減価償却費について

質問

マンション経営における現在の減価償却費の算出の仕方はどういう形なのでしょうか？例えば、建物価格１４３０万円、築１１年の住居用マンションではどのくらいになるのでしょうか？また、その金額は減価償却しきるまで（何年で？）定額でしょうか？低減していくのでしょうか？どうかよろしくお願いします。

回答No.6

MSZ006 · ベストアンサー

>減価償却は耐用年数残３８年から始まって、毎年一年ずつ減り、定額法でそれに見合った掛け率を建物価格の９０％に掛ける。

掛ける率（償却率）は毎年同じです。耐用年数38年の率を毎年使います。掛ける元の建物の金額は（取得価額×0.9）であって（償却費を引いた後の建物の現在価格×0.9）ではありません。

>耐用年数＝減価償却期間
これはほぼそういうことでよいと思います。

お礼

よくわかりました。
ありがとうございました。

補足

再度すいません。
基礎になる建物価格は消費税を含んだ額でしょうか？
税込建物価格×０．９×償却率＝償却費ですか？
また、土地は非課税ですか？
よろしくお願いします。

回答No.9

taka302

＞中古でも通例で建物価格の ３０％を設備として計上できると聞いたものですので・・・。

聞いたことがないので良くわかりません。

＞建物価格は税込みですか？

どちらでもいいと思いますが税込みのほうが有利ですよね。

お礼

親切にありがとうございました。

回答No.8

taka302

430万円を設備として減価償却するというのが良く理解できないのですが、
通常、附属設備（バス、トイレ、システムキッチン等）は建物の一部と考えます。
明細がはっきりしていればできなくはないですが普通は分けないと思います。
中古マンションの場合だとなおさら明細ははっきりしないと思います。
gloomyさんがリフォームして例えば風呂釜を取り替えたということなら
その風呂釜の費用は設備として分けて考えればいいと思いますが、
その場合は風呂釜に関しては耐用年数は15年で定率法も適用できます。
附属設備はものによって耐用年数が違うので確認してください。

補足

ありがとうございます。
販売会社や参照したHPによりますと、中古でも通例で建物価格の
３０％を設備として計上できると聞いたものですので・・・。
また、建物価格は税込みですか？
よろしくお願いします。

回答No.7

taka302

また書き込みします。
＃5のかたの説明の通りで、この場合耐用年数38年とするのが一般的だとは思いますが、中古の場合は原則としてはその時点で耐用年数を改めて見積もるということもあるようなので一応税務署に相談するのが無難かなと思っただけです。

そこで耐用年数を38年とすると消却率は0.027となり、
1430万×0.9×0.027=34万7490（1年の減価償却費）
となると思います。

参考URL：

http://home.att.ne.jp/gamma/houjin/obenkyo/sisan/genkasyo/g009.htm

補足

ありがとうございます。
具体的に計算式まで書いて頂き理解できました。
そこで、もしわかればさらに教えて頂きたいのですが、
建物価格１４３０万円のうちの４３０万円を設備として
減価償却する場合です。
４３０万円の設備への償却率は定率法ですか？
また、その場合、定額法での償却になる建物の価格は、
1430－430＝1000×0.9＝900×0.027＝24.3
になるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.5

MSZ006

耐用年数の件ですが、これはいわゆる耐用年数省令で決まっていて鉄筋コンクリート造の住宅用建物は４７年です。ただし、中古の場合は次の方法で計算した年数を耐用年数とすることができます。
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2　（端数切捨て）

ですからご質問の例では
(47-11)+11×0.2=38.2→38年
となります。

補足

ご回答ありがとうございます。
不思議な計算をするんですね。単純に１１年経過しているから、残りは３６年と
ならないのですね。ということは、減価償却は耐用年数残３８年から始まって、
毎年一年ずつ減り、定額法でそれに見合った掛け率を建物価格の９０％に掛け
る。建物価格はどんどん償却され減っていくが、毎年の掛け率の変動によって
減価償却費は毎年定額になる。耐用年数＝減価償却期間。今までのみなさんのご
回答をまとめるとこれでよろしいのでしょうか？

回答No.4

taka302

＃1で回答したものです。
築11年でしたね。失礼しました。
でもgloomyさんが新築で購入したものが11年たったのか、築11年の中古マンションを購入するのかで違ってくると思います。
もし前者であればやはり、耐用年数は47年として計算すべきでしょうし、
購入したのが11年前であれば定率法も適応されます。（税務署への届けが必要です。）
後者の場合は、耐用年数を何年に設定するか税務署に相談したほうがいいようです。
いずれにしても税務署に相談されたらどうでしょうか。
電話で質問するとていねいに応対してもらえます。

補足

ありがとうございます。
平成３年９月完成のマンションを中古で購入する場合です。
ということは、定額法のみですね。
耐用年数は税務署との相談で決めるものなのですか？
法定ではないのですか？単純に４７－１１＝３６ではなくて？
残耐用年数によって、建物価格に掛ける掛け率が違ってくるのですよね？
０．０２８とか・・・耐用年数＝減価償却期間？？？
よくわかりません・・・
ど素人ですいません・・・

回答No.3

fushigichan

gloomyさん、こんにちは。

一般に、固定資産の減価償却方法は、定率法と、定額法があります。
マンションなどの建物は、定額法を取る場合が多いようです。

計算方法は、取得価格の１０分の１を、残存価格とします。
３８年で償却するものとすると、１年後との減価償却費は

（取得価格　－　残存価格）÷　３８

によって求められます。

取得価格が、１４３０万円ということですので、この場合は、残存価格が１４３万円となり

（１４３０　－　１４３）÷　３８　＝　３３．８６８・・

となりますので、年間３３．９万円、ということになるかと思います。

築１１年経過ということですから、
３３．９　×　１１　＝　３７２．９　　万円の償却ということになりますから
現在の、マンションの価値は

１４３０　－　３７２．９　＝　１０５７．１　　万円、ということになると思います。

ご参考になればうれしいです。

補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
償却期間というのは、法律で定められているのではないのですか？
耐用年数＝償却期間というわけではないようですね。
まさか自由に決められるわけはないと思いますし。
また、中古で建物価格１４３０万円で購入したマンションは、すでに
価値相応の価格で、そこから経過年数分償却されてしまうんですか？
ということは、３７２．９万円を減価償却費として経費計上できるの
でしょうか？そして、減価償却費の算出法は（１０５７．１－１０５．７）
÷３８にはならないのでしょうか？

回答No.2

MSZ006

建物は定額法で償却しますから減価償却費は毎年同じ金額になります。(厳密には最初の年と最後の年は違いますが）

償却年数(耐用年数)は建物の構造により異なります。例えば鉄筋コンクリート造であれば原則４７年で償却しますが、築１１年の中古マンションを購入して賃貸するのでしたら３８年で償却することもできます。
上の年数はあくまで鉄筋コンクリート造の場合の例ですのでご注意ください。

補足

ご回答ありがとうございます。
「３８年で償却することもできます」とのことですが、他の場合もあるのですか？
また算出方法はどのようになるのでしょうか？
マンションは鉄筋コンクリート造とします。
また、設備の減価償却についてわかる方がいたら概要を教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.1

taka302

以下のサイトで計算できると思います。
以前は定率法もありましたが、数年前から定額法のみになりました。

参考URL：

http://www.daikyo.co.jp/e-smart/tax/main/kani/kan_dep.htm