不動産（マンション）の名義変更について

質問

不動産（マンション）の名義変更について
ご教授ください。

・名義人は私（本人）と妻の１／２ずつの共有名義
・現在居住しているのは本人）と妻と子供２人
・ローン等は３５年ローンで残２０年、２／３の支払い残あり

会社業績不振のため、最悪、破産の覚悟をしています。
会社借金の個人保証をしているため、私の財産が保全される可能性があります。
ハッキリ言って、これといった資産もありませんが
なんとかマンションだけは残したいと勝手な思いがあります。
再就職できれば妻と共働きをすれば、なんとか返済はできると
も考えています。

実際、マンションは売却しても、支払い残の方が多い状態ですので
返済に回すことはできません。

妻に名義変更（できれば負担付贈与）をして、最悪の場合に
差し押さえを免れたいと考えています。

名義変更にかかる手続きと費用がどのくらいか知りたいです。
また、このような名義変更が資産隠しの違法行為にあたるのでしょうか？
大変気になります。実際に売却したら資産となるお金があるのであれば、資産隠しと思われても仕方ないのですが、
借金の方が多く残る場合です。
このままですと、１／２でも私の名義であれば、
差し押さえられた上に
住居を失い、共同名義の妻に莫大な借金を残すことになるのではと心配です。

皆様のお知恵をお借りしたいと考えております。
よろしくお願いします。

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

「住宅特例を使った民事再生」のスキームなら多少の可能性はあるかも知れません。

○このスキームを使うには、以下の条件にあてはまる必要があります。
・ 定期的な安定収入がある
・ 住宅ローン以外の債務が１百万まで減れば住宅ローンも返していける
・ 住宅ローン以外の自宅に抵当権はついていない
　（詳しくは弁護士・司法書士に相談してください）

○　手順のイメージは以下の通りです。
１）今の会社を退職し、前記条件にあてはまる収入が得られる会社に再就職する。
（今の会社の保証人は継続して結構）
２）今の会社が倒産し、保証人としての債務履行を求められる。
３）裁判所に民事再生の申立
４）再生計画によって、住宅ローン以外の債務圧縮。（債権者の同意が必要）
５）再生計画の決定

　実現性がどのくらいあるかは自信がないので、弁護士・司法書士にご相談ください。

○　その他
・単に妻に所有名義を移しても事態はかわりません。
　（理由）
質問者はローンの主債務者（借りた人）だと思われますが、
会社の保証人として質問者が保証債務の履行を求められ破産した場合、
住宅ローンも一括弁済を求められます。
仮に所有名義を移しても、住宅ローンの主債務者が変更できなければ、
抵当権を実行されて競売になってしまうでしょう。
・金融機関は住宅ローンの主債務者を妻に変更することは認めないでしょう。
妻が単独名義で他の金融機関に借り換えて、質問者の持分を買うことは可能ですが、
オーバーローン状態では難しいでしょうし、
当然、返済できるだけの収入が妻にあることも必要になります。

・それ以外では、資金力のある知人に買い取ってもらうことくらいではないでしょうか？
質問者が破産申立→住宅ローンの連帯債務者と思われる妻も破産申立
→金融機関による競売申立→入札前に金融機関と話をつけて割安に任意売買
→１０年後くらいに買い戻す。
ちょっとムシが良すぎる話で、ありえないでしょうね。

お礼

大変、ご丁寧なアドバイスいただきありがとうございます。
感謝いたします。
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＞それ以外では、資金力のある知人に買い取ってもらうことくらいではないでしょうか？
母親に７００万くらいの借金があります。
振り込み明細も借用書もあります。

その借金と相殺して、私の１／２の持ち分を母親名義を移すのは
可能でしょうか？　

母は高齢ですが安定収入はありますし、私と妻も働いてローンをなんとか返していけるにではと思ってます。

金融機関が了承してくれるかが
問題ですが・・・

補足

金融機関が主債務者の変更を了承してくれる場合は
どういうケースでしょうか？

私が（現在）主債務者、所有名義人である限り
破産した場合は一括弁済をするしかないのでしょうか？

身勝手な考えばかりで申し訳ございません。

回答No.3

kita52326

○ 正当な手続を経て、所有名義が無断で変更できるなら・・・・・
登記手続上は可能なだけで、金融機関との契約上は違反行為です。
（事前に相談したら、絶対ダメと言われるでしょう）
金融機関にすぐには発覚しないでしょうが、
破産して公告などがされれば金融機関が知るところとなります。
金融機関も当然調査をするので、無断で所有権を移転していることがわかり、
一括弁済を求められてしまうと思います。
これまでローン延滞などをしていたら、もっと早く知られる可能性もあります。
延滞履歴もなく、キチンと回収できると判断すれば黙認あるいは事実上の追認を
してくれる可能性もわずかながらありますが、
本来はダメなことなので、契約や運用上の基準があるわけではありません。
監査などで指摘されれば、たちまち一括弁済を求めてくる可能性もあるでしょう。
ダマテン発覚時の反応は、賭けのような面があります。

○ 一番恐れていますのは、個人の負債（住宅ローン以外）で強制売却・・・・
ダマテンでも所有権を移していれば、そちらからの追求はなくなるでしょう。
ただし、自己破産してしまうとそのこと自体が
住宅ローン契約の一括弁済の事由に該当するということです。
そこで一括弁済ができないと住宅を失うことになります。
そのため、住宅ローンの主債務者も変更しないと安心はできないということです。
（こちらもハードルが高い話です）、

○ 強制売却などで、二束三文で売却されるのが一番怖い。
金融機関も、競売にすると任意売却より回収が少なくなることは良く知っています。
また、抵当権がある物件で、「時値＜抵当権のあるローン残債」なら、
競売にかけても回収できないことも知っていますので、
無担保の債権者が競売申立をすることは考えにくいと思います。
それよりは、給料差押や住宅の仮差押登記などをかけてくることは考えられます。
住宅仮差押登記をされると、抹消しないと所有権移転ができなくなるので、
抹消登記に応じるかわり、ハンコ代として数十万くらいは回収できます。
　 また、給料を差し押さえられると、
ローン返済にまわす資金がショートする可能性があるので、
住宅売却や、自己破産・民事再生などの債務整理が必要になってしまうと思われます。

いろんな変動要因、不確定要因があるので、何がベストチョイスか難しいです。
プロの知恵が必要でしょう。

補足

本当にご親切なアドバイスありがとうございます。

＞金融機関も当然調査をするので、無断で所有権を移転していることがわかり、
＞一括弁済を求められてしまうと思います。
＞これまでローン延滞などをしていたら、もっと早く知られる可能性もあります。
＞延滞履歴もなく、キチンと回収できると判断すれば黙認あるいは事実上の追認を
してくれる可能性もわずかながらありますが、
＞本来はダメなことなので、契約や運用上の基準があるわけではありません。
＞監査などで指摘されれば、たちまち一括弁済を求めてくる可能性もあるでしょう。
＞ダマテン発覚時の反応は、賭けのような面があります。
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契約書を見る限り、名義変更の金融機関への事前承認のような
記述はみあたりません。また、ローン返済遅延も今のところありません。ダマテンではなく、名義変更を事前に届けることも考えていますが、名義変更だけで、一括返済は避けられないのでしょうか？

＞金融機関も、競売にすると任意売却より回収が少なくなることは良く＞知っています。
＞また、抵当権がある物件で、「時値＜抵当権のあるローン残債」なら、
＞競売にかけても回収できないことも知っていますので、
＞無担保の債権者が競売申立をすることは考えにくいと思います。

名義変更時（正当な価格での母親への売却）を先に実行しようと思ってます。
同時に債務者変更を申し出るのか、後々に私が債務者として履行が出来なくなった場合に、両親の協力などで、一部返済及び債務者変更などの交渉が可能であれば金融機関にお願いするしかないようです。
かなり、可能性が低い話とは認識しておりますが、専門家に相談しようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

kita52326

○ 金融機関が主債務者の変更を了承してくれるケース
住宅ローンは住宅購入資金を融資するもので、
基本的には債務承継されることは考えられていません。
普通なら、物件を売却して購入者が新たにローンを組みます。
やや強引に考えると、
妻か母に住宅持分を負担付贈与してローンを承継してもらい、
相談者は連帯保証人になることはありえるかもしれません。
但し、金融機関にとっては胡散臭い話でしかないでしょうから、
了承される可能性はかなり低いように思います。

○ 相談者が主債務者・所有名義人の場合、破産したら一括弁済になるか？
破産申立＝一括弁済の要件です。
ローン契約書や保証委託契約書にしっかり明記されていると思います。
一括弁済できなければ住宅の売却を求められ、拒否すれば競売申立になります。
残債額が少ない場合は分割弁済にしてくれる場合もありますが、
短期完済を求められるので毎月の返済額は今までより増えるでしょう。

○ 母親から借金と相殺し、１／２の持分を母親名義を移すのは可能か？　
所有権移転は金融機関に無断でも出来ますが、
相談者が主債務者の住宅ローンの担保になったままでは全く無意味です。
会社の借入金の保証人としての債務履行の対象から住宅を切り離すには、
住宅の所有者でなくなることと、
住宅の抵当権設定の根拠になっているローンの主債務者でなくなることです。
（連帯債務者なら破産しても大丈夫？のはずです）

自分的には、前回回答の住宅特例付き民事再生が良いと思うのですが、
いずれにしろ難易度が高いので、弁護士・司法書士に相談をお勧めします。

お礼

本当に、貴重なご意見いただきありがとうございます。
心から感謝いたします。

弁護士・司法書士に相談をしようと思います。

ありがとうございました。

補足

すみません。ずうずうしく又ご質問させていただきます。

マンション守ると言う意味では、下記のご回答で
すこし希望がもてるかもと感じております。

大変、甘い考え方ですが、
金融機関には、返済や新たな保証人など交渉ができれば
すこしは希望があると感じました。

正当な手続き経て、
所有名義が無断で変更できるのであれば
私個人の債務者からマンションの保全は求めることは
できないのでしょうか？
それであれば、少しは希望がもてます。

金融機関への交渉は大変ですが、親戚、両親、妻の親などの
支援が受けれれば強制売却より金融機関にとってもましな
対応が可能かと感じています。

一番恐れていますのは、私個人の負債（住宅ローン以外）で所有マンションを強制売却をせまられた場合です。

ローンの残高は２５００万くらいです。
たぶん、通常に売却できたら１５００万くらいと思いますが
強制売却になるといくらになるかわかりません。
ローンを返す以上のリスクがあると思っています。

親戚などの協力を経て、２５００万のローンを返していくか
売却して１０００万の残金を払っていくことは覚悟できれますが
実質価値のない私の名義のために金融機関以外負債での強制売却などで
二束三文で売却されるようなことが一番怖いです。

いろいろとアドバイスいただきありがとうございます。

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>所有権移転は金融機関に無断でも出来ますが、
>相談者が主債務者の住宅ローンの担保になったままでは全く無意味です。
>会社の借入金の保証人としての債務履行の対象から住宅を切り離すには、
>住宅の所有者でなくなることと、
>住宅の抵当権設定の根拠になっているローンの主債務者でなくなることです。
>（連帯債務者なら破産しても大丈夫？のはずです）