地積測量図が存在しない場合＜不動産購入時の対処について＞

質問

不動産購入を検討している物件があります。

状況１
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
（現在もその建物が建っています）

状況２
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況３
敷地はほぼ直線４角形で、低背ブロックで囲まれています。（隣接敷地側も一連のブロックがあります。つまり敷地境界が隣り合う敷地のブロックが２重に走っています。
境界標は４スミの内、１ヶ所のみ設置してあります。
残る３ヶ所については購入前に境界標の設置処理を進めようと考えています。（契約書の取り交し後、売主協力・買主自費ににて）

上記背景にて下記の疑問があります。

１．物件を購入保有するに際し、地積測量図を事前に（購入前に売主の協力を得て）または、事後でも作成した方が良いのでしょうか？それとも作成しなくなくても良いのでしょうか？近隣所有者との面識も地域的歴史も分らないので後々の発生するかもしれない問題点が想定できません。ケースバイケースなのかもしれませんが、ケースを追う説明もしきれないので、世間一般的な捉え方が知りたいです。

２．費用も読み切れていませんが、もし、地積測量図なるものを作ろうとしたら買主・売主どちらの費用負担であるのが一般的なのでしょうか？また、それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか？

３．地積測量図の在り方自体が理解できていませんが、単に測量して地積を算出してもらい図面なりにしてもらい調査士さんの判子がつかれていれば測量図としての効力が発生するのでしょうか？または法務局に登記しなければ公的な効力が発生しないのでしょうか？登記費用はどのくらいなのでしょうか？

※今回は宅建業者が介入しないという想定にてイメージ願います。

業界素人なので勘違いな説明箇所があるかもしれませんがご存じの方がおられましたらお教え願います。

回答No.5

nonbay39

１．そりゃ聞かれればあった方が良いという回答になるでしょう。
２．売り主に負担して欲しいですが、無理だと思います。だって今更地積測量図などを作成するメリットが売り主にありませんら。売り主負担ですと価格に上乗せするでしょう。
　依頼は土地家屋調査士の所に行けば良いです。
　広さによりますけど、測量は安く無いですよ。ゆえに公簿取引をしたがるのでしょう。
３．境界ははっきりさせておかないと末代までもめ事の種にはなるでしょう。ゆえにその登記は理想的ではありますが、費用を考えると現実的ではないかもしれません。
　境界からシビアな位置に建築するのでなければ大まかに分かればどうでも良い気がします。いずれ周りの人間がやってくれるかもしれませんし、国土調査があるかもしれません。

お礼

アドバイスいただきましてありがとうございます。
あった方が良いか否かについては確かにおっしゃられる通りと思います。あった方が良い度と費用と効力などの兼合いをイメージしたくての質問でした。売主の気分についてもおっしゃられる通りですね。それをどう乗り切るのかなどの参考にしたいと考えていました。
３．の内容についても確かに・・確かに。
予測できない火の粉を予測したくて保険とリスクの腹づもりを・・しきれないながらにしていこうと考えています。
基調なご意見いただきましてありがとうございます。大いに参考にさせていただきます。