあきらめて差し押さえを食らう前に自己売買に出した。それにあなた様が購入の為契約をした。てな感じです。仲介業者が銀行の抵当権設定について説目せずに手付けを打って契約したのであれば重大な説明義務違反です。契約解除は間違いなく出来ます。まだ契約はしておらずにローンの与信と申込証拠金を支払っただけであれば金額の変動はありえそうな気がします。でも売り出し価格がすでに設定してあれば通常ローンは相殺されるのが普通だと思います。この不動産屋ちょっとやばい説明をしているような....気がするので注意は必要かと思います。

お礼

回答いただきありがとうございます。
説明が、後日だったのが特に不安な要素で戸惑っています。
ありがとうございました。