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土地を現金購入する際の注意点についてご教授願います
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質問者が選んだベストアンサー
簡潔にお話いたします。 【支払い場所】 購入者が決めることが出来ますので、 司法書士事務所か銀行の応接間を借りるのがいいでしょう。 昔は、登記所のそばの司法書士事務所で行われました。 これは現金の受け渡し寸前に売り手が登記所に駆け込んで、 抵当権設定を行うことがあったために、 司法書士が受け渡しの寸前に確認するようでした。 【時間】 午前中10時ごろが間違いが少ないと思います。 私も何度か取引しましたが、ほとんど10時ごろでした。 【現金の受け渡し】 スムーズに行うなら、銀行で行う場合は、 あらかじめ現金をその銀行の通帳に入金しておいて、 当日、出金伝票を書いて、相手の通帳に入金するのが一番です。 司法書士の支払いは、その場でやはり出金伝票を書いて 現金で渡しが喜ばれます。 送金の手数料も要りませんので、確実です。 通帳に３７８０万円と登記代、不動産手数料を入金しておく。 銀行で出金伝票を書き、相手の通帳に入金。 司法書士の代金、不動産仲介料は出金して、現金で渡すことですね。 【司法書士事務所の場合】 この場合は、面倒でも自己宛小切手を作成して、 買い手に渡すことになります。 現金を数えるのは大変ですから、自己宛小切手がいいですね。 【立会い】 この取引の場合は、司法書士が立ち会うことになります。 銀行に紹介してもらうのがいいでしょう。 司法書士にあらかじめ相手に連絡を取ってもらい、 必要な書類を当日持ってこさせ、現金と書類の交換となります。 【固定資産税】 固定資産税は、相手と日数で計算して、持分を決めることになります。 5月から12月月までの8ヶ月は、おそらくlagacytw様が支払うことになります。 この辺の詰めも大事です。 【測量図】 アパートが取り壊されて更地になった時点で、境界の杭の確認が必要です。 杭がない場合は、測量士に頼んで入れてもらうことになります。 この場合の測量代は売主側が負担することになります。 必要なら測量図を書いて渡してもらうといいでしょう。 【細心の注意が必要】 土地の取引は、細心の注意が必要です。 大金が動きますので、気を許すと大変なことになります。 どんなことがあっても、買い手のペースで進めるのが大事です。 受け渡し場所、時期、時間もlagacytw様がお決め下さい。
その他の回答 (11)
- 63ma
- ベストアンサー率20% (265/1321)
６３maです。 既に契約は済んでるとの事ですので、契約上に記載はできませんが、「債権債務同時履行」の申し入れで、残金支払いの時期を決められると思います。 司法書士に登記事務を依頼される場合は、その旨を伝えたら如何でしょうか。
お礼
ご回答ありがとうございます。 現時点では売主指定の司法書士を使う事になっているので、「債権債務同時履行」の申し入れがスンナリ通るか分かりませんが、 その旨を伝えてみたいと思います。
- jakyy
- ベストアンサー率50% (1998/3967)
jakyyです。 【司法書士】 司法書士は普通は、買主が指定できますが、 不動産業者がいつも懇意にしている書士の方がいる場合は、 こちらから司法書士を用意しますと言ってくる場合があります。 ただ契約書にまで書いてあるのは、初めてですね。 土地が更地になった時点で、どの書士を使うか確認して 「いろいろ教えてもらいたいことがある」と 探りを入れるとどうして指定したのがわかります。 もっとも銀行の紹介した書士を使いたいと言えば、 相手は引き下がるかもしれません。 【司法書士会】 司法書士会が無料法律相談を随時行っていますので、 いろいろお尋ねになることをオススメいたします。 http://www.shiho-shoshi.or.jp/
お礼
ご回答ありがとうございます。 売主が司法書士を指定してくるのは稀なのですね。 アドバイス頂いた「司法書士会」に相談してみます。
- 63ma
- ベストアンサー率20% (265/1321)
残金を支払うポイントだけです。 支払い時期の問題です。 更地になったことを確認後、登記所に行き、所有権移転登記の申請書を登記所の窓口に提出した時点で、残金を支払います。 出来れば司法書士に一連の手続きを依頼されたほうがいいかと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 登記を済ませた後に支払いをするのであればとても安心だと思います。 ただ、このような取り引きは可能なのでしょうか？
- noah2alpha
- ベストアンサー率33% (4/12)
現況建物が建っているのと土地売買ということなら、建物解体後の 現況確認と建物滅失登記、土地の抵当権や仮登記等の有無の確認 現在立っている建物の為に引き込んである、管網図（水道・ガス・ 下水・雨水等）確認できればしておいたほうがいいでしょう。 契約が完了してしまっているので売主にお願いする事になりますが 地中埋設物（ガラ・水道等配管・汚染物質等）が発生した場合には 売主の費用で除去する旨の特約。 地主が大きな土地を切売りした際等は、裏の土地へ水道管が通って 使っていたり、昔の建物を解体した際の基礎や燃やしたゴミ、 道路を剥がした後のアスファルトが埋めてあったりする場合が有り。 都内なんかだとガラの類はよくある話ですので、注意です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 管網図は既に確認済みです。 また、地中埋設物については「瑕疵担保責任（2年間）」が契約書に明記されているため、もしもの場合はこれで対応するつもりです。
- jakyy
- ベストアンサー率50% (1998/3967)
jakyyです。 【現金取引】 「土地売買契約書」には司法書士は売主指定、 場所は不動産屋と指定されているため 変更できないととの事ですが、売主が指定というのが、 やや引っかかります。 どなたかに第3者に関係書類を見てもらう必要があります。 現金を渡したが、土地が入らないということであれば、大変です。 銀行の応接間でlagacytw様の司法書士で堂々とやるのが一番です。 相手に伝えて承知してもらうか、多少お金がかかっても 弁護士が立ち会ってもらうのがいいかもしれません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 場所は銀行を使うように申し入れます。 また、司法書士についても私が指定できないか交渉してみます。 ところで、司法書士が売主指定というのは珍しい事なのでしょうか？ 通常は買主が指定するものなのでしょうか？
No.２です。 > 「土地売買契約書」には司法書士は売主指定、場所は不動産屋と指定されているため変更できないと思っています。 他の回答者の方もお書きになっていますが、私なら絶対に現金取引では、失礼は重々承知していますが、相手の指定する司法書士さんにはお願いしません。また、場所も相手の本拠地では行いません。これは相手に何も他意が無いなら変更可能でしょう。 > 元の住人は退去してしまっているので念書の作成は難しいのではないかと思います。 念書は売主に書いてもらえば良いでしょう。『当該の土地に存在した建造物に付いていた居住権に関しては当方（売主）の責任で全て解決していることを確認する』くらいでも良いと思います。 兎に角、お相手が不動産屋さんでプロですので、別に相手を信じないわけではありませんが、念には念を入れてください。
お礼
ご回答ありがとうございます。 契約場所は不動産屋と指定されていませんでした。 但し、司法書士は売主指定です。何とかこれを私が指定した司法書士に変更できるように交渉したいと思います。
- kuri_kurio
- ベストアンサー率59% (290/489)
残代金の支払いに司法書士以外の第三者の立ち会いは 特に必要ありません。 ただし、大金の取引になりますのでご家族やご友人のほか 建築業者さんや税理士さんを同行されるのは構いませんが あらかじめその旨を先方の不動産屋にも伝えておいたほうが良いでしょう。 なお、実際の支払いにおいて 3000万超の現金持参で不動産屋の事務所等をお訪ねになったり 自宅でやり取りされる行為には危険が伴いますので 貴方の取引銀行等にあらかじめ日時を伝えて 銀行の応接室などを借りて行われることをおすすめします。 この場合、貴方の預金口座から直接相手の口座へ送金すれば お札を数える必要もありませんし、万が一の際に通帳の記載や 銀行員の証言から、確かに代金を支払ったという証拠になります。 注意点については 売買契約書等において「引き渡し」と「代金支払」について どのような取り決めをしていらっしゃるかによって変わるとは 思いますが、ご質問の内容だけで判断すると・・ 残代金支払いの前に不動産屋（売主？）と貴方が現地に同行し 解体更地の状態になっているのかを必ず目で見て確認してください。 この際建物が登記上も無くなったことを表す「滅失登記」が 滞りなく終わっていることを申請書の控えなどから確認する必要があるでしょう。 これが終わっていないと、同じ土地に新たな建物を建てることができません。 プロの業者が解体する以上はあまり問題はないと思いますが 土地の状態も忘れずに確認するようにしてください。 まれに売主が解体費用を安くあげようと解体専門の業者以外に解体させたり 専門業者であってもモラルの低い業者が解体した場合、土地上に解体の 廃材が散らばっていたり、基礎のコンクリートの破片等をその土地に 埋めていることもあります。 すぐに建物をお建てになるならその際に発覚するので問題にはなりませんが しばらく（数ヶ月～数年間）更地として置いておかれる場合などは要注意です。 数年後に建築するために掘り返してみたところ、地中から大量のコンクリの片が 出てきたが、売主も解体業者もすでに倒産していた等 嘘のようですが実際に聞く話です。 また、建物を解体撤去するだけなのか、その後に表面を剥き取って 新たな土を入れて整地することをもって完了とするのか その点についても事前に確認されたほうが良いでしょう。 併せて、水道管の位置や下水道の公共マスの位置、各負担金などの 未納等がないのかについても忘れずに確認するようにしてください。 と、いろいろ書きましたが、現金決済であれローン決済であれ 当初の約束がきちんと守られたことを確認した上で 代金を支払うようにしてください。 ローン決済の場合とは違い、支払い日が多少前後したからといって 余分な費用がかかったり、書類の書き換えの手間や銀行等に 頭を下げる必要がない分、貴方が有利なのですからそのことを頭に入れて 疑問な点や納得いかない点が全て解消されてから お支払いになりますことをおすすめします。
お礼
ご回答ありがとうございます。 残金の支払いですが現金持参は考えていません。 「重要事項説明」にも書かれているのですが、銀行振り込みにします。 但し、私の口座、家内の口座等、複数の口座から送金する事になります。この事は不動産屋も了承済みです。 また、購入した土地は現在住んでいる家から近い事もあり、解体作業のチェックや、更地になった際の確認も念入りに行いたいと思います。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2623)
アパートを解体するとのことですが、そのアパートの建物の登記の抹消も確認する必要があります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 アドバイスを頂いたとおり、アパートの建物登記の抹消を確認するようにします。
司法書士は事前に頼んでおいて同行してもらいます。 それがないと、売主と買主が日にちをあわせて法務局に赴いて移転登記 手続きをすることになります。 売買の受け渡し場所は、買い主の口座のある銀行も支店を使うのがよいでしょう。 手順は、まず残金相当の預金小切手を用意して、権利証（今は呼び名が 登記権利情報とかいうのですね）と交換する。あわせて 司法書士への所有権移転登記委任状を買主売主が記名捺印して 売主の印鑑登録証と買主の住民票を持って売買契約書と権利証と あわせて登記が可能になります。 もちろん登記に支障がないかどうか、登記簿謄本と登記権利情報の記載事項を チェックすることもやります。 司法書士はその足で法務局に行って登記してもらいます。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＡNo.2のお礼にも記載したのですが、「土地売買契約書」には司法書士は売主指定、場所は不動産屋と指定されているため変更できないと思っています。 但し、アドバイスを頂いたとおり、司法書士はその足で法務局に行って登記してもらうようにします。
私は私指定の司法書士に同席して頂いて銀行をお借りして取引しています。 質問者様の場合、 > 現在アパートが建っており４月末で更地になり引き渡される予定です。 という点が慎重居士の私には気になりますので、私なら、取引前には必ず現地が更地になっていることを確認し、弁護士に頼んで、元の住人とは居住権関係の揉め事が無い、という念書を作成してもらい、一筆とっておくと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 「土地売買契約書」には司法書士は売主指定、場所は不動産屋と指定されているため変更できないと思っています。 また、現地は更地になっている事を確認してから残額を払うつもりです。なお、その際、元の住人は退去してしまっているので念書の作成は難しいのではないかと思います。
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- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＡNo.２さまのお礼の欄に支払い場所は「不動産屋と指定されている」とかいたのですが、 もう一度、契約書と重要事項説明書を読み返したところ、そのような記述はありませんでした。 ただ、口頭でそのような事を言われたような気がしますが、jakyyさまのアドバイスとおり、銀行を使いたいと申し入れます。 また、現金の受け渡し方法は、とても参考になりました。複数口座からバラバラに送金する事を考えていたのですが、 一ヶ所に集めて出金伝票で対応したいと思います。 ところで、司法書士ですが、重要事項説明書に売主指定と明記されています。これを変更する事は可能でしょうか？