年収の６．５倍の住宅ローンは流石に無謀ですよね？

質問

契約前ですが、自宅に帰りシュミレーションしたら毎年100万の
繰上げ返済でも完済は25年後の60歳で・・不安になってきました。
・年齢34歳
・年収575万（総支給額から交通費だけ引いた金額）
・子供は年齢的にすぐに作りたく、最低1人、できれば2人は欲しいです
・ローン借入3760万（物件価格4000万程度、頭金500万円）
という条件です。現実的なローン限度額はいくらぐらいでしょうか？

給料が爆発的に上がる見込みはまったくないので、このまま
ローンを組むのは無謀な数字でしょうか？２年～４年ほど賃貸に住み
年間２００万円を貯め、頭金を増やしてから購入するか迷っています。

住宅ローンで返済比率２５％未満なら安心とありますが、
変動金利の場合、優遇後の金利で計算して問題ないのでしょうか？
又、３５歳からローン開始だと２５年で定年なので
３５年ローンとした場合も、２５年で比率計算すべきでしょうか？

今の年齢が考慮した計算方法がわからず困っています。

回答No.6

mermaid2004 · ベストアンサー

＃２です
この差額 - 家賃 + 固定資産税で考えますと、4,367,006円も
総支払額を減るので、借家の方が将来にお金を残せ、もし似た条件で
買えた場合、借家にしばらく住んだ方が断然得と判断しました。

貴方は考え違いをしていませんか、借家に住んで得なはずはありません。
借家に住んで４００万円貯められるのであれば、５００万円余分に　即ち、直ぐ新築で１０年で１０００万円でなく、１５００万円繰上げ返済できると思いますが、
借入3760万、35年ローンで繰上返済100万x10年、総支払額、4,815,9230
　　繰上げ返済の終わる年齢４５歳（現在は３４歳、家を建てるのに１年として３５歳より返済開始）

借入3360万、30年ローンで繰上返済100万x10年、総支払額、4,184,8224
　借家で２年３６歳、３７歳より返済開始、繰上げ返済の終わる年齢４７歳
以上では繰り上げ返済の可能最終年齢が異なる、同じで計算が必要

１）繰上げ返済出来る年齢を　同じで計算
２）借家にすまなければ５００万円分は早い目に繰り上げ返済可能と思う（借家支払い＋　借家に住んで４００万貯まるのであれば、新築でも何処かで４００万円払えるはず　何処か計算がおかしい）

まとめ　年齢を入れた繰上げ返済表を両方作り、実際の変化を計算する必要があります、　借家に入って得するはずがありません

お礼

たびたびご回答を頂き大変感謝します。あれから、不動産屋さんに
電話して確認したところ私の計算違いであることに気づきました。
総支払い額に頭金４００万円が入っていませんでした（大汗）
繰上げ返済できる年数も止めてしまい私の間違いでした。
おっしゃる通り、賃貸は損ですね・・
物件価格を下げてなるべく早く購入するのが良いと思いました。
助けていただき、ありがとうございました。

回答No.5

-mikage-

毎月住宅ローンに支払える金額から，借入可能額を
算出するのがよいかと思います．

人それぞれ生活にかかる費用は異なりますので，
年収の何倍で単純に考えない方が良いと思います．
（ただし，銀行等が審査する場合，生活費は不明なので
　年収の何倍等で単純に判断されると思いますが）

お子さんがほしいということですが，教育費等は
結構かかりますので，その支出を見込んだ上で，
住宅ローンに払える金額を算出した方が良いかと思います．

公立・私立のどちらを考えるのか，学校以外の
教育費（習い事や塾など）をどのくらい想定するのか，
によりますが，一人あたり月3~6万くらいはかかるようです．

http://www.setsuyaku-lifeplan.com/IKURA/nyugaku.html

変動金利の場合，今がおそらくほぼ最低の金利なので，
今後上がる可能性が高いと思います．
最低の金利で計算した額がギリギリ支払える額となると，
今後金利が上昇した際に，支払いができなくなり，
破綻する可能性が高いです．

借りれる額を判断する場合は，全期間固定金利で，
定年までの年数で試算した方が良いかと思います．

3760万円を，25年で全期間固定で借りたとすると，
月々184,026円でしょうか．
こちらが（将来の教育費増加等を含めても）
払っていけそうかで判断されると良いかと思います．

時期によって余裕がある時期・無い時期があると
思いますので，上の方法で目安を定めた上で，
実際に借りる場合は35年にしておき，差額を
積極的に繰上返済するのが良いかと思います．
（万一の場合に，月々の支払額が少ない方が
　破綻する可能性が低いため）

回答No.4

jetaime

こんばんは。

　多分、ご質問者様と同程度のローンを借りている方もたくさんいると思います。その方たちが苦しいのか、楽なのかわかりませんが・・・

　私もほぼご質問者さまと同じくらいの年齢・収入額で住宅ローンを借りました。借入金額は約2500万でした。5年固定(35年返済）と変動金利(30年返済）の2種類借りています。5年固定が1.52％で、変動が2.6％です。変動といっても上限金利は決まっているので、当分はこれよりは上がらないと思います。年収に対する返済比率は25％以下です。
家族は同居していますが、妻子持ちではありません。

　私の場合は、繰り上げ返済を多少したので、5年経過時点の現在のローン残高は1900万弱となっています。ただ、まだ60歳前に終わる予定となっていません。

　独り者なので、結構自由にお金を使っていますが、ちょっと油断すると苦しいなぁと感じる感じです。
　性格にもよると思いますが、ご質問者様のローン金額は私でしたらちょっと借りられないなぁという金額です。
　頭金は1000万以上入れたのですが、もっとローンは少なくしたかったです。頑張って50歳超えたくらいで完済しようと思ってます。
50歳過ぎたら家もいろいろと修繕が必要となってきますので、その費用も用意しなければなりません。固定資産税も毎年必ずかかります。(建物分は年々減っていきますが。）

　これからお子さんの計画もあるとのことなので、お金をかけすぎる必要はありませんが、最低限子供にかかる費用を考えて、家計を引き締めることや、奥様のご協力(仕事にでる）、ご両親の援助（購入費用）を検討したほうがベターかと思います。老後費用もありますしね。

回答No.3

shin0107

不動産業者です。
ローンの前に、購入予定物件は完全に意思は固まりましたか？それが大前提の話です。
また優遇金利は35年間の優遇金利ですか？変動・固定金利(3・5・10年)の両方に適用されますか？
住宅ローンは月々の負担を減らしながら、繰上げ返済をすることが基本です。これからお子さんを考えているようなので、月々の返済額は抑えてください。また、購入後のメンテナンスは外壁・屋根は10～15年に1回は必要です。
ボーナスは余力にまわしましょう。
私でもある程度の試算は出来ます。
月々の支払い希望額から借入れ金額を算出してみすので、書き込んでみてください。

回答No.2

mermaid2004

＃１さんに概ね同じ　２７００万円の借金が限界とおもいます。
１）支払い　年収５７５万円での返済は年間１５０万円程度
　　子供の学費、将来を考えた限界
２）金利　固定で２．５％とした、

３）６０歳までに返済すると考えるべき

４）土地は少し大きめで家屋は小さく、建て増し可能なレイアウトにする、建て増しは割高ですが、将来の給与の保障を考慮する、

４）家を建てると固定資産税なども要ります、修理、塗装、防蟻も必要
　　生命保険も毎年必要

５）借家に住むのは損ですね、年間２００万円貯め借家に住むのであれば２５０万円以上何とか出来る計算、その期間を３年と見れば３００万円の繰上げが可能

６）病気になる事もあります

まとめ：無理をして家を手放す必要が無きように、借金は最大で３０００万円に抑えるが賢明です。

お礼

大変わかりやすいご回答ありがとうございます。
やはり今の状況ではリスクが高すぎですよね。

５）については、私の場合、
仮に同じ購入価格で2年後に買えた場合で計算しました。
借入3760万、35年ローンで繰上返済100万x10年、総支払額、4,815,9230
借入3360万、30年ローンで繰上返済100万x10年、総支払額、4,184,8224
この差額 - 家賃 + 固定資産税で考えますと、4,367,006円も
総支払額を減るので、借家の方が将来にお金を残せ、もし似た条件で
買えた場合、借家にしばらく住んだ方が断然得と判断しました。

ただ、先々の価格等はわかりませんし、
借家に住むのは安い物件を買うよりは遠回りで損な感じですね。
場所を下げるも限界があるので振り出しに戻って考えて見ます。

回答No.1

86tarou

年収に対しての倍率だけでは簡単に計算出来ません。年収が少なければ３倍程度でも難しいですし、多ければ言われる位でも全然大丈夫です。私がその条件なら、そこから1000万円物件価格を下げます（ローン審査額ではなく無理なく払えるであろう金額）。
多額の退職金が決まっていて、それで精算出来るなら定年以降のローンを組んでも良いですが、それが期待出来ないなら定年（繰上返済を前提に＋５年）までのローンをお勧めします。出来れば変動金利でななく、全期間固定金利で試算した方が良いでしょう（組むのは、今なら変動でも良いかもしれません）。最近の金融情勢ではすぐに金利が上がることは考え難いですが、余裕がないローンを組むならその方が間違いないと思います。
子供さんもこれからですし、貯金も年収の半分～１年分は残しておきましょう。これから何があるか分かりませんし。住宅は生活の質を上げる道具の一つでしかありません。無理なローンで生活のレベルを落とすようでは本末転倒です。外食や旅行にも行きましょうよ。

お礼

No2の方同様、1000万円下げますか・・
お金はあまり使わない私でも、さすがに無理がありそうです。

繰上げ返済含めた定年までのローン計算ということで合っていて
よかったです。全期間固定金利で試算なんですね・・

生活の質を上げる道具の１つというアドバイスが大変参考になりました。
外食や旅行も一切行けないというのも確かに寂しいですよね。

退職金があるような大きな会社には勤めておりませんし、
体も頑丈なほうではないので、無理せず頭を整理する時間を作り、
頭金を貯めるか物件価格を下げる方向で考えることにします。

ありがとうございました。