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開発のプロの方に質問！（プロでなくても歓迎）　私の家と横の畑の運命は？

質問させていただきます。 私の家の横に、約３００坪くらいの畑があります（緑化地域指定）。 私の家は位置指定道路（４ｍ道路）に面していて（接道約１０ｍ）、公道からは約１２ｍ離れています。要は、畑は位置指定道路の袋小路の一番奥にあり、私の家は、その隣にあります。 私が、その家に引っ越したのが、今から約４年前だったのですが、その頃には、すでに殆ど畑は耕作されておらず、年に１，２回耕し、隅っこの方で家庭菜園レベルで、何か作っているといった感じで、今年に入ってからは、耕しもされず、雑草が生い茂っている有様です。　どうやら、畑の持ち主は高齢の為、畑仕事は全く出来ず、跡継ぎの方はどうやら農業を糧としていないようです。　このままですと、代替わりの時に、土地が売却される可能性があると思いますが、売却された場合、どうなると思いますか？　以下の条件から推測してみてください (1)その畑は位置指定道路（４ｍ）突き当たりに位置していて、接道は約８ｍくらい (2)土地の形がそんなに悪くないので、素人目に見ても、新規の位置指定道路分を引いても５，６件は家が建てられそう (3)でも、すでに畑までの位置指定道路の長さは２０ｍ強あるので、新規に開発する位置指定道路を足すと、位置指定道路の総延長は４０ｍくらいになりそう。 (4)その畑の周りは家と、高低差５ｍくらいの急な斜面しかなく、接道は私の家の前の道しかない。 (5)これらを考えると宅地としての開発は困難？　ではどうなる？ 所詮、他人様の土地ですので、私がとやかく詮索する筋合いではないのですが、一つ、気がかりなことがあります。実は、私の家の前の位置指定道路の所有者は隣の畑の持ち主なんです。私には持分は一切ありません。ちなみに、その道にしか接していない家はうちを含めて３軒あり、皆、自持分ありません。　すべて畑の持ち主の名義です。　 家を買うときに、前持ち主から、前持ち主と畑（位置指定道路）持ち主との間で交わされた”掘削及び通行許可書？”を頂き、それには、家を建て替えたり、車を乗り入れたりすることの許可と、お互い、土地を転売した場合は、次の持ち主にもその権利や義務が生じるといったことが書かれています。（押捺してありますが印鑑証明はありません） 以上を踏まえて、もし畑が譲渡された場合、畑はどのように開発されると推測できますか？　また、位置指定道路の自持分を持たない私は、開発された場合、どういった対策を講じればよろしいでしょうか？（自持分を出来るなら取得した方が良い？） 支離滅裂な文章で申し訳ありませんが、お暇な時に回答頂けると幸いです。よろしくお願い致します！！

質問者が選んだベストアンサー

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  • dr_suguru
  • ベストアンサー率36% (1107/3008)
回答No.2

生産緑地指定がされていますから ・指定後30年 ・農業継続困難 じゃないと 指定解除できません。 http://www.city.kitanagoya.lg.jp/snew/2008/12.html なお、途中で 売買しても生産緑地は引き継ぎます。 解除後と言うことで 持ってる場合は アパート経営ですね。 都計法29条開発許可は 現況が畑ですから 開発許可不要で 確認申請のみです。 手放す場合は 建売住宅でしょう。 ですけど 1から5までについて ・市街化区域での位置指定は都計法29条以下の面積のみ可能 ・その面積は、一般的に500m2から1000m2以下 http://www.city.hitachinaka.ibaraki.jp/0907shidou/itisitei.html ・よって「位置指定」言う発想は無理。 ＞接道は私の家の前の道しかない。 こらが重大なこと ・位置指定（差込）の先に道路を差込できない。 結果として、道路を新規に延長できない これは、都計法の33条技術基準です。 p9からp10 http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/data/GIJYUTU200306.pdf ※貴方の敷地が位置指定できたのは 上記面積以下のためでしょう。

toraoyaji
質問者

お礼

早速の回答、誠に有難うございます！ 沢山、ＨＰを紹介して頂き、大変参考になります。 基本的に、道路の延長は出来ないので道路の必要の無いアパートや老人ホーム等の開発しか出来ないという解釈でよろしいのでしょうか？

その他の回答 (5)

  • dr_suguru
  • ベストアンサー率36% (1107/3008)
回答No.6

＞分筆？して1,000平方メートル未満にすれば、位置指定道路の長さを現在ある位置指定道路を足しても５０ｍ未満で、且つ、転回部分を作れば宅地開発可能なのでしょうか？ 延長を50ｍまでとする場合は 幅員が6ｍ必要です。 ※4ｍ幅員で50ｍ（回転広場＋避難通路）は不可能です。 p9中段より http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/data/GIJYUTU200306.pdf ただし、32条協議で 市町村に帰属が条件ですから 現状がなぜ位置指定か？ を、よーく考えると 当時、市町村道と認定しないから 位置指定になったんでしょう。 現在でも差し込み道路を 市町村道として認定しない 行政が多いことは事実です。

noname#78261
noname#78261
回答No.5

生産緑地でも、位置指定道路の奥でも、奥に建築行為がされる可能性はあります。時間とお金をかけても儲かるとわかったら条件が整えばその時点で可能ですね。 よほどのことがなきゃ同じ住宅を建てるでしょうね。 ただし、ほかのものだって可能性はありますよ。 開発で４ｍ幅20ｍなら問題ない短い距離だと条例なんかで決まってれば奥にでっかい老人福祉施設だって可能性がないとは言えないんです。 開発の詳細は条例で決まっているので地方によって違いますから。 対策を講じるって何でしょうか？ 所詮他人の土地と分かっているのですよね。 今更道路持ち分を購入するなんてまずできないと思います。 位置指定はほとんどは周りの所有者の共有になっているのに、そうではないというからには理由があるというものです。 あまり心配してもしょうがないですよ。人の土地です。なるようにしかなりません。合法な限りは。 今の環境の良さを喜びましょう。 草が生えて困ったら市役所に言うといいですよ。 所有者に草刈りを依頼してくれますから。

toraoyaji
質問者

お礼

早速の回答、誠に有難うございます！ 結局のところは、何らかしらの開発がされる可能性はあるのですね・・・　現在は、家の前の道は、うちの車かお向かいさんの車しか通らないので、小さい子供を育てる私としては安心ですが、何らかしらの開発がされると、車の往来ができますので、それが心配です。 最近、周りの畑が次々と宅地化されています・・・ お向かいの奥さんと、顔を合わせる度に、この畑はどうなってしまうんですかねぇ～と話しています。 ＜今更道路持ち分を購入するなんてまずできないと思います。 例えば、その畑が開発される場合、畑の持ち主は、その位置指定道路をそのまま持ち続ける必要は無く、その時に、周りの家の方と開発する方と分け合って自持分を取得できないかなと思っていました。 確かに、使用承諾書はあるので、あまり心配してもしょうがないとは思いますが、最近家を買った友人が、道路の使用において、隣人から理不尽極まりない嫌がらせを受けて、警察沙汰寸前までいっているので・・・　今の持ち主の方は、とても良い人で全く心配は無いのですが、譲り受ける人が、その筋の方だったら・・・ちょっと心配です。 ＜今の環境の良さを喜びましょう。 確かに、日当たりは良く、天気の良い日は富士山も見えて（これが今の家を買った決め手）最高です。車の通りも無いのでとても静かです。今の環境の良さを噛みしめときます。 ＜草が生えて困ったら市役所に言うといいですよ。 とりあえずは困っていません。この時期は、夜、虫の音が聞こえて涼しげです（笑）

  • dr_suguru
  • ベストアンサー率36% (1107/3008)
回答No.4

補足１ 33条の技術基準は県で違いますけど ＞約３００坪くらいの畑があります 開発許可面積以上は 位置指定道路は「使えない」 は一緒でしょ？ ＞私の経験で言えば、位置指定道路の先の土地で開発許可を取得して十数戸の宅地開発をしたことがあります。位置指定道路の延長ということではなく ちーと回答が違います。 （適用範囲） 第２条　この手引は、開発区域が、1,000平方メートル未満の開発行為に伴い築造される道路について適用するものとし、これら以上の規模にあっては、都市計画法（昭和43年法律第100号）第29条の適用を受ける。ただし、都市計画法第29条の規定により開発許可の適用を受けない場合は、この手引を適用する。 https://www3.e-reikinet.jp/tajimi/d1w_reiki/413902500025000000MH/413902500025000000MH/413902500025000000MH.html http://www.city.yokohama.jp/me/machi/guid/kenki/kijun/dourositei/shiori.pdf p1中段

toraoyaji
質問者

お礼

丁寧な補足説明、誠に有難うございます！ 例えば、分筆？して1,000平方メートル未満にすれば、位置指定道路の長さを現在ある位置指定道路を足しても５０ｍ未満で、且つ、転回部分を作れば宅地開発可能なのでしょうか？

  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)
回答No.3

緑化地域指定云々については、はっきりした状況がわかりませんので、その畑を開発する場合として回答します。 No.１の方の回答は、位置指定道路の延長には規制が厳しい可能性がある、No.２の方の回答は、位置指定道路の先に新規に道路を延長できない、との見解のようですが、私の経験で言えば、位置指定道路の先の土地で開発許可を取得して十数戸の宅地開発をしたことがあります。位置指定道路の延長ということではなく、開発する土地の接道が位置指定道路であった、というだけのことです。ですから開発区域の中の道路は位置指定道路ではなく開発によってできた道路になっています。その際に位置指定道路の所有者にも開発許可のための同意をもらう必要があったので、位置指定道路にあなたの持ち分があれば、開発に同意しないということもできるかもしれませんが、道路の持ち分はないとのことですので、その畑が開発されるとしても基本的にあなたには関係ないことと思います。むしろそういう場合を想定して、その位置指定道路の所有権を畑の所有者にしていたのだと思われます。測量のための境界確認はあなたにも求められるかもしれませんが。 自治体によって違うかもしれませんが、私の経験から言えばその畑が開発される可能性は十分あります。

toraoyaji
質問者

お礼

早速の回答、誠に有難うございます！ 私の家を含めた周りの家全ては、隣の畑の持ち主が約３０年前に開発、分譲したものです。ですので、畑の持ち主は畑の接道の権利のために、位置指定道路の所有権を全て自分のものとしたのでしょうね。 結果的には、やはり開発される可能性はあるのですね・・・ 最近、周りの畑が次々と宅地化されています・・・

noname#102385
noname#102385
回答No.1

開発のプロではあいません。建築設計士です。 あなたの隣の農地について、 ＞（緑化地域指定） と記述されていますが、この点に解釈上の疑問があります。 都市計画法上の『緑化地域』指定でありますと、単純に宅地開発は可能になりますが、生産緑地法上の『生産緑地地区』指定でありますと、その農地の宅地開発には越えなければならないハードルがあります。 状況を推定し、『生産緑地地区』指定の市街化区域内の農地という設定で回答します。 生産緑地地区指定は、原則として、永年指定となります。 従って、一度その指定を受けると、指定解除条件をクリアーするのは、なかなか大変です。 指定解除条件は、農地の所有者又は後継者が、農地としての維持が困難となり、指定した地方自治体に農地の買取申請をし、その自治体又は他の自治体及び自治体が斡旋した農地耕作者の中に買取を承諾する者が居なかった場合であります。 その時は、生産緑地指定が解除され、任意売却が可能となりますから、民間企業による宅地開発が行なわれる可能性があります。 最近、どこの地方自治体も資金不足で買取不可能なのが現実ですし、農業従事者も農地買取をしません。 従って、あなたの隣の農地は、宅地開発可能と判断するのが通常ではないかと結論します。 次に、宅地開発の実質的な手法を記述いたします。 都市計画法による宅地開発行為では、道路要件は重要なファクターになります。 通常、袋路状の位置指定道路は、幅員4.0mの場合、総延長35mまで指定可能です。但し、自動車転回用の広場等が設けられた場合は、総延長距離が35m以上であっても指定可能です（建築基準法施行令）。 ところが、自治体は条例等により、宅地開発による位置指定道路の規定を厳しくしている場合が多いので、この点はあなたのお住まいの自治体に直接問い合わせするしかないでしょうネ。 さて、本題の位置指定道路の権利に関してですが、この件は建築基準法第45条で、私道の位置指定道路の廃止・変更を特定行政庁は禁止又は制限できるとされており、道路所有権者が勝手に廃止・変更することは不可です。 従って、道路の権利を取得する必要性はないものと判断します。 また、『掘削及び通行許可書』の権利は、その道路が存続する限り保証されますから、心配いりません！ 以上、長く成りましたが、参考になれば幸いです。

toraoyaji
質問者

お礼

早速の回答、誠に有難うございます！ ＜ところが、自治体は条例等により、宅地開発による位置指定道路の規定を厳しくしている場合が多いので、この点はあなたのお住まいの自治体に直接問い合わせするしかないでしょうネ。 他の方の回答も読ませて頂き、いろいろな解釈があることがわかりました。実際のところは、自治体に聞かなくては分からないみたいですね。 ＜、『掘削及び通行許可書』の権利は、その道路が存続する限り保証されますから、心配いりません！ とりあえず安心です（笑）　有難うございました！

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