土地の名義変更

質問

私の両親が主人の両親にお金を貸し、返済が出来なくなった代わりに家屋を譲り受け私たち夫婦が住むことになりそうです。
その際、私または私の親に名義を変更したいのですが、これは相続とか贈与とかになるのでしょうか？

また、主人の親は他にも借金があり、どうしようもなくなったら自己破産を考えているようです。
その際、今回の土地の譲渡が一部の債務者への返済として影響するのでしょうか？
教えて頂けると本当に助かります。

回答No.3

dullahan · ベストアンサー

＞不動産の価格とは、不動産屋による一般的な売値のことでしょうか？

正確には不動産鑑定士が鑑定した価格でしょうが、目安としては路線価や固定資産税評価額があります。税務署や市役所で調べます。

＞借入はまだ他にも数百万、銀行数社からあるのです。
義親は他にも不動産を所持してるのでしょうか。銀行が担保取らずに融資することはほとんど考えられないので。

＞その時に私は義親の借金の保証人である主人の遺産を放棄し、
義親を破産するようにと、考えております。
破産法はほとんど知識がないのですが、結局、今回の不動産を義親から取得するときに、不動産の価値に見合う対価を支払ったかがポイントです。

どうしても不安なら弁護士に相談することを勧めます。
地元の市役所や弁護士会でまず相談することも出来ます。
下のURLで相談前に準備すべきことも調べられます。

参考URL：

http://law.legal-act.net/

補足

丁寧な回答、本当にありがとうございます。

義親の他の借金については、主人が保証人についていますが、
担保は入っておりません。
（事業主だったためか、一社につきそれほど高額でなかったためか）
また、義親は他にこれといった不動産、財産もありません。
60代後半といった年齢から考えても、これから収入が増えるとは考えられず返済は無理になるだろうと思われます。

私の両親からの借入れですが、簡単な借用書はあります。
口座は私名義のものに入金してもらったものですが、記録は残っております。

いろいろと教えていただきありがとうございます。
まずは土地の価格を調べ、それから話を進めた方が良さそうですね。

回答No.2

mahopie

(1) 担保が付いたままの不動産を借入の「代物弁済」として名義移転し、新所有者（質問者の親）が担保抹消の為に抵当権者へ残債務２００万円を返済する
(2) 質問者親から新規貸金200万円を追加融資して、義親が残債務の返済・担保抹消をした後に不動産の「代物返済」を行う
(3) 義親と親の間で不動産を「売買」し、現金は２００万円のみ支払（親→義親）をして、残りは借入返済義務との相殺で決済処理する

いずれの手法でも効果・金の流れは同じになりそうですが、登記簿に取得原因が記載されて残るので、「売買」の方が気持ちの上ではキレイな気もします。（代物弁済で「家を取り上げられた」と言われるよりは、双方納得した価格で「売買」したとする）

質問者の親名義の不動産に質問者が住む点は、使用貸借・賃貸借の形式を取った上で、近い将来に夫がローンで建物を建築して住み替えるという際は、土地所有は親・建物所有は夫という形式にするのは世間では良くある事例です。

破産については、本件で借入が一掃されれば関係なくなる気がしますが、他に借入先があるなら、上記の名義移転は極力早いタイミングで行う必要がありそうです。加えて不動産処分後義両親の住むところをどうするのか、も判断する必要がありそうです。

補足

回答、ありがとうございます。
名義変更の件、理解できてきました。

問題は、破産の方にありそうですね。
借入はまだ他にも数百万、銀行数社からあるのです。
実は主人が先が長くなく、２年くらいと言われています。
その時に私は義親の借金の保証人である主人の遺産を放棄し、
義親を破産するようにと、考えております。
（義親は近くの借家を借りて住んでもらう予定です。）
（主人、義親は了承しております）

どうなのでしょうか？
破産したときに問題にならないかとても心配です。

いろいろお聞きして申し訳ありませんが、教えて頂けると助かります。
よろしくお願いします。

回答No.1

dullahan

＞私または私の親に名義を変更したいのですが

あなたの親の名義にするなら、代物弁済になります。文字通り、お金の代わりに物で借金をチャラにすることです。
あなたの名義にするなら贈与になるでしょうね。あなたはお金の貸し借りには関わってないわけですから。この場合贈与税がかかるでしょう。

＞今回の土地の譲渡が一部の債務者への返済として影響するのでしょうか？

借金の額より不動産（土地と建物両方ですよね）の評価が過大なら、破産の際に、借金を除いた額が否認される恐れはあります。
例えば借金が200万円で不動産が1000万円の価値があるなら、800万円分は破産財団に組み込まれ、そこから他の借金に支払われるということです。

その前に、その不動産に抵当権などの担保が付いてるんじゃないですかね。
どこから借金してるかによって違いますが。
その場合はまず担保権者に不動産を競売できる権利が出てきたりしますよ。
良く確認しましょう。

補足

回答、本当にありがとうございます。

借金額の方が不動産の価格より200万円くらい下回りそうです。
（不動産の価格とは、不動産屋による一般的な売値のことでしょうか？ちなみに建物は現在住んでいますがかなり古いので価値はあまりないと思われます）

抵当権は現在付いていますが、残債200万円くらいなので、
私たちが一括返済してから名義変更をしようと思っていました。

頂いた回答を読ませていただき考えたのですが、
さらに私の両親から200万円を借りて抵当権のある借金を返済し、借金額と土地の価格をほぼ同じくらいにした方が、破産したときに問題が起こらないでしょうか。

法律や相続に関して知識が無く、素人考えでいろいろお聞きしてすみません。
どうかよろしくお願いいたします。