建替が必要な賃貸住宅から退去してくれない場合

質問

アパートが古くなり老朽化が激しくなったため取り壊し前提で
大家が退去をお願いしたとします。
（敷金は返金して、引越し代を負担など、一応の保証はするとします）

それでも退去しない人がいたら、家主はどうしたらいいでしょうか？
また、仮に地震等があってアパートが損壊し
怪我をしたり家財を損なうようなことがあったら保証しないといけないのでしょうか？
（築古で痛んでおり、さらに今の耐震基準にも合わないとします）

ちょっと疑問に思いましたので質問しました。
詳しい方よろしくお願いします。

回答No.2

talkie（@utilityofa） · ベストアンサー

回答の便宜上、ご質問のアパートにお住まいの方が、全員、平成４年８月１日以降に契約・入居されたものとします。（平成４年７月31日以前に契約・入居している場合、根拠法が「借地借家法」から今は廃止されている「借家法」に代わるだけで、内容的にはほぼ同じです。）。

建物の賃貸借について、正当事由があるときは、賃貸人はいつでも、その賃貸借契約の解約を申し入れることができ、その場合に建物賃貸借は、申入れから６ヶ月を経過することで終了することになっています（借地借家法27条、28条）。

ここで、ご質問のケースが解約申し入れの「正当事由」に当たるかどうかということですが、判例では、賃貸家屋の朽廃が迫り、これを大修繕するために賃貸借を終了させる必要が賃借人の利益よりも大きいときは、「正当事由」があるとしています（最高裁判所・昭和35年４月26日判決、旧借家法の事案）
（この判例は「腐朽破損が甚しいため姑息な部分的修繕のみで放置するときは、天災地変の際倒壊の危険する予測せられ、改築にも等しい原判示程度の大修繕を施さない限り早晩朽廃を免れないものとせざるを得ない」（判決文）という建物の賃貸借について、解約申入れに正当事由があるとされたもの）

したがって、「築古で痛んでおり、さらに今の耐震基準にも合わない」うえに、「古くなり老朽化が激しくなったため取り壊し前提で」大家としても解約申入れをすることを余儀なくされ、「仮に地震等があってアパートが損壊」するかも知れないような状況にあるというご質問の事実関係を前提とする限り、仮に裁判などの争いになった場合でも、質問者さまの解約申入れには正当事由があると判断されると思われます。

なお、質問者さまがお考えの「引越し代の負担など」の一応の補償は、「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨を申し出た場合におけるその申出」（借地借家法28条）として、解約申入れの正当事由を後押しし、これを強化する事情として、裁判でも、質問者さまに有利に考慮されます。

そこで、この事由に基づいて解約の申入れをし、その申入れから６ヶ月を経過しても立ち退かない場合は、質問者さまは、上記の正当事由に基づいて、店子を被告として建物の明渡しを求める訴えを起こし、その勝訴判決に基づいて、強制執行でアパートの明け渡しを実現することになる－というのが、法律が決めている手続ということになります。

また、質問者さまが現況のままでアパートの賃貸しを続けた場合、建物の欠陥によって店子や店子のところに来ていたお客などの第三者について「怪我をしたり家財を損なうような」損害が生じた場合、その賠償責任を負わなければならないことは、事実であると思います（民法717条１項但書－この場合の建物所有者の責任は、無過失責任であると解されています。）。
その意味からも、ご質問のようなケースでは、早めに手を打つ必要がある－ということになると思われます。

お礼

詳しくお答えいただきましてありがとうございました。
すっきり理解できました。
恐れ入ります。

回答No.1

noname#78412

仮想の質問なので不確定要素が多いのですが、一般論として、賃貸借契約期間が終了しないうちに一方的に契約を解除するなら、相応の損害賠償が必要でしょう。敷金の返還や引越し代の負担程度で済むとは思えません。
相手が応じなければ契約期間が満了するまで待ち、更新しないということになります。それでも退去しないなら不法占拠として強制的に退去を求める法的手続きを取ることが可能になります。それまでは強制的な手続きは行えません。
地震等による被害の賠償責任は相応の補修等を行っていたかどうかによって異なるでしょうが、そういう建物を賃貸した以上は、実際に被害が発生したらある程度は補償が必要になるかと思われます。それがいやなら、相手が退去に応じるだけの賠償金を積むことが必要でしょう。