賃貸で立ち退き料を払って貰えず訴訟を起こすことになりました

質問

訴訟において立ち退き料をどれくらい請求できるのかアドバイスお願いします。　

築４０年、家賃三万円の賃貸に９年前から住んでいるのですが、老朽化のため取り壊すので立ち退いてくれと管理会社（大家と同一）から通達が来ました。
通達が来たのは一月中旬で、四月末までに立ち退いてくれとのことです。
また、二月分から四月分までの家賃はタダにすることがつけ加えてありました。

私は管理会社に新居に移転する際にかかる費用（敷金　仲介料　引越し代等）を補償して欲しいと言いましたが、「ウチはそういうことは一切しません」の一点張りで「納得いかないなら法的手段に訴えてください」と言われました。
そこで民事訴訟を起こそうと思うのですが、一体どれくらの請求が妥当なのでしょうか？

追記　契約は敷金２０万円　敷引き２０万円　です。（取り壊す場合　敷引きは無効になって敷金が返金されるということはないのでしょうか？）

回答No.3

kukineko · ベストアンサー

管理会社（大家さん）には
「老朽化を示す公的な根拠の提示」
を求め、それが社会通念上適当でなければ退去しない旨伝え、来月以降も家賃は払って下さい。（受け取らない場合は供託して下さい）

老朽化が著しく取り壊す必要があるのでしたら立ち退きは法的に止むを得ず、また転居費用も大家さんが負担しなければいけない義務もありませんので残念ながら実費にて転居となります。
但し、取り壊しが目的ですから現状復旧費用は一切不要で敷金は全額返却が普通です。（敷引き自体が発生する要件をなさない）
そして、取り壊さなければならないほど老朽化した建物を賃貸ししていた責任を追及して遡った家賃の減額を要求すればよいと思います。
（すぐに取り壊さなければならないほど老朽化しているのでしたら直前１年間程は家賃半額等にするべきだと思います）

他方で、老朽化が居住するのに問題が無い程度の場合、転居の必要がありませんから住み続ければ良いと思います。

どちらにしても、貴方は退去の意思が無いことを示すだけで、法的手段に訴えるのは相手の方だと考えます。
（建物の程度にもよりますが裁判になれば入居者が有利だと思われます。最後は相手が出てくれと頼んでくるでしょう）

お礼

回答ありがとうございます。
有益なアドバイスばかりで心強いです。
ただ、もしよければお答え頂きたのですが、

「老朽化を示す公的な根拠の提示」
を求め、それが社会通念上適当でなければ

これは誰が「適当」「適当でない」かを判断するのでしょうか？

回答No.7

bouhan_kun

あなたの要求は、至極当然のものでしょう。ただし、法的拘束がある話ではないので、あくまで話し合い、示談ということです。

で、出て行けと強制措置（ピケ張られるなど）などがされた場合は、その時点で要求の無効の訴え、原状回復の訴えということになります。多の方もいうように、それまでは何もしないほうがいいでしょう。

相手の主張については、よほどのことがない限り、その言い分は正当事由とはならないようです。判例では、震災などで倒壊しかけてるとか、何十年も経過して柱が倒れてるとか、そういうものしか認められていません。
ですから、あなたが居住権を盾に住み続ければ、逆に向こうは明け渡し請求の仮処分申請などを行うことになります。その時点であなたが抗弁という形を取ればいいのでは。まあ、面倒だったり不安だったら、弁護士に相談してはいかがでしょうか。その時点でもいいとおもいますが。

とりあえず何かしたいなら、あなたが望む立ち退き条件を文章化し、それを内容証明とまでは行かなくても、相手に提示して反応を待つということもありかと思います。で、そこから交渉となるかもしれません。私なら、双方の提示条件があってから、それをたたき台にすり合わせと考えますが。

お礼

回答ありがとうございます。
みなさんの仰るとおり、今やれることをやり、向こうが何か措置をとってきたときに訴訟に発展する可能性があるということですね。
最初、何も準備せずに、こちらから仕掛けようとしていた早とちりを本当に恥ずかしく思います。

この場所を借りて他の回答をくださったみなさまにもお礼を言わしてください。
たくさんの有意義な回答、本当にありがとうございました。

これで回答を締め切らしていただきます。

回答No.6

kukineko

３です。
＞「老朽化を示す公的な根拠の提示」を求め、それが社会通念上適当でなければ
＞これは誰が「適当」「適当でない」かを判断するのでしょうか？

内容を確認してまずあなたが判断し納得できれば自費で退去もやむを得ないでしょうし、疑問が有れば専門の建築関係者等への確認も出来ると思います。最終的に訴訟となれば適当かどうかは裁判所で判断します。

あなたの住環境が把握できないので何とも言えませんが、#1,5さんのような知識が有る大家さんと、片田舎で全く法知識が無い大家さんとでは対応方法も変わると思います。
（他に間取り、居住地域、近隣住戸の充実度等）

一般的に立ち退き料の相場は家賃の６～１２ヶ月と言われています。
３ヶ月分の賃料免除（補償）を相手が申し出ていますので、これに、敷引を免除し敷金の全額返還を付け足せば相応の金額になると思います。
（もっとも敷金は預り金であって退去時は全額返却が基本で敷引自体が無効契約と個人的には思いますが．．．^^;）
あくまでも住み続けたいのか、条件が合えば転居もやむなしと思っているのか自分の中でも妥協点を見つけて交渉してみたらいかがでしょうか？

都心の一等地の地上げと言うことでもなければそんなに怖いことにはならないだろうとも思いますし^^;
（違法行為は基本的に先にした方が負けです。先手必勝できれば良いでしょうけど逆に痛い目に遭う可能性もありますから使う方は最終手段ですよ）

お礼

再び丁寧な回答ありがとうございます。
とりあえず「老朽化を示す公的な根拠の提示」をやってみようと思います。
有効なアドバイス本当に参考になりました！

回答No.5

m_inoue222

＃１です

大家の立場で考えましょう

・貴方を実力で追い出すことは法に触れます
・法律に従って行動すれば６－１２ヶ月は時間が必要です
　（その結果大家側が勝てるとも限りません）

なのでまずは実質家賃の２ヶ月分の負担での交渉を開始しています

＞ウチはそういうことは一切しません

ただし、家賃の無料期間の延長なら可能なのでは？

そう言った見方での交渉も可能でしょう

＞法的手段に訴えてください

「はい判りました、事を荒立てたくないのでそれではこのまま家賃は払い続けて住みます」

大家は非常に困ります．．．（笑）。

ただ、注意すべきは私のような大家．．．裏世界とも付き合いが有ります（有る程度は必要ですので仕方有りません）
優良入居者にはむちゃくちゃ寛容ですが、理不尽な入居者は１ヶ月で退居して貰います（あらゆる手段で・・・）

世の中まともに法律に従う人だけと思ってはいけませんよ
法律を全て守っている人なんて皆無です（貴方も含めて）
特に管理会社が不動産屋なら警戒すべきです

いくら貴方に権利が有ってもその辺りはよく見極めて粘り強く交渉してください
警察などは当てになりません

お礼

再度回答ありがとうございます。
大家の立場で考える・・・確かにその通りです。

しかし、頭では解っていましたが、怖い世界ですね・・・
「粘るならしっかり覚悟を持て」ということですね。
他の入居者がいなくなっても自分だけは残っている様子を想像すると怖いものがあります。自分にそれをやり通す勇気があるかどうか・・・
イロイロ考えさせられました。

回答No.4

naocyan226

No１．２さんが仰るとおりだと思います。
>法的手段に訴えてください
法的手段は訴訟だけではありません。訴訟を起こしても「訴えの利益」がない以上裁判所で門前払いです。いわば相手の術中にはまるだけです。もっとも住み続ける「権利確認の訴え」なんてものもあるのでしょうが、この場合は住み続けるのが目的ではなく、立ち退き料を取るのが目的でしょうから、どうでしょう。裁判の意味がありますかね。勝てるかどうかも分かりませんしね。
むしろ、契約上の解約の事前通知の期日は？ですが、２月３月の家賃を免除することで立ち退き料に相当させようとしているのでしょうから、No２さんのいうとおり、これでは不足と意思表示を相手に明白に提示し、明け渡しを拒否する手段をとるべきでしょうね。これも立派な「法的手段」です。

>取り壊す場合　敷引きは無効になって敷金が返金されるということはないのでしょうか
これ直接的には無理でしょう。交渉の結果の妥協としてはあるかも知れません。

お礼

回答ありがとうございます。
重ね重ね自分の先を急いだ行動を恥ずかしく思います。
とにかく訴訟を起こす前にもっとやるべきことがあるということですね。

回答No.2

gatt_mk

No.1の方も言われていますが、訴訟というのは被害が発生してからその損害を弁償してもらうために起こすものです。

被害が発生していない場合には訴える根拠がありません。あなたから訴訟を起こすとしたら、継続的に住み続けていて管理会社から何らかの方法で部屋への入室を妨害され、ホテルなどでの生活を余儀なくされたときにその費用の弁済を要求する場合ぐらいではないでしょうか?

もしご質問者に落ち度があるのなら、一般的には管理会社からご質問者に明渡請求の訴訟を起こされるのが普通だと思います。もしご質問者に落ち度がないのであれば、事前に移転に関する費用の支払があれば明渡しに応じる旨を内容証明にて管理会社に送っておいたらいかがですか?
そうしておけば、もし相手から訴訟を起こされても「話し合いに応じる意志を示さずに部屋を占拠しているわけではない」と抗弁できると思います。

ちなみに訴訟は訴える側（原告）の方が、訴えられた側（被告）より大変です。訴えるには証拠をそろえて必要な訴状を作成しなければなりません。弁護士に依頼しないと難しいでしょう。訴えられた側はその訴状に対しての答弁書を作成すればいいだけですので、弁護士がいなくても対応できます。

下手に自分から訴訟を起こすと弁護士費用だけでもかなりかかってしまいます（この程度のケースだと本人訴訟という手もあるでしょうが）。

お礼

回答ありがとうございます。
今しがた簡易裁判所に行って話を聞いてきたのですが、貴方の仰るとおりで訴状の作成は思っていたより大変そうでした・・・
訴訟は損害を受けてから起こすことにします。
内容証明の案はとても参考になりました。書き方を勉強します！

回答No.1

m_inoue222

大家してます

＞そこで民事訴訟を起こそうと思うのですが

訴訟に出来ますか？

まだ貴方はなんら損害を受けていないのでは？

そのままそこに住み続ければ良いだけの話だと思いますが？

お礼

回答ありがとうございます。
確かに私は損害を受けてません。
訴訟に対する認識で大きな勘違いをしていたようです。
取り壊すという通達で、「早く次の住居を決めなければならない・・・」という焦りがこのような早とちりな行動の原因となったと思います。
的確な指摘ありがとうございます。