不動産（中古建売住宅）の交換はありえるのでしょうか？

質問

築2年半の家があるのですが騒音が気になるので引越したいと思ってます。
出来れば売って買いなおすのでなく交換という手段があれば良いのですが不可能でしょうか？
船橋市なのですが自衛隊の騒音で家にいると辛いです。
音が気にならない人や夜や休日にしか家にいない人であれば気にならないと思うのですが。
そこで不動産の交換と言う方法を知ったのですが実際それをやった人はいるのでしょうか？

アドバイス宜しくお願い致します。

回答No.4

noname#75437

＞実際それをやった人はいるのでしょうか？

不動産の交換は実務や相続で何度も経験しています。
実際は「売って・買って」なのですが、主に税務上の扱いで
「交換」という概念を使う場合がほとんどです。
今はずいぶん状況がかわりましたが、圧縮記帳（詳細はググってください）
できて譲渡益課税が免除されるケースが多いからです。

例、地主がデベロッパーにマンション建てさせて、土地の一部と建物の
一部を等価で交換する。
これは、いまでも頻繁に行なわれています。

例、区画整理の換地　　これは従前の土地と区画整理後の土地を
評価し、差金を払うとか等価で交換する

例、境界の整形化。不整形の土地境界をまっすぐにする場合
　　隣地双方が、等積交換になるように線を引くか、あらかじめ
　　まっすぐ線を引いて差金を含めた交換をする。

　　　　　　　　　従前物件　　　　　　従後物件
　　　　　　　　買主　　売主　　　　　買主　　売主　　　　　
交換　　　　　Ｂさん　　自分　　　　自分　　　Ｂさん
買換え　　　　Ｂさん　　自分　　　　自分　　　Ｃさんまたは業者

上記の表をみてわかるように、住替えで従前物件の買主と
従後物件の売主が同じ場合が交換にあたります。

相手が業者でもお客の物件を買い取って、自分の抱えている物件を
売るビジネスが頻繁に行なわれています。ある意味交換かもしれません。

交換をねらう目的が「仲介手数料の中抜き」だとすれば、それは
トラブルのもとだからお止めください。
交換も仲介が必要で業法では、交換の媒介についても規定があります。

まず、交換差金のない交換はないと思ってください。それと相手の
物件には必ずといっていいくらいローンがあります。
お互いのローンまで交換はできませんから、一旦は双方で一定額の
借り入れを起こして残債の清算をして抵当権を抹消（単なる譲渡なら
同時抹消ですが）しないといけません。

例えばＢさんが２０００万の残債をかかえた物件を持っていて、質問者さま
が残債なしだった場合でも、もし質問者さまにキャッシュがない場合
質問者さまが一旦ご自身の売却物件を担保に代価を借り入れ、
Ｂさんは代価の受け取りと同時に自分の物件の抵当権を抹消し
所有権を移転する。質問者さまはここであらたに買い先物件を担保に
ローンを借り入れ、その金で従前の抵当権を消す。
Ｂさんは買った土地を担保にローンを組みなおす。
かくも複雑な流れが必要になります。

一方、相続などの場合頻繁に交換は発生します。
被相続人と相続人の共有名義の土地が、他の相続人に
相続が決った場合、相続人間で交換をするのはよくある話。
この場合は抵当権などからまず、差金だけの解決になるから
やりやすいです。
さて、他に疑問があるなら何でもお聞きください。

お礼

やっぱり親戚や知人同士での交換くらいしか現実にはないんですね。
今日も7時に自衛隊で目が覚めました。
本来ならもう1時間くらいは寝れるのですが・・・
毎日こういう感じの生活だときついので売却も考えて見ます。

回答No.3

noname#79340

他の方の回答のように、もちろん交換は自由に行えます。

ただ、不動産の交換には譲渡所得税がかかります。
居住用家屋の譲渡の特例との関連についてはよく知りませんが、安易に交換すると多額の所得税を支払うはめになるかも知れません。

もしかしたらご存知の上かも知れませんが、譲渡所得の交換の特例についてもお調べになったほうがよいかと思います。国税庁のＨＰにも出ています。

回答No.2

poolisher

＞交換という手段があれば良いのですが不可能でしょうか？
手続きのことであれば、もちろん可能です。

相手がみつかるか？という質問であれば赤の他人どおしはほとんど不可能です。ご自身で相手を見つけられれば可能です。（以下）

ケース１）相手、物件ともに互いに承知しあう関係で、利害が一致する場合（○）
隣どおしで入り繰り部分を交換することで、お互いの資産価値を高める、とか兄弟間で、複数の共有名義不動産の共有部分を相互譲渡する、
といった場合。
例えば、あなたの隣の方が、他にも不動産を持っていて交換したほうが都合がいいと思ってくれるようなケースであれば交換可能です。
ケース２）不動産屋が自社保有物件との交換を同意した場合（△）
理屈的には交換ですが、同等資産価値物件と無償で交換してくれるわけがありませんから、なんらかの形で手数料相当額程度の負担は発生するでしょう。
例えば、いまの土地より坪単価の低い物件との交換。
ケース３）あかの他人との交換（×）
ネットを使って応募するとか手段はありそうですが、現実に相手がみつかるかどうか？仮に交換の提案があったとしても相手が有利な提案しかでてこないと思います。（あなたにとって不利な交換）
知人で、個人のホームページに彼所有の不動産の売却公募を載せましたが、売却価格が適正かどうかの問い合わせと半値ベースの指値要求のメールがほとんどだったそうです。

お礼

ネットでもあんまり見つからないのであればリアルで探すのはもっと厳しそうですね。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

なぜ売却ではいけないのでしょうか？
勿論好条件での取引は無理でしょうが・・・。

確かに不動産取引において「交換」というものは存在します。
ただし、稀なケースですね。

現在「交換」は「地権者がその土地をマンション業者等へ提供する代わりに完成したマンションの一部屋～二部屋をもらう」等のケースが多く、それ以外ではあまり聞きませんね。（ちなみに私の経験上（約５年）ではゼロです）

「交換」での大前提になるのは基本的に「お互いの利害が一致する」という事です。
前述のケースでは地権者はタダでマンションの部屋をもらい、マンション業者は土地を提供してもらう事によりマンションを建築、販売できるのですから。

今回のケースではその「お互いの利害が一致する」という部分で非常に厳しい条件（騒音問題）があり、もしもその条件を気にしない人がいても、代わりに提供される物件が他の問題を抱えているケースが多いでしょうね。誰もわざわざ条件の悪い物件（騒音問題）と何の問題も無い物件を交換なんてしませんから。

ただし、先述したように「お互いの利害が一致すれば」成立しますから、「もしかしたら」があるかもしれません。（可能性は限りなく低いですが）
一度不動産屋さんへ相談してみては。

ご参考まで。

お礼

そうですねなかなか交換は難しいとは思ってます。
ただ自衛隊の騒音のこととかも説明とかされなかったので
不動産屋を今はあんまり信用できないでいるので
知り合いとかで交換とかが出来れば良いのかなと思ったりしたので。