自己破産と競売について教えてください

質問

父が多額の借金を銀行からしていることが分かり（←母も連帯保証人）、銀行から兄がその借金を引き継ぐか連絡がありました。（任意売却するかどうかとのこと）
父の借金は10年前から支払いをしておらず、延滞金が発生しているそうです（でも督促等はなかったそうで、５年毎に書類に判子を押していたそうです）。
父の借金は
銀行に2000万＋延滞金？1000万（兄が継ぐのであれば500万ほど無しにするとのこと。そんなことが可能なのでしょうか？）
知人に800万
消費者金融に400万
です。
実家の土地を担保にしているらしく上記の３つの順番で抵当に入っているそうです。
兄は引き継がない選択をしたので父母を自己破産させる方向で行こうと思いますが、できれば自己破産は避けたいです。
銀行は兄の返事を待っている状態で、継がないのであれば直ぐに競売にかけると言っています。
銀行が紹介してくれた不動産屋は300坪の土地+築30年の木造家屋に1000万の値段しかつかないと言っていたのですが、
銀行に秘密で見積もりをお願いした不動産屋は3000万（不動産買取）と言っていました。
競売ではどちらの値段が付くものなのでしょうか？
競売がかかる前に破産申し立てをするのと競売がかかった後に破産申し立てをするのとではどちらが現在の家に長く住めるでしょうか？
競売が終わった後に自己破産するかどうかを選択した方がいいのでしょうか？
競売にかかったとして、どのくらいの間現在の家に住むことができるでしょうか？
乱文、申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

回答No.1

manno1966 · ベストアンサー

> 500万ほど無しにするとのこと。そんなことが可能なのでしょうか？
可能です。
遅延損害金を負けてくれると言うのは、交渉の手札としては良く使われた陳腐な手段です。

> 競売ではどちらの値段が付くものなのでしょうか？
おそらくはその中間。
銀行は最低の価格。不動産屋は最高に見積もっての価格と思われます。
不動産と言うのは、3000万円で売り出しても値切られるのが普通で、5～10％の値切りと、手数料で売主の手取りは２割程度引かれた数字となります。
また、競売ですと、通常価格の6割程度の数字になります。

3000万円の8割りは2400万円、その6割りは1440万円。
なので、競売の場合は1500～2000万円程度と推測します。

> どちらが現在の家に長く住めるでしょうか？
50歩100歩。あまり違いは無い。

> 競売が終わった後に自己破産するかどうかを選択した方がいいのでしょうか？
抵当権が破産手続きに優先するから、どちらを選択してもあまり変わりは無い。

> どのくらいの間現在の家に住むことができるでしょうか？
ケースバイケースではあるが、半年程度。

お礼

回答、ありがとうございました。
とりあえず親戚が任意売却の相手になったので立ち退かなくて済みそうです。
自己破産も免れそうです。これから借金の返済をしていかなくてはなりませんが・・・。
親もその方が良いと言っているので協力していこうと思います。

回答No.2

jees8255

その土地・建物の純粋な価値と、抵当権が付いた物件を　その値段で買ってくれるかは別です。
３０００万を提示した不動産屋は、抵当権が解除されない限り　その値段では絶対買ってくれないと思いますよ。
３０００万円は　間違いなく抵当権を考慮しない値段です。他人事だと思って高く評価しただけです。
試しに　その不動産屋に３０００万円なら売りますと言ったとたん　買う買わないとは別とか　逃げられるいでしょう。

お礼

回答、ありがとうございました。
とりあえず親戚が任意売却の相手になったので立ち退かなくて済みそうです。
ゆっくり土地を売っていきたいと思います。