不動産投資について

家賃保証制度は、大体のものが新築物件を対象とし、
築１０年までは保証するというものが多く、その後は何年ごとに
更新というものが一般的かな…

新築マンションだと表面利回りが６％程度が普通だから
減価償却費や固定資産税を考えると家賃保証制度をしたら
かなり厳しいと思います。

＞ネットで２０歳でマンション購入して家賃収入で１０年でローンを
＞払い終わり２つめのマンションを購入して
＞今、月に何十万の収入があります
＞という人をみかけました

１００％嘘とは言わないが、ある程度頭金を用意したとしても
２０歳でローンを組むのは簡単なことではないと思いますが…
自動車ローンだって、保証人を付けないとダメというのが普通です…

＞表面利回り１０％以上ぐらいないと不動産投資で
＞利益がでない気がするのですが
＞そんな物件はよく見かけるものなんでしょうか？

全くないことはないでしょうが、
「今の入居者が居なくなったら、次の入居者を探すのが難しい物件」と
いうのが１０％以上の物件の現実です。

田舎でもレオパレスや大東建託がバカみたくどんどん新築を
建ててますから…そんなに若年層がいないのにさ

＞ローンしないで不動産投資をしている人たちのなかで
＞ざっくりと全体の何％ぐらいが利益を上げていますか？
＞経験者の経験談をお聞かせ下さい

現金で３０００万円、ある程度長期の資産運用なら
元本は保証されていませんが
東京建物インベスト・プラスというものがあります。
http://www.tatemono.com/

１口５００万円、目標分配率２．４％ですが、
申し込み数に関わらず、契約手数料５２５００円掛かります。

投稿日時 - 2009-03-30 10:31:52

表面利回り１０％なら調べればゴロゴロあると思います。

普通、賃貸物件の収支を計算するときに入居率が１００％
などと言うことは考えられません。
バブルの時は９５％で５％の余裕をもっていましたが
その後は９０％で最低計算する場合が多いと思います。
１０％は、空室率を考えて。
たぶん今はもっと空室率は大きくなっていると想像します。

新築で駅から徒歩１桁などの良い物件なら
すぐに借りてが見つかるかもしれませんが
家賃は年数をたてば下がるのが普通ですので、今は右肩下がりで
計算する必要があります。

また、固定資産税、管理費、修繕費、修繕の積立金、減価償却、
その他、経費がいくら掛かるかを計算します。

空室率の１０％を引いた９０％の収入から経費を引いて、残ったのが利益です。

儲けには、税金がかかりますので、確定申告をする必要が
あり、税金が儲け対してかかります。

その後、やっと手元に残る利益が出ます。
収支の計算を２０年、３０年分して収支表を作成します。

そしてオーナーは建てるか建てないかを判断します。

つまり表面利回りは、一番簡単で大きく利益を表示できる
見方にすぎません。
売りたい人が、買いたい人に有利に見せる数字です。

表面利回り１０％より、収支の計算が大切だと思います。

安易に手を出さないほうが良いように思います。

投稿日時 - 2009-03-30 02:12:02

不動産投資は門外漢ですがご参考までに

＞仮に３０００万円ほど現金があったとして
　
　経済学には機会費用という言葉があります。3000万円を不動産投資すると他のものに投資をする機会を失ってしまうのでそのチャンスに対する費用と言う意味です。3000万円で国内外の株式・債券に投資すればかなりコストを抑えたポートフォリオを作成する事が可能です。日本の不動産に対して強気ならJ-REITを組み込む手段も考えられます（色々と構造的な欠陥も囁かれるファンドなのであまり多額を組み込むべきではないと思いますが）。

　対して不動産ならば3000万円程度ではファミリー向けなら１軒、ワンルームでも２、３件がせいぜいでしょう。全ての投資リスクが１～３軒の物件に集中します。管理費も一棟買いよりも高くつくでしょうし、リスクを分散させるには甚だ心もとない額です。

＞一括借上家賃保証のところを利用して運営
　概して日本人は保証という言葉に弱いですが、この場合は“誰が”“どのように”家賃保証してくれるのかを考える必要があります。“誰が”という部分は他でもない管理会社ですが彼らの保証が預金や国債の保証と比べればどれだけ心もとないものなのかを検討する価値はあるでしょう。また“どのように”という部分では一定額の家賃を長期間に渡って保証してくれる管理会社というのは珍しいようで、殆どは定期的に家賃の更新を要求されるようですし、借上契約の解約に小さくないペナルティを伴う所もあるようです。仮に契約当初からの家賃を完全長期保証してくれていつでも解約できるような管理会社があれば手数料が割高か条件を不自然に吊り上げないと商売が成立しないほど苦境にある会社かのどちらかでしょう。

＞銀行に定期預金するより儲けはでると考えていいでしょうか？
　株でも債権でもリスクをとっていて“順当に行けば”得するものです。問題は順当にいかなかった時に損をするという事です。

＞２０歳でマンション購入して家賃収入で１０年でローンを払い終わり
　ローン3%で不動産収入のみで返済をしたと仮定すると実質利回りが13%になります。余程運が良かったか、不動産投資の天才なのか、眉唾物の自慢話なのかのいずれかでしょう。いずれにしろ投資初心者が現実的な目標にするような話ではありません。株でいえば信用取引で新興市場に集中投資し元本を数十倍にしたとかそのレベルのお話です。リスクとリターンは正比例するというのが投資の世界の大原則です。3000万円が吹っ飛んでいいのでなければそういうハイリスクな投資はお勧めしません。

＞表面利回り１０％以上の物件を個人が入手する事はできるのでしょうか？
　下のURLを見る限りいくらでもあるようですね。ただ古い物件は加速度的に利回りが落ちるようですし、なによりこの利回りは売り手の言い分ですから。大分下に見たほうがいいでしょう。

　総論としていうと取得単価が高く流動が低くプロとアマの情報格差が非常に大きい為、不動産投資は殆どの人間にはどうしてもハイリスク・ハイリターンな投資になってしまいます。ETFやインデックスファンドの存在する株・債権と違い実物不動産で十分なリスク分散をする場合少なくとも数億の資産は必要になるでしょうから、質問者様の経済的ゴールが余程高い位置にあるのでなければ（そしてそのような位置は本来本業で目指すべきものです）お辞めになったほうがいいでしょう。

参考URL：http://toushi.homes.co.jp/

投稿日時 - 2009-03-30 00:50:41