大家が自己破産、いつまで現住居に住み続けられますか？

質問

現在、一軒家の借家（定期賃借ではない）に家族で暮らしています。
昨年９月末、銀行（抵当権者）に突然訪問され、「この家の大家（個人）が自己破産、ついてはすぐに出て行け」と言われました。その後仲介の不動産会社と連絡すると、「半年以内には出て行かないといけない」とのこと。驚いて色々調べると・今すぐに出てゆく必要はないらしい・競売になっても半年間は猶予がある
ということがわかり、今に至っています。（銀行マンはどういうつもりだったのか立腹しています）家賃は同じ口座に払い続けています。
我が家は毎年2月末までに転勤辞令の有無がわかり、4月1日付の転勤があれば自己負担なく引越しが出来ます。また子供の今の校区には家族5人の住める賃貸物件が数ヶ月調べた結果、田舎故殆どなく、恐らく今年度辞令がなさそうなので、来年度の辞令まであと1年強（2008年3月まで）住み続けられないか、と思っているのですが・・・（生まれたての子供もいるし、お金も自腹を切らないといけないとかなり負担なので）
但しこの物件の更新が来月3月中旬に迫っており、破産を理由に更新が解除されないか心配です。（自動更新、更新料なしの2年毎契約）
現状抵当権者の銀行は2月末の辞令の有無を待っているらしく、もし無ければ、任意売却→無理なら競売　の流れを考えているようです。
(1)我が家は更新は出来るのでしょうか？また更新や解除通告されるとしたら、どういう方法で相手方は誰になるのでしょうか？
(2)どうしても引越しせねばならないとすれば、立退き料は何処からか貰えるものでしょうか？　宜しく御願い致します。

回答No.5

noname#62235 · ベストアンサー

＃２です。
＞その「半年」、というのはいつが起算日ですか？
参考ＵＲＬをご覧ください。
立ち退きを要求できるのは抵当権者（銀行）ではなく競落人です。
そして、期限は「競落より６ヶ月以内」です。

抵当権者の権利は物件を競売にかけて換金する権利だけであり、所有者ではありませんので立ち退き請求権はありません。
ただ、居住者がいると落札価格が低下することが予想されるので、揺さぶりをかけているのだと思います。

また＃３さんのおっしゃるとおり、そのまま賃貸に出そうと考えている人が競落した場合、立ち退き請求ではなく契約を希望される可能性もあります（ただし、更新ではなく新たな条件で賃貸契約を締結することになるかもしれませんね）。

したがって、競売が終わるまでは住み続けてかまいません。
買い手がつかない限りは、ずっと住み続けられることになります。

お礼

ありがとうございました。
自分でも色々調べてみたのですが、抵当権者の権利と競落者の権利の違いが今ひとつ、わからなかったもので。。。よくわかりました。助かりました。

しばらくは考える猶予があるということで、ホッとしました。

回答No.4

konagoo

No.3です。
あしもとミエミエの物件となりますから市場より安く入手することが可能でしょう。一声三割引か？具体的には債権者と不動産業者との交渉となります。買う側としては、周辺で同様の中古物件の価格を把握しておいて、今の家賃とローンの支払額を比較して交渉すればよろしいかと思います。

リスクは、
＞借り手がつくかわからない状態
ですが、この価格なら誰でも借りるだろうという家賃額をローン支払額の上限に交渉すれば、そのリスク負担だけで２０年後に今の土地建物は名実共にご主人のものになるかも。最初自分たちが住むわけですから有利ですよね。

別に買い煽っているわけではありません。不動産売買は自己責任でどうぞ。くれぐれも価格吊り上げに乗らないようにご注意ください。

お礼

ご親切にありがとうございます！
主人とよく相談して、今後について決めていきたいと思います。

回答No.3

konagoo

(1)本物件を落札された方が新たな大家として契約の意志があれば、更新ではなく新規契約が出来るでしょう。中には家賃収入を見込んで入札する人がいます。賃貸物件を落札する場合、賃借人に対して事前に入居し続ける意志を確認する場合があります。
(2)契約者が破産しているのでは、敷金を含めどこからも貰いようがないと思われます。

あと、ウルトラＣ技として自分で購入または落札する手があります。物件の状態は誰よりもよく解っているわけですし、通常物件より安く手に入り、後に売却も出来るし・・・決して悪くありません。
私なら（たとえ頭金が無くとも）直ぐに登記と任意売却の状況を確認します。
善意無過失のご質問者様は銀行に偉そうなことを言われる筋合いはありません。あなた方が破産するような人に金を貸した結果だろうと思っていて良いのです。←とはいえ正面切って言ったり、怒鳴ってはダメですよ。

補足

ありがとうございます。
主人はおっしゃるように「ウルトラＣ技」、自分たちが買って、転勤が出れば売るか賃貸に出すか？という話もしています。
ただ、将来的に地元に帰る（家を建てる）可能性もある中、売れるか、借り手がつくかわからない状態で、「一時的に」家を買うのが、私としては思い切りがつかなくて・・・

登記簿は銀行が来た翌日に謄本をあげて確認済みです。おかしな筋はついてなかったです。（一行のみの抵当権）

仮に購入とすれば、競売よりは高くなるとしても、一般的に通常の市場より安く買えるものなのでしょうか？また競売は個人で落札しようとするとやはり煩雑ですよね・・・？

回答No.2

noname#62235

立ち退きを要求しているのが、銀行で、その銀行はその不動産を担保に融資していたものを、大家が破産したので抵当権を行使したと思われます。

抵当権の設定と、賃借権の設定（賃貸契約書の日付）の、どちらが前だったかで、賃借権を主張できるかどうかが変わるようです。
おそらく、銀行はその建物の建設費を融資する際に抵当権を設定しているはずで、したがって抵当権の設定が賃借権の設定より先です。
抵当権者と賃借権者の権利は相反するので、どちらが先に設定されたかでどちらが優先されるかが決まります。この場合、抵当権者の権利が優先され、賃借人は賃借権を主張することができません。

結論としては、銀行の人間が言うとおり６ヶ月の猶予期間の間に出て行かないといけません。当然ながら立ち退き料などは支払われません。
契約は破産した大家との契約であり、大家の所有権がなくなった以上すでに失効しています。抵当権者にはこの契約を引き継ぐ義務がありません。

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko20.html

補足

早速ありがとうございます。
すみませんが教えて下さい。
現状、銀行側は競売の申し立て等手続きは何もしていない状態らしいのですが、それでも半年後に出ていかねばならないのでしょうか？
だとしたらその「半年」、というのはいつが起算日ですか？
また銀行は口頭の通知でよいのですか？
御願いします。

回答No.1

T0MT0M

http://www2.ttcn.ne.jp/~jptaa/newpage7.htm
ここの回答の3番を参考に。
地元にも、借地借家人組合とかあると思うので、相談されては如何。

お礼

ありがとうございます！
参考にさせて頂きます。