保証協会について

質問

市税県税、差し押さえ登記されているのを説明を受けず、知らずに、借りた、賃貸物権で工場を経営しています。
大家さんが今まで担保設定銀行と話あいをして任意売買を勧めてきましたが買ってくれるかたがなく、銀行から保証協会に権利が移ったと言われています。

質問(1)大家さんは破産したということでしょうか？

現在登記簿は担保移転登記などはなくいままでと変わりません。わかるかた教えてください。推測の話ですみません。
何分不動産仲介者と大家さんが、くせもの、の様です。よろしくお願いします

回答No.3

brainyu · ベストアンサー

再び、brainyuです。今回の一番の問題は、当該不動産に差押をされた日付と賃貸借契約の日付のうち、どちらが先になされたかです。
もし差押の方が先であれば、明らかに仲介業者の重大なる過失です。（宅建業法３５条（重要事項の説明の義務違反））
この場合は、即時契約を白紙解除することが出来ます。白紙解除とは、契約した時点にさかのぼって契約がなかったものするということです。
またこれは完全なる不法行為となりますので、引っ越し費用や各種損害も請求できると思われます。商売の信用面の損害も当然です。逆に仲介業者としては差押の事実を知り得なかった特別の事情を証明する必要があります。差押の登記が賃貸借契約よりも先の日付であれば、仲介業者は反論の余地はないと思われます。
請求は、今すぐにすべきです。差押と知り得た時にこの主張をせず何もしないでいると、差押を追認しているようで、あとあと不利になりかねません。
また、弁護士のことですが、この話を聞いて「今問題が生じているわけでないので、具体的な損害がおこってから、来てください」などといっている弁護士は使い物になりません。差押の事実があるだけで商売としては大変な被害です。弁護士もピンキリですので選択は非常に重要です。民事事件に強い弁護士を選ぶのは当然ですが、人間性、とくにやや血の気があるひとがいいと思います。やや曖昧な例ですが、この話をきいて、「この仲介業者はひどいねぇ。」と間髪を入れずにすぐに言ってくれる弁護士に依頼すべきでしょう。
但し、引っ越し代や保証金の返還は、早めに決着出来ると思いますが、その他の費用は長期戦も予想されますので、その覚悟は必要だと思います。（多かれ少なかれ、損害金はいくらかはもらえると思いますが．．）

お礼

回答者様回答ありがとうございました。
再度質問をしてしまい失礼しました。
回答を参考に今後弁護士さんに何回も相談に行ってみます。
ありがとうございました。

補足

何度も回答誠にありがとうございます。こんなに力になる意見を頂いて嬉しいです。せっかくの回答を頂いていたのにも関わらず確認が遅くなり失礼しました。弁護士先生に相談に行きましたがまた空振りでした。
それは大変だという方はほとんどいません、みな不動産屋サイドの方が多くどうにもならない状況です。解らないので保証協会に聞いてみたらすぐに売ることにはならないと思うといっていました。でも口だけなのでまったく頼りになりません。弁護士さんは誰も大丈夫だというだけで事件が起きてから来てください。ばかりです。どこかいいところの提案がありましたら何とか教えてほしいです。お願いします。このコーナーで問題にならない範囲の知恵がほしいです。
契約時の資料を見ていたら不動産仲介者の字の書いた登記簿のコピーが出てきました。何時いただいたものかという、ことははっきりとは証明できるか出来ないか微妙なところだと思いますが、まだ家賃を決定していない交渉前の少し高い家賃が、書いてありました。それにより明らかに差し押さえを知らなかった、と言うのは「うそ」だということがやっとわかりました。契約前にしっかり登記簿を確認してこちらに貸しています。その後機械を設置し仕事を稼動して半年たってから、買ってほしいといってきました。買わなければ出てか無ければならないといわれ、脅しのように感じ買うことを検討しましたがあまりにも納得がいかないのでねだんも高いしやめました。その時も差し押さえのことはぜんぜん言っていただけませんでした。
どこに行くと民事に強い弁護士さんにお会いすることが出来るのでしょうか？

回答No.4

brainyu

再びbrainyuです。添付し忘れましたので．．．．

参考条文
消費者契約法　
(消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し
第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

民法95条
（錯誤）
第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

宅地建物取引業法47条
（業務に関する禁止事項）
第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

お礼

回答者様たくさんの専門的な情報ありがとうございました。

回答No.2

brainyu

この賃貸物件を借りたときに、仲介者の不動産業者がこういった差押のことは言わなかったでしょうか。通常は賃貸借契約の前に、重要事項の説明というものがあり、差押等は必ず明記して説明しなければなりません。していない場合は、明らかに宅建業法違反ですので、解約も出来ますし、損害賠償も請求できます。

お礼

回答者様明快な回答ありがとうございました。

補足

明快な回答ありがとうございます。長い文章ですみません。お手数をおかけしますが下記の件もよろしくお願いします。差し押さえ明記は契約書にありません、仲介者は　知らなかったと言っています。
今　新しい取引を進める時新しい仕入先から、信用調査が入り　差し押さえ物件を借りていると言うことで信用面においても問題があり、差し押さえと言うことのない普通のところで借りたいのですが、設備設置にかなりの費用がかかっている、ということと、引越しにも費用がかかる、親会社との長期契約で仕事をしており、引越しをすると昨今の競争原理からいくと納期に影響するので、契約を変更させられてしまう可能性があります。つまり他の会社に仕事がいってしまうことも予測されます。出来れば引越しをせずにこのままここにいたいのです。親会社の了解をとって以前の場所から1年3ヶ月前にここに引越しました。もし次に変わる場合も親会社の了解が要ります。
どんな要求がうちはできるのでしょうか？
具体的にいうと
●ここにつかった設備資金
●引越し費用
●新しいところの保証金等借りることが出来る費用
●もし親会社との契約の打ち切りの場合は従業員の生活を守るために
　契約が成り立っている期間の利益分の要求。
まとまりのない文章ですみませんがこんなような要求ができるのでしょうか？今問題が生じているわけでないので、ということで具体的な損害がおこってから、来てくださいと弁護士さんなどに相談したら言われています。
不動産関係に強い弁護士さんです。うちはすぐにでも交渉してくださる
弁護士さんが必要なのですが今現在被害にあっていないということで
なかなかとりあっていただけないのが現状です。見えないは被害がかなりあります。それに損害がおこってからでは倒産してからきてくださいといわれているのに近いです。
（業者は2社　宅建免許保持者は2名　契約者に書いてあります。）
質問をまとめます。
(1)何が要求できるのか？
(2)どんな方面の弁護士さんに相談すれば力になっていただけるのでしょうか？
(3)競売になって出て行ってくださいと言われてから請求するものなの
でしょうか？

回答No.1

kobukuro12

銀行から保証協会に権利が移転したと言うのは、大家さんが融資返済が延滞するなどして、保証協会が代位弁済をしたということだと思います。
まだ、破産したというわけではないでしょう。ただ、更に経済状態が悪化して、破産する可能性はありますが。したがって、家賃の支払義務も従前どおりあります。

また、破産しなくても、大家さんの延滞状態が続けば、保証協会は競売申立を行う可能性があります。
あなたには賃借権がありますが、抵当権設定よりあとの賃貸借であれば、競売になった場合には、賃借権が保護されない可能性があります。

正確な対応は、建物登記簿を取り寄せ、賃貸借契約などを持参して、無料の法律相談などでアドバイスを受けると良いと思います。

お礼

回答者様回答ありがとうございました。
相談に行きます。