不正の根抵当権付不動産で困っています。

質問

私の父が相続した土地・建物に、叔父（父の兄）により根抵当権が設定されていたため、先月末に、突然、父のもとへ競売開始決定の通知が届き、とても困っています。

意見を下さる方がいらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

根抵当は、追加担保契約で、極度額：2000万円、範囲：信用金庫取引債権・手形債権・小切手債権、期間の定めなしで登記されています。

この根抵当に関して、債権者は金融機関、債務者は叔父がこの担保を設定した建物の請負人（請負人という関係のみ）、担保提供者は叔父と祖父です。設定された当時、建物は叔父の所有、土地は祖父の所有でした。根抵当権の設定は叔父がこの請負人に騙され、担保提供の契約書の署名を、祖父の部分も勝手にしたものです。

叔父が亡くなった際に、祖父は、担保提供の契約書に署名・捺印をした記憶はないということで、金融機関に意思確認の証明書を見せて欲しいと請求したところ、意思確認の証明書はないという回答でした。金融機関は、祖父に当時の土地の評価額を支払えば、根抵当権を抜いても良いという話を持ちかけましたが、祖父は担保提供の契約は無効であると認識し、一銭も払う必要はないと考え、そのまま、祖父が建物を相続し、祖父が亡くなった際に、父が根抵当権付の土地・建物を相続しました。

そして、この土地・建物の競売開始決定という通知が父に突然届きました。父は、金融機関に再度、意思確認の証明書の提示を請求したところ、見せられないという回答でした。担保提供契約の無効を主張したにも関わらず、祖父の死後に、担保としてまた貸付がされていることも分かりました。昨日、金融機関から、話し合いの席を持つという連絡が父に来ました。

●契約の無効は主張できるでしょうか？
●金融機関と和解の交渉をするべきでしょうか？
●和解の交渉となった場合、どういった金額を基準に交渉するべきでしょうか？
●何か注意しなければならない点などありますか？

素人であるため、分からない部分が多く、突然のことで非常に困っています。
長文になりましたが、意見を下さる方、よろしくお願いいたします。

回答No.4

kanenashi · ベストアンサー

本来は弁護士に相談すべき事案だと思われますが、以下、愚見を記します。

１．相続が２回おきているようですね？まず叔父を被相続人とする相続があり、次に祖父を被相続人とする相続が発生したという順序でよろしいのでしょうか？
２．叔父は債務者にだまされたとありますが、この点詳しい事実関係が必要です。本当にだましたのであれば詐欺罪ないしは民法上の詐欺にあたる可能性がありますよね？（もっとも、銀行には対抗できない可能性が非常に高いわけですが）
３．根抵当権は登記をしているのでしょうか？もし登記をしているとなると、祖父の印鑑証明書ならびに実印が使われていることになりますから、祖父対銀行の根抵当権設定契約書にも当然それらが使われていると考えるのが妥当です。となると、祖父が「私は契約した覚えはない」と言い張っても、裁判所がそれを認める可能性はほとんどありません。判例から考えても印影が認められば契約の存在を覆すことは不可能です。
４．「祖父の死後に、担保としてまた貸付がされていることも分かりました。」とありますが、銀行から見て根抵当権が生きている以上、銀行が貸付を行うこと自体は差し支えありません。
５．不動産競売の開始決定通知が来ている以上、債務者はすでに破産状態にあると思われますね？

ちょっと考えただけでもこんなコメントが出てくるのです。ここからさらに有効な手段を考えようとすると、ネットで相談できるレベルを超えています。法テラス（ネット検索してください）なり、地元の弁護士会に紹介してもらうなり、専門家の意見を聞いたほうが絶対に安全です。

そもそもこの案件は、叔父の相続が発生した時点で、祖父が法的措置を取るべきでした。根抵当権設定契約が成立していないと考えるのであれば「根抵当権契約不存在確認の訴え」を起こすべきです。銀行から見れば、この根抵当権設定契約有効に成立していると考えられるでしょうから、契約が成立しているか否かを決めるのは裁判所しかないのです。現状では特に請求が来ているわけではないのをいいことに、「そんな契約は成立しているわけないだろ！」としてそのまま放置してしまった非は、酷なようですが質問者の祖父にあります。

また、質問者は意思確認書類をしきりに言い立てていますが、契約書があればこの場合はそれで充分です。土地の売買契約を締結する場合には、購入申込書を提出するなどしますが、それがなくても売買契約書に署名・捺印（実印でなくとも良い！）がなされていれば、意思確認としてはそれで充分なのです。したがって銀行に意思確認書を要求しても出てくるはずがないと思っていただいてよいと思います。

よって、質問者の質問に、私なりにお返事させていただくとしたら
（１）契約の無効は主張すること自体は自由です。ただし、裁判所がその主張を認めてくれるかどうかとは別問題です。おそらく裁判所は、「「契約書が存在し、署名・捺印がなされていれば有効」という判断をすると思います。
（２）よって、土地・建物を失いたくなければ和解に応ずるのが得策と考えます。
（３）質問者は債務者の実状を把握すべきです。もし、債務者がまだ余力があるならば問題はないでしょうが、債務者が破産状態であるならば、最悪全額弁済（担保権設定者による代位弁済）もしくは競売のどちらかを選択せざるを得ません。弁済するならば、債務者に対する求償権（お前の代わりに借金払ってやったから、さっさと私に金返せや、と言う権利）は取得できますが、債務者が破産状態だとあまり意味がありません。
（４）注意事項はありません。素直に専門家に相談し、指導してもらうことです。ネットで付け焼刃の知識を手に交渉するのは、かえって危険であると思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

親の知人の弁護士や司法書士の方が債権者側で既に動いていたので、法テラスへ電話し、弁護士会へ相談に行きました。

本日の金融機関との話し合いの結果を持って、再度、専門家の指導をもらいたいと思います。

ご指摘いただきありがとうございました。

回答No.3

un_chan

きちんと弁護士に依頼すべきだと思います。
　相手はプロですから、素人では、曖昧なところを丸めこまれるのがおちです。
　自分でも法律関係を勉強しておくことは必要だと思います。
　しかし、書かれている内容を見るだけでも、（双方に）いろいろと突っ込みどころのありそうな話ですし、どんな証拠があるかで、結論が180度変わってしまいますから、ここで時間をつぶすよりも、専門家と事案と証拠を整理して作戦をたて、その上で銀行と交渉すべきだと思われます。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

親の知人の弁護士や司法書士の方が債権者側で既に動いていたので、法テラスへ電話し、弁護士会へ相談に行きました。

本日の金融機関との話し合いの結果を持って、再度、専門家の指導をもらいたいと思います。

ご指摘いただきありがとうございました。

回答No.2

daybreak88

●契約の無効は主張できるでしょうか？
根抵当権は所有者以外が勝手に設定する事はできませんので、叔父所有だった建物には問題なく根抵当権が成立していますが、祖父の許可なく土地に根抵当権を設定しても、土地の根抵当権に関しては向こうを主張できる余地があると思います。

なお、叔父は騙されて根抵当権を設定してしまったという事ですが、根抵当権を結ぶ契約は設定者（叔父）と債権者（金融機関）間ですので、債務者はいわば第三者のような立場になります。
そのため、債権者が「叔父が騙されて根抵当権を設定した」という事を当事知っていた場合を除き、叔父部分の根抵当権設定契約は取り消せないと思われます。

●金融機関と和解の交渉をするべきでしょうか？
まず、土地部分だけでも無効を主張した方がいいと思います。祖父の意思確認の証明書がない限り、祖父（土地所有者）の承諾があったとは立証できないと思われますので、見せられないなどと言われても、そこは提出を要求すべきです。

そして、叔父部分（あるいは祖父部分も無効にならなかった場合は祖父部分も）に関しては、このままでは競売で売られてしまいますので、和解で極度額より安い額の支払で済むならそれが得策かなと思います。

もし、極度額相当、それ以上請求された場合は、根抵当権消滅請求というものが認められていますのでこれを使うのがいいかもしれません（民法３９８条の２２）

根抵当権消滅請求とは、根抵当権付の土地を取得した者は極度額に相当する金額を支払うか、また供託すれば、根抵当権を消滅させる事ができるというものです。
これは消滅請求の意思表示をすれば相手方（債権者）の承諾はいりませんので、一方的にできます・

根抵当権については、司法書士に相談するのがベストかなと思われます。

残りの質問は、ちょっと実務的なものなので分からないです、申し訳ありませんが・・・

参考ＵＲＬ　根抵当権消滅請求について（６　処分の項目に記載）
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A0%B9%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6%A8%A9

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

親の知人の弁護士や司法書士の方が債権者側で既に動いていたので、法テラスへ電話し、弁護士会へ相談に行きました。

本日の金融機関との話し合いの結果を持って、再度、専門家の指導をもらいたいと思います。

ご指摘いただきありがとうございました。

回答No.1

noname#74443

弁護士に相談に行った方が確実で早いと思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

親の知人の弁護士や司法書士の方が債権者側で既に動いていたので、法テラスへ電話し、弁護士会へ相談に行きました。

本日の金融機関との話し合いの結果を持って、再度、専門家の指導をもらいたいと思います。

ご指摘いただきありがとうございました。