南麻布の中古マンションか碑文谷の戸建か迷っています

質問

タイトル通りですが、南麻布の築９年のマンションか碑文谷の一戸建て（これから設計、建築）を買うか迷っています。
南麻布のほうは麻布十番駅、白金高輪駅それぞれ徒歩8～10分以内。
碑文谷は学芸大学駅、都立大学駅ともに徒歩10分強です。
値段は同じくらいなので余計に迷っています。
家族構成は幼稚園児とお腹に1人、夫の4名です。

夫は南麻布のほうが良いみたいですが、築9年ということでそれなりに汚れていたり水周り等設備も少し古い感じがします。
マンションだと土地が残らないし、碑文谷に土地を買ってキレイな家に住みたいなと私は思うのですが・・・。

将来転勤の可能性があるため、貸す事も視野に入れなくてはならないのですが、不動産の方には南麻布の方が築年数が経っていても高く貸せると言われました。また、南麻布だと築30年以上たってもそれなりに価値があるので売れるとも言われました。
本当なのでしょうか？

来週には答えを出さなくてはならず、考えすぎているうちに何がなんだかわからなくなってきてしまいました。

詳しい方、なにかアドバイスをいただけませんか？
土地に関すること、マンション、戸建について、住み心地などどんなことでも結構です。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

BBQ38 · ベストアンサー

先のNo.1です。
南麻布に傾いてきたようですね。夫婦でうんぬんはちょっと辛口な表現でした、ご容赦を。

築３０年での価値に心配なポイントが移ってきているようですね。住宅目線で考えるとなかなか実感が沸かないかもしれません。

脱線するようですが、商業地で築年数が古くてもどんどんテナントがついていくところどこだか分かります？

答えは「銀座」
銀座に店をだしたい人ってほんと多いんですよ。だから、築年数が古くても次々テナントがつくわけです。これなら実感として分かるでしょう。

ある意味住宅も似たところがあります。街が魅力的なら、築年数が古くても住みたい人は一杯いる訳です。従って、魅力ある街は資産価値は落ちにくいです。

ちなみに、麻布十番はちょっと前まで地下鉄が通っていなかったため陸の孤島的な言われ方をしたこともあります。が、地下鉄が通ってから、新進のフレンチ・イタリアン等オシャレな店と老舗の菓子店・蕎麦屋などが一体となったなんとも懐の深い魅力的な街になりました。その上外人さんも多いけど、皆うまく溶け込んでいる本当にいい街です。

そんな魅力UPを反映してか、麻布十番は1997年に新築発売されたマンション価格と10年後の2007年の中古マンション価格を比較した場合の駅別ランキング堂々の第１位です。（昨年発売の某経済雑誌）

　麻布十番114％（→新築時の価格より10年後の中古価格が14％も上がっている）
　ちなみに最下位は埼玉北部の某駅で41％（→新築時より6割近く損を出さなければ売れない）

最後に背中を押すようなアドバイスをするなら、麻布十番・白金高輪界隈はバス経路も非常にいろいろなルートが通っているので、山手線のいろいろな駅へのアクセスがいいですよ。バスはちょっと盲点になりやすいので、ちょっと調べてみてください。ルートによっては本数もすごく多いので使えます。（麻布十番近くのバス停しか知らないのですが）いくつ前のバス停に次のバスがいるか表示する装置が導入され、待つストレスがものすごく縮小されました。現地で実感してみてください。

書いていて自分が住みたくなってきた。でも年収が３倍になっても無理（爆

お礼

わかりやすく説明していただいてありがとうございます。

辛口なんてとんでもないです。
友達や不動産の方はそういう根本的なアドバイスはしてくれないので、
おっしゃる通りだと思い、自分達のライフスタイルを見直す良い機会になりました。

バスについては全く調べていませんでした。
電車関係ばかりに目をむけていましたが、さっそく色々と調べてみます。

顔の見えないネットでここまで色々と丁寧に教えていただき、感謝の気持ちで一杯です。
本当にありがとうございます。

回答No.3

noname#78424

＞どんなことでも結構です。どうぞよろしくお願い致します。
不動産有資格者です。

不動産を買うのは、誰しも１０年２０年の長期ビジョンを持って買うと思いますが
それが、ご自身の生活に関するものだけではダメで、不動産価格の変動の
流れを負うことが大切ではないでしょうか。
碑文谷の戸建て、南麻布の築９年ともに安い買物ではないです。
まず、南麻布で２０００年～２００１年新築というと、１９９８～１９９９年のマンション
不況期に売られて、かなりの値下がりがあった物件ですね。
当時の相場は３００万円／坪でしたが坪２８０万以下で値引き販売された可能性
があります。中古の仲介が新築地の販売価格表を持っているかもしれません。
現時点ではおそらく坪単価３５０万くらいで出して入るのでしょうか。
２５坪で８７５０万円くらいですか。
碑文谷の戸建ての土地は２３０万／坪で３０坪で６９００万円、これに坪単価９０万で
３０坪の家建て２７００万。９６００万円でやや碑文谷がコストがかかります。
マンションが同じ３０坪なら１０５００万で、南麻布が高いですが。

まず、全体を通じていうのなら、今は不動産相場が停まっている時期ですから買う
タイミングとしてはあまり芳しくないです。
いってみれば１９９９年当時の状況とよく似ています。
市況が上向くときは、値が上がるから買手が「買えなくなることを惧れ」業界は
青田売りで売り急ぎます。早く売って資金を回転させて次をより早く仕入れたい。
一方市況が下落に向かうときも、同じく業者は売り急ぐ。早く売らないと周囲に
もっと安い物件が出てきて売れ残ることを懼れるからです。
しかし、今の時期はどうでしょう。
在庫抱えてじっとしていたり、完成売りが目立つ状況です。ここでどこかのデベロッパー
が安い土地仕入れの物件を安く売り出す動きが出れば市場は一気に下落に向かう
でしょう。
逆に、在庫が貯まって、裏で値引きが行なわれるようならば、２年～３年後に今の
中古マンションの単価で新築が買える状況も出てくるかもしれません。

とはいえ、麻布の新築はタワーマンションやロシア大使館裏の三菱物件など
大型が多いですよね。今の築９年の立地や構造にはそれらと異なるよさがあるの
かも知れませんね。

碑文谷は、今道路拡幅とかいろいろ動きがあって土地を売る人が出始めています。
場所的にも時期的にも悪くないですが、地価の動向としては一旦上がっていまは
下落途上にあることを念頭にお考えいただければと思います。

経済的に余裕のある方とお見受けいたしますので、価格面の検討はすでに十分
なさってのお話しかもしれません。余計なお話しを申し上げました。

お礼

詳しく答えて頂き本当にありがとうございます。

ibmjanuary様の的確な計算、驚きました。
碑文谷、南麻布ともに30坪程度、お値段もほぼそのままで
ここまで言い当てられるとは・・・。

下の方のお礼と重複しますが、築30年以上の南麻布のマンションは資産価値があると思われますか？

あつかましいお願いで恐縮ですが、また時間があれば教えていただけますか？

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

碑文谷・・・南麻布・・・羨ましい。

まぁ、個人的なやっかみは別にしまして（笑）

どちらでも大丈夫でしょう。基本的には。
ただし、微妙な違いがあります。当然ながら。

もし一戸建てを購入して「終の棲家」にするのなら私なら「碑文谷」にします。私のお客様にも碑文谷にお住まいの方、南麻布にお住まいの方それぞれいらっしゃいますが、どちらかと言えば「南麻布＝夫婦で生活を楽しむ」、「碑文谷＝家族で暮らす」という感じですね。
勿論、杓子定規に括ってしまうのは乱暴ですが。

ただし、これが「将来転勤の可能性があるため、貸す事も視野に入れなくてはならない」のであれば間違いなく南麻布でしょう。
地域的な事もありますが、そもそも「戸建」と「マンション」では資産の流動性に著しく差があります。（平たく言えばマンションの方が売り易い、貸し易い）

マンション、戸建それぞれ「メリット・デメリット」はありますが、これは価値観の問題ですから正解はありません。
同じように地域的な事もそうです。

ご夫婦でよくお話し合いをされることを。

お礼

元営業の方からのお話を聞かせて頂き、とても為になりました。
ありがとうございます。

転勤は99％あるだろうということ、また一度転勤になると5年程度だろう、ということから南麻布に傾いてまいりました。

が、しかし南麻布にした場合、将来的にマンションを売りたいのですが、築30年以上になってしまった物件が果たして売れるものなのでしょうか・・・。

今の担当の方から「もちろん絶対とはいえませんが、この辺りは築40年でもリノベーションすれば売れるので大丈夫です」
といわれましたが、本当でしょうか？

回答No.1

BBQ38

碑文谷も高級住宅街以外のナニモノでもないですが、南麻布と比べればツーランクは格が違ってしまいます。

なにせ南麻布は高額納税者が公表されていた最後の2004年では街ごとに集計した高額納税者数全国1位です。広尾・成城・南青山など全国にその名を響かす街を堂々と上回っているセレブエリアです。ハイ。お屋敷ぐらしでも質素な生活をされている方も一杯います。
が、お米がなくなったので百貨店の外商に電話をかけて「とどけてちょうだい」という暮らしが当たり前のホンモノのお金持ちがゴロゴロいるのもまた真実です。掛け値なしにステータスはありますが、いろいろな面で生活水準が違う方達も多いので。。。

さて、全く話は別方面になりますが、
一般論として、マンションのメリット＝戸建てのデメリット、戸建てのメリット＝マンションのデメリットと相反する関係にあります。

貴方が戸建てを希望し、夫がマンション希望。これはご夫婦の将来の生活スタイルについてのビジョンが合わせられていないとしか思えないのですが。。。夫婦で全てのビジョンが一致することなどありえないですが、お互いの本音をぶつけあった上での合意点ができてから買った方がいいように思います。（これは金銭的に大丈夫とか、そろそろ持家を持つ年頃だとか、そういったこととは全く別の問題です。）

お礼

碑文谷と南麻布、ツーランクも挌が違うのですね・・・

そして、ご指摘通り将来のライフスタイルについてのビジョンが夫婦で合わせられていないと思います。
もっと話し合わなければなりませんね。

最も基本的なことを忘れていたことに気付きました。
的確なアドバイスに感謝いたします。
ありがとうございました。