地積測量図が存在しない場合＜不動産購入時の対処について＞

質問

不動産購入を検討している物件があります。

状況１
その物件は昭和61年に畑から宅地へ地目変更がなされ
同時に建物が新築されたものです。
（現在もその建物が建っています）

状況２
法務局に行って調べてみたところ、「公図」と「建物図面・各階平面図」は存在していましたが地積測量図は存在していませんでした。
宅地造成されてから、過去に一度も分筆・合筆されていないという
よくある経緯によるものらしいです。

状況３
敷地はほぼ直線４角形で、低背ブロックで囲まれています。（隣接敷地側も一連のブロックがあります。つまり敷地境界が隣り合う敷地のブロックが２重に走っています。
境界標は４スミの内、１ヶ所のみ設置してあります。
残る３ヶ所については購入前に境界標の設置処理を進めようと考えています。（契約書の取り交し後、売主協力・買主自費ににて）

上記背景にて下記の疑問があります。

１．物件を購入保有するに際し、地積測量図を事前に（購入前に売主の協力を得て）または、事後でも作成した方が良いのでしょうか？それとも作成しなくなくても良いのでしょうか？近隣所有者との面識も地域的歴史も分らないので後々の発生するかもしれない問題点が想定できません。ケースバイケースなのかもしれませんが、ケースを追う説明もしきれないので、世間一般的な捉え方が知りたいです。

２．費用も読み切れていませんが、もし、地積測量図なるものを作ろうとしたら買主・売主どちらの費用負担であるのが一般的なのでしょうか？また、それを依頼する先は土地家屋調査士さんになるのでしょうか？

３．地積測量図の在り方自体が理解できていませんが、単に測量して地積を算出してもらい図面なりにしてもらい調査士さんの判子がつかれていれば測量図としての効力が発生するのでしょうか？または法務局に登記しなければ公的な効力が発生しないのでしょうか？登記費用はどのくらいなのでしょうか？

※今回は宅建業者が介入しないという想定にてイメージ願います。

業界素人なので勘違いな説明箇所があるかもしれませんがご存じの方がおられましたらお教え願います。

回答No.3

kzz_ · ベストアンサー

不動産購入は安い買い物ではないので慎重にしたほうがいいかもしれませんね。

まず
疑問１ですが物件の購入時に地積測量図を作成しなければならないという決まりはありません。あくまでも任意ですが、地積測量図を作成しないということは、正確な土地の面積がわからないままで登記簿上の面積で売買することになるでしょう。地積測量図の無い土地の登記簿上の面積は正確でない場合がほとんどです。
又、将来の問題点として考えられるのは、隣接土地で今後境界確定等の作業を行う際には、境界立会を求められます。そのときになって越境が判明することもあります。ブロック塀があるようですが、それが100％境界であるとも限りません。昔の所有者の話し合いで使い勝手のいいようにまっすぐに作り替えて、登記手続きはしていないなんてこともよくあります。境界認識の経緯等も重要なので購入前に売主の協力を得た方がいいでしょう。

次に疑問２ですが、一般的には売主さんが費用負担をされるケースが多いようです。以来先は土地家屋調査士になります。

最後に疑問３の地積測量図の在り方ですが、土地の『分筆登記』又は『地積更正登記』を法務局に申請する際に、土地家屋調査士が作成した地積測量図を添付する決まりになっています。法務局はその地積測量図を一般に公開する仕組みです。単に測量した図面に調査士の判子があるだけですと、登記簿にその面積は反映されません。又調査士も判子を図面に押すということは責任を負うことになりますので、でたらめな図面では無いことは推測できますが、不動産登記法上の『地積測量図』にはなりません。
質問者様のケースでは、土地家屋調査士に依頼し登記簿上の面積を実際の面積に直す『地積更正登記』をなさることをお勧めします。そうすれば境界標も設置され、地積測量図も法務局に保存されることになり、実測面積での売買取引が可能となります。ただし登記費用はそれなりにかかります。ケースバイケースと相場の地域差がありますが３０万～１００万前後ではないでしょうか。

長文になってしまいましたがご参考まで。

お礼

ご回答いただきましてありがとうございます。
ご回答の詳細を把握していくのに時間がかかっていました。
かなり勉強になり感謝しております。
ここの質問に補足していきたいのはやまやまなのですが、
質問の内容が少しつっこんだ趣旨になりそうなので別件にて類似した
質問をさせていただく予定です。
本当にありがとうございます。