住宅ローンの繰上返済方法

質問

借入：3050万
期間：30年
金利：全期間固定　2.4％
開始：2010年9月
方法：元利均等

上記条件で借り入れをしていますが、2011年1月に500万円を繰上返済しようと思っています。

期間短縮or月々の返済額減額についてはいろいろWebにもあり「期間短縮」にするつもりです。

悩んでいるのは、500万円を「総額」（元金＋利子）にした方が良いか、元金のみで指定するかということです。

また、このタイミングでの500万の金額が良いのかという点についてもアドバイスをお願いします。

今後は年間最低でも200万は繰上返済が可能な状態です。
（今さらながら、MIX　or　変動にしておけば良かったと後悔もしております。固定の選択は正しかったでしょうか？）

お詳しい方からのアドバイスをお願いします。

回答No.2

telesienna · ベストアンサー

収入・支出状況、家族構成がわからないのでざっくりとしたお話になります。

＞悩んでいるのは、500万円を「総額」（元金＋利子）にした方が良いか、元金のみで指定するかということです。
　これは担当者からどちらか選択できますと言われているのでしょうか。私が記憶している限り、期間短縮型繰上返済は元本に充当し、その期間の利息が削減できる仕組みです（私の知識が古いかもしれません）。
　それとも経過利息のことでしょうか。だとすれば特に不利になるわけではないので払うべきかと。ただ金融機関により返済条件があると思いますので、上記の返済方法選択と同様に金融機関に確認したほうが良いと思います。

＞また、このタイミングでの500万の金額が良いのかという点についてもアドバイスをお願いします。
　その前にご承知かもしれませんが念のため。繰上返済で返済期間を短縮した場合、あとで返済期間を延長（月々の返済額が高いので期間延長して額を低く抑える）ということは出来ませんので注意してください。
　あと住宅ローン減税は考慮しなくてもよいでしょうか。減税措置を受けているのであれば、減税額（一般の場合、借入金年末残高×控除率１％）を計算して、繰上返済とどちらが得か判断されたほうが良いと思います。

　繰上返済のタイミングですが、貯蓄が年収の１年前後残る（自分が無収入になってもある程度生活できると安心出来る額）のであれば問題ないかなと。ただ購入住宅が一戸建ての場合、５～１０年おきにメンテナンスされたほうが良いのでその費用を別途用意したほうが良いです。

＞今さらながら、MIX　or　変動にしておけば良かったと後悔もしております。固定の選択は正しかったでしょうか？
　全期間固定金利の場合は返済総額が決まっており、月々の返済額も変動しません。不安定要素が少なく返済計画が立てやすいのは大きなメリットです。これが変動金利やミックスプランの場合ですと、国債金利を常に把握し、状況に応じ機動的にローン計画を修正（繰上返済や借換）していく必要があります。返済額が変動するので返済計画も立てづらいですし、返済総額も後にならないとわかりません。この精神的な差はお金では代えがたいものがあるのではと。
　金利も高くないですし、返済期間を長く設定しており余裕があるようですので現在のローンは無理がないベターな選択だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
住宅ローン減税については悩ましいところで、天秤にかけ、どちらをとるかこれから勉強します。
ベターとの回答にひとまず安心しました。

回答No.1

jk39

年齢や返済何年目なのか、
年収、貯蓄残高がいくらかわかりませんので、
何ともお答えにくいですが、
万が一、失業して次の仕事に就くまでの資金、
つまり余裕資金を残した上で500万円繰上返済するならOKです。

総額か元金のみかについては、
詳しくは担当に聞いてほしいのですが、
対した違いはないのでは？
そうであれば総額。

固定か変動の選択は本当に難しいものです。
例え繰上げ返済がうまく行き、実際の返済期間が短くなり、
結果的に変動より支払総額が高くなったとしても、
将来の払えないリスクを見越した保険だと思えばよいのです。
悪くない選択だったと思いますよ。

お礼

提供情報が少ない中、ご回答ありがとうございます。