• 締切済み

法人名義で、銀行の担保物件はリフォーム可能?

はじめまして。お知恵を貸していただきたいと思います。 現在母が住んでいる土地は、母の個人名義になっておりますが、建物は会社名義になっております。私達は飲食店を経営していて、この家に属する物は全て役員です。会社は、この土地を担保として融資を受けていてあと5年で終了します。今回、この建物を2世帯住宅にしたいのですが、会社名義なので個人のリフォームローンは組めません。会社の事業所ローンでリフォームをして会社へ私達が家賃として支払をする事を考えていました。建物は20年以上経っていて、建物自体の価値はほぼないと言う銀行の見解です。でも、銀行はある一部のリフォームならよいけど大幅リフォームをするのは難しいかもと言います。 この建物には、会社の事務所としても利用していますが、ほとんどは、会社に属する私達の住居が主です。銀行は、会社の返済能力が問題ではなく、担保物件として当初土地建物の評価と改めて借入をして大幅リフォームをした後では、評価がかわるから、前受けていた金利や保証料まで上がる可能性もあるし、特にその建物を会社として使用しているのではなく個人の住まいとして使用するための追加融資というのは、判断するのにかなり時間と複雑な審査になると言います。 何か手はあるのでしょうか?ちなみに、現在この土地と建物に対する返済は終了しております。ご意見宜しくお願いします。

  • 融資
  • 回答数2
  • ありがとう数8

みんなの回答

  • hosoda7
  • ベストアンサー率100% (2/2)
回答No.2

当初土地建物の評価額は、年々建物の価値は減少し、土地の価値は路線価・公示地価等の変動により上下します。 借入をして大幅なリフォームを行って、建物の評価額が上昇する場合は、増床・増築の部分・給水システム(エコに係る部分)等に限られています。20年経過の価値はほぼ無い建物に、例え2000万に費用がかかるとしても、ほとんど価値は上昇しないのです。なぜなら、建物の基本構造(木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造)によって、耐用年数(建物の寿命)が定められているからです。寿命が来ている建物をリフォームしても基本構造が新たに20年30年の耐久しないと判断しているためです。実際に20年前の建築基準と現在の基準は、雲泥の差があること等にて、ご理解いただけるのではなかろうかと思います。 考えられることとすれば、法人の設備資金・長期の借入で、個人の住宅ローン並みの金利の提示が出来ないので困っている。融資の返事で1ヶ月かかることは、絶対にありません。 金融業界は、サバイバルなのでお客様が呆れて逃げちゃいますね。 他の方法 1.国民生活金融公庫の制度資金の利用 2.他の銀行に、現在の借入1本と今回のリフォーム費用2000万円の合算の肩代わりを依頼する。 3.会社名義の建物を個人に売却(要売買契約書・金融機関の同意も必要)し、 個人で住宅ローンを組む、会社には、約2000万円入って来るので売買代金  にてリフォームする。会社負担のリフォーム代金と個人家賃の相殺等あるので会計士に相談してください。 2.3については、登記費用が必要です。   

tymorochan
質問者

お礼

なるほど。大変良くわかりました。有難うございます。 他の方法で2は、考えていましたが会計士は、そうする事で少し銀行から会社の評価を下げられるかもと言われました。3は現在の借入返済が終了しないと名義変更は出来ないと言われました。会計士は出来ると言うのですが。銀行は、全ての判断は銀行です。なんて言ってました。まずは、1の方法で考えて見ます。 この銀行とは30年の付き合いで、一時は銀行の不良債権のマンションまでお願いされて、購入した事もあったのですが、担当者も直ぐ変わるし、付き合いなんてあまり関係ないんでしょうね。 持ち上げるだけ持ち上げて... こちらも知恵をつけて話合いの時にのぞまないと馬鹿をみますね。 有難うございました。また何かありましたお知恵を貸して下さい。

  • hosoda7
  • ベストアンサー率100% (2/2)
回答No.1

銀行員です。何回読んでも意図がわからないので的確な答えかどうかは分かりませんが。 まず、>会社は、この土地を担保として融資を受けていてあと5年で終了します。 土地建物の物件で土地のみの担保はないはずですけど・・・とりあえず↑は事業性(設備)の融資ですよね? >建物は20年以上経っていて、建物自体の価値はほぼないと言う銀行の見解です。 上記は理解できるのですが・・ >銀行は、会社の返済能力が問題ではなく、担保物件として当初土地建物の評価と改めて借入をして大幅リフォームをした後では、評価がかわるから、前受けていた金利や保証料まで上がる可能性もあるし、特にその建物を会社として使用しているのではなく個人の住まいとして使用するための追加融資というのは、判断するのにかなり時間と複雑な審査になると言います。 よく解らないのが↑なんですよ。 見ないと一概に言えませんが 例えば、現在の建物を取り壊して、新たに事務所兼社宅(兼店舗)を建てますよと言ったらどうなんでしょう?20年経過した価値のない建物がなくなり、新築の評価のある建物が建つわけですから通常、問題ないですよね。会社の返済能力の問題ではないんですよね。 通常、金融機関の融資は、何に使って何で返済するかが大事なんですけど。 良くわからない金融機関ですね。内容をみると >前受けていた金利や保証料まで上がる可能性もあるし 通常↑みたいな事は言わないんですけどねぇ。これは、条件変更して金利を引き上げさせて下さい。保証料って事業だから保証協会の保証料かビジネスローンの保証料なのかなぁ それも引き上げる?実行済の融資ですよねぇ?ちょっと考えられません。実行済の融資であったとしたら、金融機関が勝手に契約書の内容を書き換えるということになります。ありえません。 よくよく、話をされた方がよろしいかと存じます。何か変です。

tymorochan
質問者

お礼

ご回答有難うございました。 ある信用金庫から言われた内容をそのまま書いたのですが、いまいち私も銀行の否定的な意見に理解が示す事が出来なく、融資の担当の方は、大変大きい問題だから課長ベースで改めて、ご説明しますと言われました。それに一ヶ月も時間がかかるそうです。 シンプルに言えば、単純に、事務所兼自宅(社宅)を改装したいと言うだけの事です。母の名義の土地に会社名義の建物が建っているということで、会社で改装費の融資をお願いしたいと言う事なのです。本当は、個人のリフォームローンをしたい所ですが、名義が会社で、個人が会社に融資するような形は駄目みたいですから。 2世帯住宅に改造するのもあるし土地が大きいので、費用が2000万強かかると思われます。銀行が言うには、問題は、ただのリフォームではなく、建て直しに近いからそれが問題と言われました。改装する事で建物の評価がこれから上がるわけだし、会社的に借入は1本のみで、あと5年で返済も完了するし、決算の成績も良い方だし、跡継ぎ問題も解決しているし、何が悪いのかさっぱりわかりません。 法人で借入をする以外に何か他に方法はあるのでしょうか?

関連するQ&A

  • 根担保抜く方法教えてください

    10年前に父が急死し、会社の経営をまかされのですが、その当時から継続して自宅と工場(建物と土地含む)がA銀行の根担保に入っています。 母が高齢になり、母の自宅と自宅土地を、根担保から抜いてあげようと思うのですが、A銀行へ相談しても「無理です」の一方です。 根担保の自宅と自宅土地は母の名義ですが、母は経営とは無関係で保証人にもなっていません。 現在の状況は、 ◆根担保の土地建物全体の評価額=4,800万 (建物3,700万、土地1,100万です) ◆そのうち、根担保から抜きたい自宅と自宅土地の評価額=1,400万 ◆A銀行からの借入=1,900万 ◆A銀行はこれ以上の融資はできないと言っています。 またやっかいな事に、根担保を抜きたい自宅の土地が、工場と同じ番地になっており、分筆の必要があります。 A銀行は「分筆は本部がOKしない」と、分筆も無理な理由の一つだと言っています。 1ヶ月前、借入をしているA銀行とは別のB銀行より「担保の余裕が600万くらいありそうだけど」と言われたことがあるので、自分としては他のまだ根担保に入っていない土地建物(評価額:土地74万、建物210万)の担保入れと、借入返済200万をすれば金額的には大丈夫かと思うのですが、銀行はまったく相手にしてくれません。 何か良い方法を教えてください。

  • 共有名義の土地・建物を担保にしたいのですが・・・

    共有名義の土地・建物を担保にお金を借りたいのですが、 兄弟3人の名義になっています。アパート経営をしている土地・建物なのですが、土地担保ローンに同意が得られません。どうしても担保に融資を受けたいのですが、何かいい方法があればお願い致します。

  • 担保物件の土地の名義変更

    8年程前、母が現在済んでいる土地と建物を、祖父より相続しました。その土地と建物は、5年程前母が消費者金融から借金をした際に、担保物件となりました。返済も遅れ気味で金額も相当だったことから、弁護士に相談し、現在は分割返済が継続しています。 この借金の返済の途中ですが、返済が完了し再度母が担保に入れて借金をしないように、この土地と建物の名義を自分に変更できないかと考えております。 この名義変更に関して、幾つか教えて頂けますでしょうか。 ※母は現在ブラックリストに載っていると思います。 ※母65歳(配偶者なし)、自分35歳(既婚)、母とは別居。 (1)担保物件に入っている不動産の名義を変更できますか (2)名義変更できる場合、消費者金融への返済義務は新しい名義人に移動しますか (3)新しい名義人の信用度合は、母の信用度合に連動して落ちたりしますか(重要です) (4)この名義変更を、単なる贈与ではなく生前贈与など、税優遇される形にできますでしょうか。 (5)その他、この様なケースの場合に注意する点はありますか。 現在、自分の金融信用度は全く問題がない状態ですが、この名義変更により自分の信用に傷が付くのが一番困ります。 その辺りで詳しい方の回答があるととても助かります。

  • 担保物件の、リフォーム・建て替えは可能か?

    現在父が土地・家を担保に消費者金融に借金をしています。その家がかなり古いので、早くリフォームか建て替えをし、一緒に住みたいと考えています。借金は、均等返済であと8年残っています。私は、保証人にもなっていなく、借金もありません。もし一緒に住んだら、私と父で消費者金融の返済と、リフォームか建て替えが可能な場合、そのローンを返済したいと思いますが、やはり父の借金を完済しない限り、リフォームか建て替えは、無理なのでしょうか?もし可能な場合、どのような方法がございますか?借金の名義変更や贈与等、色々なアドバイスをお願いいたします。

  • リフォームローンについて

    自宅のリフォームのために銀行から資金を借りることになっています。 すでに審査も通り入金を待つだけとなっていますが、諸事情で会社を辞めて地方に引っ越すことになってしまいました。 リフォームはすでに始まっており今月末には終了します。 リフォーム後には、賃貸にしようと思っています。 このような状態で、まだ一度も返済はしていないのですが無職になってしまうこともありまして、銀行からお金を借りることで問題が生じるのではないかと不安になっております。 ローンには、土地を担保にしています。また、兄弟と共同名義なので連帯保証人にもなっています。 ご回答宜しくお願い致します。

  • 土地の担保

     母名義の土地の上に弟が運営する会社が建っています。 会社が銀行から融資を受ける際に母が土地を担保に入れました。 会社側はこの土地を分割で買い取りたいと言っています。 会社の担保に入れている土地を その会社が買い取ることなど可能なのでしょうか?

  • 担保物件の評価について

    保証協会の保証を付け信用金庫から1000万円を借り入れるのに、金庫から私が賃貸している倉庫を担保として根抵当設定を求められました。倉庫が建つ土地の評価は7000万円、倉庫の建物はもう古く評価価値はありません。ところが建物の総面積が、建ぺい率を2坪オーバーした建物で、信用金庫の方では、建ぺい率をオーバーした建物は法律違反なので、担保に設定できないと言います。しかし、以前、日本政策金融公庫で借入れをしたときには、担保として設定され融資がおりました。そもそも担保評価と言うのは土地が担保評価があるかどうかであって、評価格のない古い建物を担保評価の基準にするでしょうか? 信用金庫に質問したところ、「法律違反の建物は担保評価の対象ではない」と言う説明です。日本政策金融公庫では法律違反の建物でも担保に設定するが、信用金庫ではそれができない、と言うことなのでしょうか?融資を担当されている方のご意見をお聞きしたいです。

  • 住宅ローン 注文住宅で土地を担保にするケース

    アドバイスお願いいたします。 ローンについて知識が浅く、変な質問でしたら申し訳ありません。 注文住宅の場合、建物の完成後に土地と建物を担保に融資を実行される。 そのため、自己資金がない場合は、段階ごとにハウスメーカーや工務店に支払うお金は、つなぎ融資で賄う。 ※自己資金はあるが、ローン控除?税金対策?などで、あえて借入される方は除きます。そういうケースもあると伺いましたので、念のため。 現在、土地を所有しており、借入額は建物のみの年収の約3倍 頭金は、300万ほど(諸経費と雑費、当面の生活費は別途あり)を予定しております。 土地は親名義です。 信用情報も特記すべきこともなく、おそらく問題ありません。 私は金利の変わらないつなぎ融資を行う機関を利用するつもりでしたが、縁あってある銀行にも問い合わせをいたしました。 この銀行からは、問題なく融資は可能だろうとの回答でした。 ただ、つなぎ融資ではなく、土地を担保にして、口座へ一括で借入金額を入金するそうです。親名義でも特に問題なしとのこと。 住宅ローンの金利を適用なので、建設中から返済がスタートしてるようなイメージでしょうか。 このような住宅ローンでのデメリットは何がありますか? 思いつくものだと、建築中に大幅な変更により追加があり、金額がアップしたら、融資はすでに実行済みなので、足りない差額は別で工面しないとならないことくらいでした。でも、これは結構重要な問題ですよね。 また、もしこのように土地の担保が可能ならば、ネット銀行にあるような金利が安い住宅ローンも視野に入れられるんでしょうか? 土地を担保に・・・というケースは、銀行により様々で、ネット銀行などは建売や借換、リフォームがメインとなるのでしょうか? よろしくお願いいたします。

  • リフォームローンについて

    先月に家を購入しました。家は私が住むのではなく、親が住む予定です。 親族居住型で私名義だけで住宅ローンを組ことができたのですが、 リフォームが必要です。 リフォームは240万の見積りが出ており、無担保リフォームローンで そのまま銀行から融資を受けたいと考えております。 ただ、私はカードローンを使っていて審査に影響が出るのか心配です。一括返済は可能ですが、できればしたくありません。その場合でも、リフォームローンの融資は通るのでしょうか?また、無担保の場合、私はどこまでの金額をお借りすることが可能でしょうか? アドバイスを教えていただけたらと思います。 借入 住宅ローン 1200万 UFJバンクイック 200万 私の住む賃貸 4万円 年収480万 200人以上の会社に勤めています。 勤続年数 4年9ヶ月 支払いの滞納等は一切ありません。

  • できれば銀行の融資担当の人にお聞きします。

    できれば銀行の融資担当の人にお聞きします。私名義の土地にアパートを建てる計画があり、その土地と建てるアパートを担保にして融資を受けるつもりです。追加の担保を要求してくる可能性もあります。 もしアパート経営がうまくいかなくなり返済できなくなった場合、担保に入れた土地・建物が取られるだけで、それ以外の私の資産まで取られるのでしょうか?よろしくお願いいたします。