住宅ローン 切り替え時の繰上げ返済

質問

８００万銀行から借りた（5年期間固定・25年・元利・１．９％）
が今年9月に5年が終了し初めての見直しをします。
　初めてなので、どこを注意したらいい（銀行マンに損させられないようにとか）とかあれば、アドバイスもお願いしたのですが・・・
　その時点で残元金が400万ほどで期間は残10年程です。（3年前一回繰上返済をした）貯蓄は530万程です。
　繰上げのときは繰り上げ手数料がいらないんですよね？（前回は2万円要りました）だからこの時にしたいと思っていますが、
　どの位のガクをしたらいいと思いますか？（どのくらい手元に残すか）
　車はボロを乗っていますが、直しなおしで来年も車検を受けようと思っています。（しかし次（３年後には１５０万位の買い替え予定）
　私は今、小さい子供が居るので専業ですが来年には働こうと思っています。あと、中古の家なのであと２、３年では外壁塗りをしないとともおもっています。
　保険は旦那は入っています。
全額返したいのは山々なのですが、２30万入れて一番短い固定に（３年？）にして私が働きだしてから収入も安定してきたら残り全返しにするか。
しかし、中途半端に170万だけ残す・・それならもう、いっそう、全返しの方がスッキリする様な・・・
　金利も１．９から今はいくらか全然知りません。
みなさんならどうお考えですか？アドバイスよろしくお願い致します。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

金融機関には、お客さまに損をさせるつもりはないんです。
そんなことをしても、お客さまの信頼を損なって、お客さまを失うことになりますから。
「そんなことを言っても、借りている方は素人だから、気付かない点を『プロ』である銀行が教えてくれないのは、結局お客に損をさせていることになる。」と、金融機関のアドヴァイス不足をご指摘になるならば、お客さまは、お客さまのデータを「全て」「正直に」出してくださり、金融機関の言うことを「素直に」受け取っていただかなければならなくなります。
ですが、誰でも「銀行に財布の中身までのぞかれているようでイヤ。」と思われますよね？
また「こんなことを言ったら不利になるんじゃないか…。」と考えたりされますよね？
そんなこともあって、「隠されたり」、「偽ったり」されることが多いのです。
「隠されたり」、「偽ったり」された結果、お客さまにとっても、金融機関にとっても「想定外」の結果に至ることがあるんです。
ですから、どうしてもリスクに関してはお客さま自身で勉強し、把握していただくしかなく、リスクに関してはあくまでも「お客さまの自己責任」が原則ということになります。
金融機関では、お客さまの相談にはいくらでも応じます。
知りたいこと、疑問な点があれば、どんどん金融機関にお尋ねください。
電話でもいいですが、面談された方がよりニュアンスが伝わりやすいですよ。
その対応を嫌うような金融機関は、「いい金融機関」とは言えません。
また、お客さまが相談することによって、担当者のレベルを測ることもできます。
（金融機関の）住宅ローン担当者として、当然に知っているべきことを知っているかどうかで、レベルの低い担当者を配置するような金融機関の体質を見ることもできます。

つい前振りが長くなってしまいました。

> 繰上げのときは繰り上げ手数料がいらないんですよね？（前回は2万円要りました）
繰上返済手数料の規定は、金融機関によって異なります。
ですから、ご質問者さまが利用している住宅ローンがどういう契約に基づいて行われているかが分からなければ、誰にも答えることは出来ません。
前回はおそらく固定期間中の一部繰上返済だったため、21,000円必要だったのではないでしょうか。
「繰上返済手数料は一切不要」、「全額一括返済の場合は繰上返済手数料は一切不要」というところもあります。
「固定期間満了時ならば一部繰上返済手数料は不要」というところもあります。
「固定期間中の一部繰上返済手数料は21,000円、それ以外は3,150円」というところもあります。
ご質問者さまが住宅ローンをご利用になっている銀行の規定、住宅ローンの契約が「固定期間満了時ならば一部繰上返済手数料は不要」ということであれば、繰上返済手数料は不要…ということになりますね。

> 金利も１．９から今はいくらか全然知りません。
こういうことを知ろうとしてください。
いくらでも知ることは出来ます。
借金をしている者の当然の努力だと思って、世の中の経済・金融情勢にも目を向けてください。
でなければ「損」をすることになります。

ところで、固定期間終了後も金利の優遇はありますか？
当初借り入れが５年前ですと「固定期間終了後も全期間優遇○○パーセント」ということをしていたか微妙な時期なんです。
なければ、適用される金利は「店頭表示金利」というものになります。
３年固定を検討されているようですが、２月の主要銀行の店頭表示金利は2.65％～3.10％あたりです。
先日、日銀が追加利上げを行いましたので、３月の店頭表示金利を上げる金融機関が多いと思います。

固定期間終了は９月ですか。
夏過ぎ、参議院選挙の後ですね。
さらなる追加利上げについて、早い時期では「９月」を想定されているエコノミストもいるんです。

ところで、ご質問者さまがご利用の銀行には「２年固定」という固定期間はありませんか？
これはあくまでも個人的な意見ですが…。
２年固定があればそれを選択し、320万円を一部繰上返済します。
２年固定は、固定期間が３年固定よりも短い分、適用金利を低く設定している筈です（２月の、２年固定の店頭表示金利は2.55～2.85％程度、３年固定の店頭表示金利は2.65～3.10％程度です）。
今回の追加利上げにより、２年固定の金利が2.90％になったとして、９月も同じ金利だとします。
そうしますと、320万円を繰上返済することにより、２年固定の固定期間終了とほぼ同時に完済になります。
３年固定で適用金利が3.20％ならば280万円を一部繰上返済します。
そして「私が働きだしてから収入も安定してきたら」を残債を一括返済します。
当然に、２年固定で２年で完済の方が、総返済利息額が少なくて済みますけれどね。

追加利上げがあったといっても、預貯金金利よりも融資金利の方がはるかに高いので、金利が低いうちに返せるものは返してしまった方がお得にはなるんですが。

> 保険は旦那は入っています。
これは住宅ローンの団信ですか？
団信ならば、借入期間中は継続されますが、完済してしまえば終りですから、万が一を考えると、あまり早く返してしまうのも…。

壁の塗り直しは、家の造りによっても違いますが、我が家の場合100万円以上かかりました（築30年目の鉄骨３階建てで、２回目の塗り直しでした）。
「足場」代が結構かかったんですよ～。

お礼

情報が少ない中、ご丁寧にありがとうございました。
２年固定は？ないような気がしますが（地方銀行なので）
もう少し調べてみます。３年しかなくても参考にさせていただきます！
　保険とは生命保険のことで団信とは別に入っているということです。
団信は前回の繰上げの際、減った期間分の保険が返ってきて嬉しかったのを覚えています。ただ、年末調整が減りますが（当たり前ですが）
　なぜ、銀行マンを信用していないかといいますと、前回の繰上げのときにたまたま、知恵がなかったのか（そんな人が銀行員でいいのか？）
　繰上げ返済をしたらどれだけ得になるか（利息が減るか）ときいたところ、「固定期間は２万の手数料をとるし、途中から変動にもなるから
手間なだけですよ。」とめんどくさそうに答えられたので、そこの本店の人に聞きなおしてこんなことをいわれたのですが、というと、
同じ銀行なのに本店の人は「誰が考えても元金を減らすと利息が減るから得ですよね、支店のものが失礼しました」といわれました。
　あのまま、納得してたら繰上げせずだったら・・・（ま、おかしいとすぐわかりましたけど）

回答No.1

koala60

情報が少ないです。旦那様の収入がいくらくらいで、月にいくらためられるのか。繰り上げ返済に手数料がいらないかどうかは契約によると思うのでわかりません。相談者様が働くのは扶養の範囲内なのか、フルタイムで働くのかその間のお子様の保育料などかかってくるのか。

5年で繰り上げ返済もできて貯金も530万できたと考えるなら、130万も残せるのだし私なら全返しをします。金利も上がっているし1.9ではすまないと思うので。

私ならまず情報を調べます。金利と収入と支出かな。