戸建住宅の夫婦共有持分割合について

質問

標記の件についてどなたか教えて下さい。
　注文住宅の場合は、土地を購入（売買契約）したのちに住宅を建築（工事請負契約）するという流れになりますが、現在、夫婦それぞれの出資額を以下のように考えています。
　・土地…夫：3000万円、妻：1000万円（計：4000万円）
　・住宅…夫：2000万円（全額）
　このとき、登記の際に設定する持分割合としては、以下の２通りが考えられると思います。
　(1)出資の実態に合わせて「土地…夫＝3/4、妻＝1/4、住宅…夫のみ」とする
　(2)土地・住宅の取得費用総額（6000万円）に対する出資割合として「土地・住宅とも、夫＝5/6、妻＝1/6」とする
　贈与税や将来の相続税などを考えた場合、どちらの方法が良いのでしょうか。特に(1)の場合、夫婦持分割合が土地と住宅とで異なることとなりますが、何か支障やデメリットはあるでしょうか。
　以上、宜しくお願いします。

回答No.2

saitosan00

出資の実態に合わせて持分を設定しないと、贈与税の対象になります。

　日本の場合、土地と建物は別の不動産です。そのため、その持分も別々に管理していかなければなりません。

　奥様について、建物に対する出資分がないのに持分を取得してしまうと、贈与により建物の一部分を得たことになり、贈与税の問題が生じます。
　ご主人についても、土地について3/4しか出資していないのに、5/6もの持分を持ってしまうと、5/6－3/4＝1/12分だけの贈与となります。

　額として１１０万円以下であれば問題ないのですが、土地についてみても5000万円×1/12＝約416万円の贈与と言うことになれば、贈与税が発生します。出資の実態に合わせるのが無難です。

お礼

saitosan00様
よく分かりました。どうもありがとうございました。

回答No.1

outerlimit

土地の価格は　年数が経っても価値は変わりません（評価額や取引価額の変動はありますが）
しかし　建物は年数が経てば必ず下がります、30年もすれば贈与税非課税程度まで下がります

妻の権利を残したいならば　土地1/4　建物　0
妻の将来の権利を少なくしたいなら　妻　土地　0　建物　1/2
前者もしくは前者に近い形が妥当でしょう

補足

outerlimit様
早速のご回答ありがとうございます。
妻の権利を残したい場合と、妻の将来の権利を少なくしたい場合とに応じて持分割合を設定できるのですね。いずれの場合にせよ土地と住宅とで夫婦持分割合が異なることとなりますが、この点については支障やデメリットはないのでしょうか。
宜しくお願いします。