ローンのミックス返済（割合）ついてご意見お願いします！

質問

ローンの仮審査を通過し、２日後に本申込みを行う予定です。
勉強しはじめたばかりで、頭をひねりながら考えております！
本申込み時には、変動と固定の金額をフィックスさせなければ
いけないとのことであせっております。。
皆様のご意見をどうぞよろしくお願いします。

ローン金額：２７００万円
返済期間：３５年間
年間収入：５００万
借入銀行：信託銀行
優遇：全期間１．３％

検討中プラン　変動（1.575%)+固定(１０年、2.7％）のミックスプラン
現在の家賃（賃貸）９５０００円
家族構成：夫、妻、子供１人（０歳）
【返済条件】
・現在の賃貸と同額程度を返済していきたい。（管理費20000円込）
・ボーナスは年２回、各１２万返済予定
と考えております。

変動を１７００万・固定を１０００万
と検討しております。
年間支払は　変動　480000、固定432000として912000円。
管理費（年間24万）として　合計1152000円。

ただ、変動を今の金額でみつもってこの金額なので、リスクを抑えるために固定分を増やすべきでしょうか？
固定を増やすと月々の支払が今の家賃を超えると厳しいかな・・と
いうのが現状です。
妻も来年夏には派遣として就職予定です。その分を繰上していけたら
繰上しようと思います

どうぞよろしくお願いします！

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

返済方法は「元利金等返済」ですね。
優遇は当初から「全期間１．３％」ですか…。
1.30％しか優遇がないならば、当初はもっと下げてくれてもよさそうなところですが、変動金利型が関わっているので仕方ありませんね。
その信託銀行では分かりませんが、他の金融機関でミックスにせず、100％『固定金利選択型』（『固定金利型』ではないので、お間違いのないように）であれば、おそらく優遇幅はもっと大きいものだと思いますので。
７月中の融資実行ならば、10年固定ですと2.00％を切っているところもあると思いますし、さらに固定金利期間終了後の優遇幅を全期間1.20％というところもあると思うのですが（最近、家の近くの某金融機関の住宅ローンキャンペーンチラシがそのような内容でしたから）。
変動金利型を関わらせるとなると、どうしても優遇幅はその程度になってしまうでしょうね。

> 月々の支払が今の家賃を超えると厳しいかな・・というのが現状です。
あと、お子さんが０歳なのですよね？

それらを踏まえてアドヴァイスを差し上げますと…。
年収に比して住宅ローンの借入額が多めなので、実際の返済は相当厳しくなると思います。
お子さんがまだ当歳とのことで、第２子、第３子…ということも考えられるでしょう。
その時に、また奥さまの年収はゼロに等しくなりませんか？
子供の養育にかかる費用というものは、年齢とともに増加していくものですが、その費用の「積み立て」の計画はいかがでしょうか？
繰上返済をしつつ、お子さんの将来ににかかる養育費を積み立てていくことはできますか？

また、「月々の支払が今の家賃を超えると厳しい」ということならば、「この先、金利上昇があれば相当厳しくなる」ということですよね？

ならば、なおのこと固定金利選択型の割合を増やすべきなんです。
「ボーナス返済なし」のパターンで毎月の返済額を計算し、毎月の手取り月収からそのシミュレーションによって出た額を住宅ローンの返済に充当しても、現在と同レベルの生活ができる…というところまでに借入額を抑えるべきだったんですけれど…。
一番余裕があるシミュレーションとしては、『固定金利型（＝全期間固定）』の金利を適用し、ボーナス返済なしにした場合で毎月の返済額を算出した場合で、毎月の手取り月収からそのシミュレーションによって出た額を住宅ローンの返済に充当しても、現在と同レベルの生活ができる…というところまでに借入額を抑えることです。
現在の家賃が95,000円で、管理費（20,000円）を含めてその範囲に収めたい…ということでしたら、毎月の住宅ローンの返済額は75,000円までにしたい、ということですよね？
ならば、借入額を1,900万円までにされるべきでした。

いまさら資金計画は変えられない…ということでしたら、『固定金利選択型・10年固定』1,500万円（ボーナス返済なし）、『変動金利型』1,200万円（毎月返済分1,000万円、ボーナス加算分200万円）までにされた方がいいと思います。
・『固定金利選択型・10年固定』の毎月の返済額55,246円、年間返済額662,948円
・『変動金利型』の毎月の返済額30,987円、年間返済額371,846円
・『変動金利型』のボーナス加算額37,276円、年間返済額74,552円
年間の総返済額1,109,346円です。
管理費・年24万円を足しますと1,349,346円ですから、95,000円×12か月＝1,140,000円よりは相当ＵＰしますので、厳しいかとは思いますが、ここまでは、生活のレベルを落とすことになっても『がんばられるべき』かと思います。

> ・ボーナスは年２回、各１２万返済予定
ボーナス加算の割合が高すぎます。もっと減らされるべきです。
仮に、ご質問文に例示の金利で、借入額が変動金利型1,700万円、固定金利選択型1,000万円で、年間24万円をボーナス返済に充当しようとすると、
・変動金利型：毎月の返済分1,000万円（毎月の返済額30,987円）、ボーナス返済分700万円（ボーナス加算額130,466円）→（年間返済額632,777円）
・固定金利選択型：毎月の返済分500万円（毎月の返済額18,415円）、ボーナス返済分500万円（ボーナス加算額110,864円）→（年間返済額442,710円）
となり、毎月の返済額の合計は49,402円、ボーナス加算分は２回で241,329円となります。ですから、年間返済額は1,075,487円こになります。
どのように計算されたのかは分かりませんが、
> 変動（1.575%)+固定(１０年、2.7％）
で、
> 年間支払は　変動　480000、固定432000
になるためには、借入額が変動金利型1,300万円、固定金利選択型1,000万円でなければならないと思います。
要するに借入額は2,700万円ではなく、2,300万円です。
変動金利型を毎月の返済分1,300万円（毎月の返済額40,283円）、ボーナス返済分400万円（ボーナス加算額74,552円）→（年間返済額632,503円）でシミュレートされ、ボーナス加算分を見落としていらっしゃいませんか？

また、融資を受けるので、『支払』ではなく『返済』ですね。
細かいことではあるんですが、経験から申し上げますと、返済にご苦労される方は、この２つを区別できないことが多いので…。