賃貸マンションの所有権と貸借権の関係

質問

現在分譲マンションの一室を、オーナーの方（個人）と不動産仲介会社を通して賃貸契約を結び借りています。6年間居住しています。

先月、オーナーがこの部屋を売却予定である旨の連絡が、不動産会社からありました。いわゆるオーナーチェンジというものです。

オーナーチェンジが行われても当方の居住権は法律上保護されていることは、ここで質問させていただき、皆様方のアドバイスのおかげで理解できました。

ただそのときに、仮にオーナーの経済状況が悪化して部屋が競売に出された場合、差押登記や抵当権の設定がなされていれば、立ち退かなくてはならない可能性があるというアドバイスをいただきました。

そこで登記簿を閲覧してみたところ、所有権については、権利部（甲区）には現オーナーについての記載のみで、権利部（乙区）の記載はなく抵当権の設定はありませんでした。

権利部（甲区）には、具体的には、「所有権は売買によって移転。現オーナの順位8番の登記を順位番号1に移記」のように記載されていました。

この内容から私は、

・現オーナーは、ローンの支払い残金などはなく、この部屋の支払いはすでに終えている。特に借金の担保などにもしていない。
・抵当権の設定はされていないので、今後オーナーの経済状況が悪化してこの部屋が競売によって売買されたとしても、当方の居住権は主張できる。つまり当面は安心して住み続けられる。

のように考えているのですが正しいでしょうか。

たびたびお手数をおかけいたしますが、ご教授よろしくお願いいたします。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

どうも。登記簿を確認されましたね。
結果的には、かなり安心できるものかと思います。マンション全体が賃貸の場合ですと、抵当権がついていることがほとんどなのですが、そちらの部屋は分譲の１部屋ということで、今の大家さんは自己資金でその部屋を買ったということでしょうね。現在の大家さんの経済状況はわかりませんが、少なくとも購入時は悪くなかったのでしょう。
現在の所有者である大家さんの所有権以外の権利がない、きれいな状態でしたら、まずほとんど大丈夫でしょう。この後、抵当権がつこうが所有権が移転しようが、質問者さんの借主としての権利を引き継ぐことができます。今後、差押えがなされたとしても、少し影響はあるかもしれませんが、質問者さんの賃貸借契約締結日前に抵当権がないので悪影響はありません。

売却する予定とのことですので、募集している間、内見を希望される方がでてきて嫌な思いをするかもしれませんね。もちろん、内見する場合、質問者さんの許可と立会いが必要になりますが、何回も何回も立ち会うはめになってしまうかもしれません。協力してあげた方がいいとは思いますが、義務ではありません。断りたい時は断って結構です。でも、私がその物件の貸主だったり売却を依頼された不動産会社でしたら、まず、借主である質問者さんに購入をしないかを聞くことになると思いますが、聞いてこなかったのでしょうか。

大きなお世話かもしれませんが、新オーナーになった場合は、新たに契約書を作成して再度署名捺印と必要書類も要求されるかもしれません。それには応じた方がいいのですが、契約書の記載事項は確認するようにして下さい。契約書を新しくする場合、現在の契約書の記載事項の内容を変更することがあります。中にはいつの間にか変更、しかも、借主に不利な規定に変更されていることもあります。なので、前の契約書と新しい契約書を比較して、借主不利な変更がされている点があれば、それを訂正するように要求しましょう。これは、オーナーが変更になった時だけというわけではありません。更新時にも同じことが言えます。更新が近いということですので、その点はしっかり確認するようにして下さい。また、オーナー変更による契約書書き換えの場合には通常、そのための手数料はオーナー負担となります。中には、貸主が代わる度に手数料を入居者からとっていたところもあります。（売却・相続・管理会社が貸主代行で１年間に３度も書き換えて、入居者に手数料を払わせたところもあります）借主である質問者さんの都合で契約書書き換えを希望する場合は借主負担ですが、貸主都合の場合は貸主が払うべきですので、その点も確認して下さい。

お礼

前回に続き、大変詳しいご回答をありがとうございます。
実は、内見の依頼があった場合に応じる義務があるかどうかについても、ここでお尋ねしようと思っていましたが、おかげ様でその必要もなくなりました。

mu128さんのおっしゃる通り、不動産会社のほうから物件購入の意思があるかどうか聞かれましたが、購入するほど魅力的な物件でもないので断っています（購入資金もありませんし）。

今回のご回答で不安がすべて払拭されました。
重ね重ね御礼申し上げます。

回答No.1

noname#38493

＞現オーナーは、ローンの支払い残金などはなく

現オーナー個人的にローン債務が存在するかどうか、そこまでは一所有不動産の登記簿を見ただけでは他人には判りません。

その他事項の考え方は正しいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
一安心いたしました。