建て替えかリフォームか迷っています

質問

築２０年過ぎで、だいぶ古びてきているので建て替えかリフォームを考えています。土地50坪に二階建て建物25坪です。同２５坪くらいで同じく二階建ての建て替えを考えています。
今現在、別の場所に住んでいるので、建て替え時の仮住まい、引越しなどは必要ありません。
解体費、諸経費など含めてトータル１５００万位で可能でしょうか？
もし無理ならどれくらいの坪の建物にすると可能でしょうか。
新築並みのリフォームを売りにしている会社を見つけましたが、そこでは建て替え費の半額くらいでしてもらえるとのこと。しかし賛否両論ありそうです。
建物の関して何の知識もないので、まずは費用面から簡単にアドバイスいただけると助かります。

回答No.6

noname#79085 · ベストアンサー

4.5です。
現在お子様が住まわれているのですか。
これは回答を非常に難しくさせる大きな要因になりますねえ（後述しますが）。

建て替えに当たっての金額の大概算は私以外の方の御意見を読めば掴めるでしょう。
ところが坪数だけでリフォームの概算を出すのは非常に難しい。
1000万出せば26坪ですとポイントを絞ればかなりの仕事が出来るとは思います、水廻りは全て、それに伴う外壁の補修や内装の補修まで出来るかな・・・図面も見ずに述べるのは意味が無いでしょうが。
言うまでも無くグレードによりますがやる気になれば出来る、とは思います。・・・・

ただし本音を申しますと信頼出来る設計事務所に相談するのがベター（通常数回の面談相談位は無料です）、もしくは工務店など3.4社に見積を取ってもらいたいんですよねえ。
でもお子様の家に建築士や業者が見積の為に乗り込んできたらお子様も嫌な気分になるだろうなあ、追い出しをもくろんでるとみなされるでしょうね。

まあ一つ言える事は見積を取る際は必ず3社以上に競争させる。（多いに越した事はありません、2年前の拙宅の増改築では7社目が最も安く採用しました、時間があればの話ですが）
安いには安いなりの理由があります・・・それを見極めるのは一般の方には難しい、設計事務所に1割程度の設計監理料金を払うのが勿体無いと考えるか否か・・・。
設計監理のうちの「監理」とは施工が図面通り適切に行われているかの監理、設計変更への対応、色や仕様決め、などがメインの作業となります。（設計抜きの監理のみの外注は業者との癒着危惧もありメリットは少ないと考えます）
工務店には悪いですがヒエラルキーの上位にある設計事務所を設計監理に付けると力強い、場合によってはかなりコストを絞ってくれますよ。
建て主さんには見えないトリックの臭いをかぎつけるや容赦なく「これ、サービスでしょ」が連呼されます。
儲けは減っても業者は仕事がコンスタントに欲しいがゆえ設計事務所の多少の無理は聞かざるを得なくなるって構図です。
もちろん子供じゃありません、いじめているわけではなく真剣に建て主の代行をしているだけです。

当たり前ですが監理者も業者同様忙しくなるとつい手を抜いてしまいます（私も例に漏れず・・・）、あまりコンタクトを取らなくなったり現場に来なくなったりしたら怪しいと思ってください、その際は尻を叩いて下さい。

・・・・・かなり横道に反れました、読み飛ばして下さい。
（ちなみに私は東日本北の方の事務所勤務者です。）

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

資金準備と言うことに関してどうしようかとおもっているところです、本音を言うとこれからのことにお金を置いておきたいので、最低ラインのリフォーム―トイレとバスルーム、キッチン―で、500万くらいで済ませたいところなのですが・・・。それと外壁の塗装はしなければならないのでそれは100万くらいでできるでしょうか。
今住んでいる主人の娘さん二人が、結婚決まって具体的に出て行かれることがきまってから、設計などの見積もりをして、リフォームの工事を始めるのは二人ともが出て行った後でと考えています。それにしても、それなりの年ですがいつ結婚されるかはまったくわからないので、今はまだ具体的に行動するには早すぎるかなとおもっています。
もう5年とかそれ以上たつようなら、家全体が古くなってきますから、それこそそっくりさんのような家全体のリフォームを考えています。
ともかくも、いくつかの工務店、設計事務所から見積もりを取るのが大切と言うことですね、肝に銘じておきます。
しっかりした工事をしてくて、かつ良心的な信頼できるところを探したいと思います！

回答No.5

noname#79085

4です、少し（あくまでも）私なりに整理します。

リフォームに関してはどこまでやるかによって値段は相当開きが出るでしょう。
何とも申し上げようが御座いませんが25坪でキッチンを新規、クロスや建具、若干の間仕切り変更くらいですと300～400万で余裕でしょうね、必ず相見積りは取って下さい。
ちなみに2年前の拙宅のリフォームでは12畳程度の堅い和室増築、ダイニングキッチンの全面改修（キッチン新規）、他諸々で700～800万でしたか。
仕上や和室造作は中のやや上クラス、キッチンは中の下。

構造上かなり無理があることが判明すれば補強が必要です、+100万。
いずれにせよ設計事務所に相談される事をお奨めはします、適当な工務店ですと構造にはあまり注視しないでしょう。

建て替えの場合、ざっくり解体を100万前後と仮定（特殊要件がなければ多分その辺でしょう）。
1500-100＝1400万。　
これに設計監理費+150万として1550万。
特別こだわらなければ十分良い建物が出来ますよ。

憶測を並べても始まりません、結論ですが信頼出来そうな設計事務所を探してしっかりコストと規模など要件を伝えご相談されるのがもっとも賢明かと思われます。
初回の相談料はまず無料です。（うちは最低でもお茶はお出しします、コーヒーの方が宜しければその旨お申し付け下さい）
自称大先生ですと分かりませんが。

・・・以上、如何でしょうか。

お礼

再度のお返事ありがとうございます。
やはり建て替えはしなくとも、全面改修したいところですが、設計事務所に相談して見なくてはとおもっているのですが、なにぶん、不確定要素が多いためその家に移るのがいつになるかわからないので、まだ具体的な行動はできて今ません。。。ただ現段階では大体の予算を立てておきたくて。
そこで、床面積26坪（正確な数字です）の全面改修（新築そっくりのような。。）ですと1000万以内でできますでしょうか？
あるいはキッチン、リビングとトイレ、風呂場、洗面の水周りだけでしたら、どれくらいに抑えられるでしょう。
仕上げは中の上か下くらい、それほどデザインにはこだわりません。しっかりした作りで、シンプルで使いやすいのがいいと思っています。

お手間ですがもしお答えいただけるようでしたらありがたいです。
それとご回答者様の事務所はどこにあるのですか？私は兵庫県姫路在住です。

回答No.4

noname#79085

1500万「位」、ですと1700万位までは見れますか。
仕様を下げ、極力既存の設備を使うなどすればの話ですが不可能では無いと思いますよ。（良し悪しは別）

今日完了検査に行って来た建物がそれでして130m2強（40坪）、空調関係は全て支給、1600万強位+設計監理費・・・1800万は行っちゃうか、でも25坪でしょ、残る課題は解体撤去費用ですね。

ちなみに諸事情ありとにかく安く、こだわりなしの建て主さんでしたが十二分に良い物が出来たと思っています、ただし設備類が何時まで持つか、かなり不安です。（エアコンにＦＦ5台づつ、年代物です）

お奨めとしてはリフォームですね、築20年でしたら良い腕に掛かればまだまだ住めますよ。（拙宅は築39年ですが数度のリフォームで上手く綺麗に使えています）

お礼

ご回答ありがとうございます。
具体的なお答え、参考になります。
１７００万くらいなら何とかできそうでしょうか。
新築でしたら自己資金
１０００万用意して７００万ローンを組むことになりそうです。
リフォームでしたら、全面的にするといくらくらいかかるでしょう？
できれば自己資金のみでしたいので１０００万以内に抑えたいのですが。その場合は某メーカーの新築リフォームではなく、一般の工務店やハウスメーカーに全面的なリフォームを依頼するか、水周りだけのリフォームにするか悩みどころです。部分部分のリフォームだとつぎはぎのようにならないか少し心配です。

回答No.3

noname#78261

新築予算としては厳しそうです。
耐震も見てもらって耐震改修もし安心して長く住めるリフォームをおすすめします。
耐震部分で100万くらいかかってもそれだけやるよりずっと安く出来るはずです。
新築そっくりは確か建築士が営業もやっていますが、検討が出来るかどうかは担当者によるので実は微妙です。会社として耐震を責任もってみてくれるか確認しましょうね。建築士なら普通は検討できるのですが・・。
20年前だと基礎に鉄筋がない家もあるようです。
もし、無い様で既に亀裂のはいっている場合は頭金にして500～1000万追加ローンなどで建て替えを考えたほうがいいかもしれませんので、是非お調べください。

予算に応じて面積をつめて後から増築というのは今の法規ではなかなか大変なことで、出来ないこともあります。二人暮らしでもない限り決して25坪に余裕があるとは思いませんので出来れば広さはそのくらい欲しいものです。

また、人がすまないと建物の老朽化は非常に進みます。
早く住んであげてほしいと思います。

お礼

ご回答ありが当座います。
当該宅は今、主人の子供が住んでいて、いずれ結婚などで出て行くと私たち夫婦が戻る予定です（私は後妻です、ややこしくてスミマセン。。）
安心して長く住めるリフォームですね。
どうせリフォームするなら全面的なものにしたいのですが、新築そっくり以外にお勧めはありますでしょうか。
そっくりに頼むなら、工事は下請けに丸投げと聞いていますので、その下請け会社の良し悪しを定めてからと思っています。
たぶんこの先、夫婦二人か、あるいは子供ができても一人だと思うので、三人以内の世帯になるとは思います。私は広くなくても、きれいな住みやすい家に住みたいと思っています。

回答No.2

tarotaro001

新築ですと、１５００万ですとちょっと無理があります。
建坪２５坪ですと、標準的な家より小さいため割高になります。
例えば坪単価３０万を謳っているＨＭも建坪４０坪以下は＋αで計算します。

そうなると坪単価３０万のＨＭでも坪４０万くらいになります。
２５坪×４０万＝１０００万
勿論これには、電気水道などの引き込み工事も外溝工事も含まれていません。
こういった工事が３００万としても１３００万です。
それに登記その他諸費用で更に３００万、解体に１００～２００万。
そうなると結局最低でも１７００～１８００万は必要だと思います。

勿論この試算はローコスト住宅ＨＭを例にしているので、通常のＨＭは更に２００～５００万は上乗せが必要です。

１５００万で押さえるならやはりリフォームが現実的な選択になると思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり１７００～１８００万は見ておいたほうがいいのですね。
１０００万は自己資金で用意できそうなのですが。。
できれば新築のようになる全面的なリフォームを望んでいますが、
その場合はどういうところに頼めばいいのか、検討してみます。

回答No.1

madmax4

まずは建て替えによって道路を広げるから土地が何パーセントか惹かれる場合があるのよ、それを考えると新築よりはリフォームがいいね

お礼

ご回答ありがとうございます。建て替えですと、いろいろ諸経費が重なりますね。やはりリフォームが賢い選択でしょうか。。