- ベストアンサー
定期借地権の目的について
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
契約目的が建物であり、契約も定期借地契約（それも事業用ではなく普通の定期借地契約）になっていることから、借地借家法が適用になります。 まず借地借家法の原則からいうと、定期借地契約については双方とも途中解約ができないようになっていると思われます。 また、特約がついていても地主側からの途中解約は借り手不利な条項として、借地借家法により無効とされます。 以上のことから、相手が合意してくれるか、長期の地代滞納など、信頼関係を崩壊させるほど重大な契約違反がなければ途中解約はできないと思われます（軽微な契約違反では契約解除は認められません）。 ＞何も建てなくても良いのですか？ さて、契約と目的の異なる仕様をすると使用目的に関する契約違反となり、契約解除を求めることができます。 過去に、建物を建てずに駐車場として利用した事例で、用途違反を理由とした契約解除を求めたものがあります。結果は契約解除は認められませんでした。 駐車場としての利用は、建物を建設するまでに暫定的な使用であり、契約解除が認められるほど重大な契約違反ではないというのが理由です。 このような事例から推定すると単に建物を建てていないのは用途違反としては認められないのではないかと思われます。 となると、相手が納得する条件を提示して合意による契約解除をする以外に、契約解除をするしかないと思われます。 ＞何かいい方法は無いでしょうか？ 契約解除は難しいですね。 そうなると、転借か譲渡しかないでしょう。 転借が難航しているのなら、Ｂへの借地権の譲渡でしょう。譲渡する際には地主の承諾や承諾料が必要ですが、それは地主である質問者が協力するので、問題ないですね。 後は資金繰りが難航して建物を建てられないのが理由なら、Ｂに資金を出してもらってＡ名義の建物を建て、その建物をＢに賃貸させるという方法もあります。 なお、一度Ａ名義で建てた建物をＢが賃貸するのではなく購入すれば、借地権の譲渡になります。 最後に、建物が建っていないということは、建物登記は当然されていませんね。借地権の登記もされていなければ、事情を知らない第３者に売却してしまえば、借地権をＡは新地主に対して主張することができませんという、かなり乱暴な方法もあることはありますが。 ところで、事業用ならなぜもっと短期で契約できる事業用の定期借地にしなかったのでしょうか？ マンションでも建てる計画だったのかな？
その他の回答 (3)
＃２，３補足です。 ＞この状態で残り４５年は ５０年の借地契約残り４５年ということは、Ｃと３年、Ａと２年ということでしょうか？ それともＣからＡに代わるときに改めて５０年の期間が設定されたのでしょうか？ ＞AはCに借地権譲渡代金をまだ半分しか払っていないそうです。 ＣとＡの間の決済契約内容にもよりますが、支払いが遅延しているのなら、その分の債権をＣが持っています。Ｃに協力してもらって、この債権をうまく利用できないでしょうか？
＃２です。 ＞しかし、AはCに借地権譲渡代金をまだ半分しか払っていないそうです。 このような状態で、Aは完全なる借地権者と言えるのでしょうか？ 借地権の登記がしてあるということは地上権でしょうか？ 借地権には２種類の権利があります。地上権と賃借権です。普通は賃借権による契約ですが、定期借地については地上権のこともあるようですね。 地上権は１つの物件として地主の承諾なしに譲渡など自由にできます。 賃借権は地主の承諾なしに譲渡はできないことになっています（ただし、地主が承諾しない場合地主に代わって裁判所が許可を与えることがあります）。 地上権の場合地主は登記に協力する義務がありますので登記は借地人が望めば行えますが、賃借権については協力義務はないので、登記することはまれです。このため先に書いたように対抗力を持たせるために建物の登記があればよいとしています。 借地権については登記があるということは地上権か、賃借権で地主が登記に協力をしたということですから、借地契約の譲渡については問題なく行われていると考えられます。 なお、賃借権ならこのときに地主が承諾しなければ、建物もないことですので、譲渡できなかった可能性があります。 ＞借地権の証拠ではないですよね。 地代の支払いが借地契約の存在を示していますし、定期地契約の場合、公正証書又はそれに準じる文書で契約していますので、それらから借地契約がなされていることが証明できます。 譲渡の代金が支払われていないのは、ＡＣ間の債務履行の問題ですので、質問者との借地契約自体にはあまり関係しないと思います（ＡであってもＣであっても地主が認めた借り手であり地代が支払われていれば不利益は外形的に認められないので）。 ただし、ＡＣ間の契約が無効などとなると借地譲渡契約に問題が出るので、Ｂには影響するかもしれません。
お礼
返事が遅くなって申し訳ございません。 １ 借地権は賃借権です。地上権ではありません。 ですので、賃借権設定登記の為の礼金？をもらったので 協力しました。 ２ どうにかＢは、Ｃを取り込んで協力してもらおうと思ってるらしい のですが、何かこちらがＢに対して助言できることは無いか 模索中です。何か良い手はございますか？ この度も 大変に貴重なご意見有難うございました。 有難うございます。
- kuri_kurio
- ベストアンサー率59% (290/489)
借地の契約書はどなたが作成になり、どのように記載してあるのでしょう？ その内容に中途解約や解除条件の記載があるかと思いますので それに従うことになります。 建物を建てることについて、用途や構造、床面積等が決まっており 契約締結後○年以内に建てること等の条項がある場合は条件違反として。 また地代等の送金が遅れがちだったり借主の企業自体の経営状態が悪い場合など それらを理由に契約の解除を申し入れることができるのではないでしょうか？ ただし、保証金や権利金等を預かっている場合は契約書記載の内容に従い その全額または一部を返金する必要があったり 中途解約により「違約金」を支払わなければならないこともあります。 借地契約を締結するにあたって、不動産業者や設計事務所等が 仲介した場合、それら業者さんに相談になってみてはどうでしょうか。 なお、現在建物は建てないなりにも、きちんと地代が振り込まれているようであれば そのまま継続しておくことも選択肢の１つだと思いますよ。
お礼
早々に明瞭なご回答頂き 本当に有難うございます。 解除条件は 地代が滞納された時のみです。 保証金は 建物建築工事着工時に５年分預かることになっておりますので、未だ頂いてません。 確かに 地代さえ頂ければいいのですが、この状態で残り４５年は 続かないと思います。 実は 現在 某優良企業（B）からの賃貸の話があるようです。 特約で 転貸借可能なのですが、その企業は、現在賃貸している企業（A）の経営が危ういのを理由に（おそらく転借より賃借の方が安くつくからだと思います。） 出来れば 直接賃貸を結びたいとのことです。 ABの業者で、転貸借の話を一応はしているらしいのですが、Aの提示 金額が高すぎるので、難航しているとのことです。 こちらとしては Bを応援したいのですが、契約がありますので。 このままでは Bもあきらめて他のところいってしまいそうで・・ しかし こちらも違約金を払ってまで解約できませんし。 タイミングが悪いとしか言いようがありません。 この度は とても参考になるご回答 誠に有難うございました。
関連するQ&A
- 借地権に関して
現在、義母の名義で隣人(地主）から住居用に土地を借りています。 その土地には、約70年 2世代に渡り自ら居住した建物が立っております。 過去には家族で数んでいましたが、核家族化し、5年程前に義母が認知症の 為施設に入った後は、空家状態が続いています。 たまたま、最近 知人の紹介で、この家に興味を持たれた方に、借地権付き の建物を売却する話が持ち上がりました。 そこで、土地に地主に相談したところ、この土地には借地権は無い、そして、 いつでも更地にして明け渡していただく権利を有していると言われました。 借地権を設定した契約を今さらする意思もないとも言われました。 調べてみると確かに期間や地代等を定めた借地に関する契約がなく、 隣人と口頭の約束で地代を取り決めし、現在まで支払ってきた状況です。 この様な状況で、正式に借地権を取得し、建物を知人に売却する方法は有る でしょうか？ もし、地主が契約する意思がないとなるとこのまま、何も契約が無い状態で 地代だけ支払い続け、いつでも地主の一方的な要請で、更地にして明け渡 さなければならない義務があるのでしょうか？ よろしくお願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 借地権を手放したい場合、どうすればいいのですか？
現在、私の父親が一人で借地権のついた土地に建てた家に住んでいます。 祖父の時代に、地元の地主と借地権の契約をして、そこに家を建てて数十年住んでいました。 祖父や祖母は亡くなり、私や兄弟たち子供は家を出て、母も亡くなり、現在は７５歳の父が一人で住んでいます。毎月地代を払っています。 将来的に父が亡くなり、家と土地の借地権をどうしたらいいか話をしたとき、わたしたち兄弟はもうその土地には誰も住まないということになりました。 父が亡くなった場合、その土地を更地にして地主へ返すことになると思います。 しかしながら、今の建物を壊して更地にするには莫大なお金がかかってしまうと思います。 何か少しでも金銭的に軽減する方法はないのでしょうか？ 家（建物）を売ることもできると思いますが、現在家は老朽化がすすみ、長くは住めないと思います。 借地権を誰かに有料で譲渡することはできるのでしょうか？ 可能な場合は、不動産屋などに依頼できるのでしょうか？ このようなことを含めてどのような選択肢がありますか？ ちなみに、家の土地は下町の駅から１５分くらい歩いた場所で、あまり便の良い場所ではありません。住宅地です。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 借地を返してもらいたい。
2008年02月04日22時44分 地主の息子からの相談です。 現在、地主である両親の代わりに、 借地に関する諸問題をわたし(息子)が整理しております。 借地人Bと平成元年に土地賃貸契約。五カ年契約。 使用目的 宅地ですが、 特約に借地人からの申し出により、 「増改築についてはこれを認める、ただし借地人は、その旨を貸人に対し通知すること」とあります。 平成7年に借地人Bから息子Cに借地人を名義変更。その際、名義変更代として50万を地主のわたしたちが受け取る。 名義変更後、翌年に 建物を解体し(更地A)、 借地人Cより分譲マンション建設の通知。 両者、弁護士をたて話し合いにより、建設を中止。 用途違反、宅地の契約のため。 その平成7年から平成19年まで、 更地Aのまま、 借地人Cは年額約10万円を遅滞なく払い続けております。 昨年、地主であるわたしたちは、 多額の相続税が発生し、 今後、土地を有効利用する必要性がでてきましたが、 現在の生活に困るほどではありませんが、 息子であるわたしたちの世代の相続税が払えるかと言えば それは難しい状況です。 更地Aの向かいの土地には、地主のわたしどもが経営する契約駐車場がありますが、半分も契約が埋まらない状態で、 更地A(40坪ほど)にアパートを建設し、その住人に使用させ、 更地Aと駐車場の有効利用を考えております。 この土地は契約更新拒絶により、 問題なく返してもらえるのでしょうか。 借地人Cは、娘にお家を建てさせるといって、 借地代を払い続けております。 また、地主でありますわたしたちに共同で分譲マンションの建設、また更地Aの近隣住民に共同で分譲マンションの建設を持ちかけるなどしており、自身では建物建設能力はないようです。 借地人Cは行政書士で法律家であり、 わたしの両親は、地代を払うがままに受け取っていたようです。 土地を返してもらうには調停以外ないでしょうか? それとも契約更新拒絶で返してもらえるのでしょうか?
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 火事で半壊した建物付き借地権の譲渡
火事で半壊した建物付き借地権を、地主と売却代金を折半という条件で、第３者に６，０００万円で売却（譲渡）しました。ただし、地主との契約で建物を除却し更地にしてから売却しました。建物の取得価額は３０００万円、除却費用は３００万円です。 地主には毎月地代１０万円を支払っていました（使用期間１０年で１２００万円支払い済み）。また２年に一度土地使用承諾料として５０万円を支払っていました（使用期間１０年で２５０万円支払い済み）。地主との契約書は土地賃貸借契約書しかありません（借地権については何も書いてありません）。 今回借地権の譲渡により確定申告をする予定なのですが、 この場合、 (1)借地権の取得価額の計算式はどうなりますか？ (2)更地にするための費用は譲渡にかかる取得費用として計上可能ですか？ (3)建物を建築しないと借地権が発生しなかったことを考えると、更地にする前の建物の取得価額は借地権の取得費用として計上可能ですか？ (4)最終的に税金はいくらぐらいになるでしょうか（他に収入はありません）？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地権買取りについて
37坪の土地を30年前から借りています。建物を他人に貸していますが老朽化しているので地主に借地権を買い取ってもらおうとしていますが、 地主は更地にして無償で返すか、建物を建て替えて、今の地代の値上げすることを要求しています。第3者に借地権を買い取ってもらう等なにかいい解決方法はないでしょうか？ちなみに37坪の路線単価から割り出した宅地価格は1480万円程で現在地代は年間20万円支払っています
- 締切済み
- アンケート
- 事業用定期借地の地代発生はいつから？
地主が契約日から100%の地代の支払いを主張しました。 一般借地契約であれば当然かと思います。 しかし事業用定期借地ですからこの地点では、当然ながら事業が始まっていないため、 事業収入はありませんので100%の地代を払うのは正直なところ困難です。 自分なりに先輩に聞いたり、ネットなどいろいろと調べてみましたが、 事業用定期借地の解釈により、次の3つのパターンがありました。 (1)事業開始日から100% (2)事業の主体となる建物が完成した日から100% (3)建物の工事着工日から地代の30～50％ 本来事業用に貸すのですから(1)が分かりやすいのですが、 建物が完成してもいつまでも事業を開始しないということも考えられ、 (2)の建物が完成してからというのも説得力があります。 それじゃ人の土地に出入りが始まっているのに一銭も取れないのかよという地主の気持ちも理解できますので(3)も納得できます。 しかし契約日から100%というのは事業用定借ではないだろうと思います。 定期借地の覚書のひな型を見ても契約日からと書いてあるのは見当たらず、どれも工事着工日から○○％を支払うとなっています。要するに人の土地に杭を打った日からという解釈でしょう。 もちろん保証金や地代との兼ね合いでも変わってくるのでしょうが、どれが最も説得力があるのでしょうか？ご経験のある方の回答をお願いいたします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 借地の売買価格
土地は私の父の相続で得たもので、父が昭和５０年に借地権者と契約期間３０年を設け契約し、その契約では契約期間終了後 上の建物等を撤去し戻すと言うものでした。借地権者から売ってほしいと申し出られ調べたところ契約期間が切れておりましたので、借地権は抹消されて上記契約は地主に戻す契約条項からしても 更地価格の１００％で売れると思ったのですが、 相手側は平成４年８月１日以降に定期借地権制度が認められたもので普通借地権契約です、又 借地権者に不利益になる条文（更地で戻す）は無効、又 借地権者が建物等を置き、土地使用を継続している以上 契約は同一契約として継続しているとみなされので現在でも借地権が継続している。だから 路線価に借地権割合をかけた価格で購入するのは妥当とする返事でした。 借地料は欠かさず今でも受け取っております。これって妥当なのですか？ 私の土地は定期借地権付き土地ではなく、普通借地権の土地なのでしょうか？ その違いは？ このケースで借地権者側が地主の土地を下記１）で購入したいと言ってきたのですが １）路線価の借地権割合（例えば７割として） 路線価×（１－０．７）の価格 ２）市場価格×（１－０．７） 土地は市場価格の７～８割が路線価格。 ３）地代の応じた利益還元法（直接還元法）での価格 借地権付き土地の評価として良くつかわれるのはなんですか？ 宜しくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 弁護士
- 定期借地権への変更
５０年来の借地に建っている自宅が老朽化してかなり危ない状況なので、 すぐにも改築したいのですが、この機に地主が、 「今後は５０年の定期借地権で契約して欲しい」と言って来ました。 地代が安くなるでもなく、５０年後に自宅を解体して出て行くなんて、 借りる側にとっては何もメリットがないようなので、同意しないつもりです。 この時、今までの旧法が継続されるはずですし、今のところ地主も建てるなとは言っていないので、 建て始めてもよいものでしょうか？ 今後、地主は「新法で契約しないなら、建てるな」と言うことができるのでしょうか？ また最悪の場合、地主は建築工事の差し止めもできるのでしょうか？ お詳しい方、よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 借地権
祖父の代（約６０年前）から、土地を借りて住んでいます。 建物は、誰が建てたものかわかりません。４軒長屋の２軒分の地代を払っています。契約書を交わさないまま現在に至ってきましたが、突然、先代から相続した日を開始日とし、地主から契約書のサインを要求されています。その契約書内容が、契約終了し、明け渡す場合、地主に対し、移転料その他の名目を問わず、金銭上の請求をしない。また、土地上の建物を取り壊し、更地に戻す。とありました。 以上の内容では、納得いかず、サインできません。引越しをしたいからと、地上権を主張したことはあります。が、長屋の一部を取り壊してまで、更地にもどす義務はあるんですか？
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
お礼
すばらしいご回答 有難うございます。 仰るとおり、ホテルを建てる計画だったそうで 長期間の定期借地権契約を結んだそうです。 目的が建物建築であっても、何も建てなくても契約解除理由には ならないのですね。残念です。 地代は滞納すれば、解除できる旨 契約書に謳っておりますが、 それも 長期、というおまけが付かないと、信頼関係を崩壊・・・ とならず、解約出来ないのも、分かりました。 合意解除は 難しそうですね。今までの賃料を返せと言われそうです。 借地権の登記はしておりますので、対抗力があるので、売り払っても 借地権はAが主張できますよね。 ＞Ｂに資金を出してもらってＡ名義の建物を建て、その建物をＢに賃貸させるという方法もあります。 なお、一度Ａ名義で建てた建物をＢが賃貸するのではなく購入すれば、借地権の譲渡になります これは非常に面白いやり方ですね。しかし一旦A名義にするのが 恐くて（BはAを信用していない）Bはやらないと思います。 Aという企業は、実は Aの前の祖父の土地の借地権者Cから借地権を譲り受けています。（Cも何も建てず、地代だけ3年間払っていました。） しかし、AはCに借地権譲渡代金をまだ半分しか払っていないそうです。 このような状態で、Aは完全なる借地権者と言えるのでしょうか？ 借地権の登記こそしているものの、登記ってただの対抗力であって 借地権の証拠ではないですよね。 このような状態で、Bが借地権を譲り受けても後で問題が生じたりしないでしょうか？ 分かりやすいご回答有難うございました。