物件の個人売買をするときの住宅ローン

質問

こんにちは。
社宅として住んでいる物件が気に入ったので、会社に相談したところ、
譲ってくれることが決定しました。
そこで、住宅ローンを組んで購入しようと思い、大手銀行へ相談しに行きました。
基本的な審査は通ったのですが、一点、問題が発生いたしました。
今回は、不動産業者を通さずに私の勤めている会社と私が個人的に売買する、というところです。
銀行からは、過去に不動産業者を通さずに、ローンが通ったことがない、という事を伝えられました。

そこで質問です。
１．このような状況下でローンを組めた方はいらっしゃいますでしょうか？
２．不動産業者を通すとなると、だいたい幾らぐらい（物件価格の何%程度）の費用がかかるのでしょうか？
３．他に解決策があればご教授いただけないでしょうか？

なにぶん、不動産業者を通さないで通常より安価に購入できるというところも私としては相当なメリットだったので、何とか解決策を見つけ出したいです。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

53r · ベストアンサー

１．このような状況下でローンを組めた方はいらっしゃいますでしょうか？

　ありますよ。身内のものが地主から土地を購入する際に、不動産業者を通さず、ローンを組んでいます。仕事上でも経験しています。

２．不動産業者を通すとなると、だいたい幾らぐらい（物件価格の何%程度）の費用がかかるのでしょうか？

　物件価格の３％＋６万円が仲介手数料です。ほとんどの業者さんがこれに加えローン手数料を請求します。１０万なんていうとんでもない請求の場合もあります。ちなみに私はローンの手続きを全部自分でしましたので、業者さんの方からいただけませんと仰いました。

　不動産業者を通す大きな意味は、買主、売主を見つけることと物件の調査説明をすることです。賃借物件の購入は、いずれも不要なのですから、不動産業者を通す意味がありません。中には、売買価格の交渉の為に依頼することもありますが質問者様の場合はこれも決まっているのですから全く無駄です。

　その銀行も不動産業者を通さないと融資できないなんて、無能さを公言しているようなものです。必ず、ローンを組んでくれる銀行があるはずです。大手ではなく、地銀や信用金庫も当たられてはどうでしょうか。

３．他に解決策があればご教授いただけないでしょうか？

　融資の審査では、売買契約書等も必要になります。どのみち登記手続きは司法書士が行いますので、早い目に依頼して、売買契約書の作成から頼まれることもアリです。大した費用はかからないはずです。
　それから、不動産業者さんは、用途地域、容積率、建蔽率、接道義務等についても重要事項証明で説明されるわけですが、個人間売買の場合は、当事者で調べる事になります。特に接道義務を果たしていないと再建築が出来ませんので重要です。（もっとも、マンションならこれらの調査は不要です）
　もし、調べ方が解らなかったり、面倒であれば、これも含めて司法書士にお願いされてもいいと思います。

お礼

ご丁寧な回答、ありがとうございます！
非常に参考になりました。

>不動産業者さんは、用途地域、容積率、建蔽率、接道義務等についても重要事項証明で説明されるわけですが、個人間売買の場合は、当事者で調べる事になります。特に接道義務を果たしていないと再建築が出来ませんので重要です。
この辺りは過去に役所に行き、すべてクリアになっております。
接道関係も問題ありません。

今回の銀行は、その事項を不動産業者に責任を持たせたい、というようなニュアンスがあったのかもしれません。
しかしながら、私も知識不足だったために、何故、不動産業者を通さなくてはいけないかの詳細理由を問うことができませんでした。
他の銀行なども当たってみますが、今回の銀行ともう一度連絡を取ることになっているので、今回ご回答いただきました内容も踏まえ、問いつめてみようと思います。

ちなみに、
>用途地域、容積率、建蔽率、接道義務等についても重要事項証明で説明
これは、不動産業者が重要事項証明書を発行するということでしょうか？

回答No.5

e_fudousan

＞最悪、単に、”接動OK！”みたいな説明だけで数百万円とられてしまうようなことになってしまうことだけは避けたいです。
ちなみに、会社は数年前にある不動産業者から購入していますので、その時の資料を見せてもらえたらとも考えております。

当然ですね　で　提案ですが　その購入した不動産会社に
重要事項説明など　事務処理をお願いしてみたらいかがでしょう
事務処理だけだから　手数料を安くしてくれと
頼むのもいいでしょう
司法書士に頼むのもいいんですが　重要事項の説明はできません
つまり　責任が出てこないんです
不動産業者が入ると　宅建業法という法律も出てきます
いざとなったら　都道府県庁にある「宅地課　もしくは不動産業課」
などにいけば処罰の対象になったりします
後は　作った契約書　重要事項説明などを事前に見せてもらい
確認してみましょう
不動産コンサルタントの会社を利用するのも一つの手段です

参考URL：

http://www.sakurajimusyo.com/

回答No.4

53r

＞　これは、不動産業者が重要事項証明書を発行するということでしょうか？

　ごめんなさい。重要事項説明書です。宅地建物取引主任の資格を持った方が、重要事項を説明され、書面を交付されます。

　不動産の権利関係は司法書士が処理しますし、都市計画法上の問題も建築基準法上の問題も既に役所で調べてクリアされているなら、なおさら、個人間売買でしたいですよね。

　もし、業者さんが入らなければ住宅ローンの融資が出来ないのであれば、ローンの借換えなんかもできないことになってしまいます。かつては結構いい加減な審査をしていましたから、前に他の銀行が融資してるんだから、というのはおかしいですから。

　数年前に会社が業者さんから購入されているのなら、先に書いた重要事項説明書を持っておられるはずです。写しを提出すれば、物件が違法建築ではないという1つの証明にはなると思います。

　尚、個人間売買で住宅ローンを組まれたのは、２年ほど前の話です。

　ただ、契約については、契約の内容、当事者の意思ごとに違ってきますので、よく説明してください。社宅ですので後々トラブルことはないと思いますが、住宅ローン特約条項（住宅ローンが通らなければ白紙解約できる）は入れたほうがいいでしょう。通常使う定型的な契約書は、当事者に公平なように出来ていますのであまり心配される事はありませんが、瑕疵担保特約条項や、危険負担の条項はよく理解するようにしてください。

お礼

住宅ローン特約条項、なるほど、個人的に進めていくと忘れそうなポイントです。頑張ってみます！

回答No.3

e_fudousan

私は業者ですが
銀行が問題にしているのは まさしく重要事項説明の部分です
通常 物件を調査し 告知しなければいけない部分など
細かいところまで納得して買う
というような責任を誰が持つのか
そこで 銀行はリスク回避をしたいので 業者を通すように言って来ます

昔は（10年以上前）は成立するケースもありました
ただし プロパーローンと言って 銀行の保証会社を通さず
支店単位での貸し出しをするパターンでした
ですが プロパーローンは金利も高いし
購入者と銀行の付き合いが無いと難しいかもしれません

長い目で見たら 業者を通しておいた方がいいのでは？
判らない事 知らなかった事が見えてくるかも知れません
リスク回避には必要なお金だと思います

お礼

ご回答、ありがとうございました。

確かに業者を通したほうが良い場合もありますが、
信頼できる業者かどうかを私が見極められるかどうかがわかりません。

最悪、単に、”接動OK！”みたいな説明だけで数百万円とられてしまうようなことになってしまうことだけは避けたいです。
ちなみに、会社は数年前にある不動産業者から購入していますので、その時の資料を見せてもらえたらとも考えております。

回答No.1

noname#104909

ご相談された、銀行はお勤め先の会社とお取引のある銀行でしょうか
そうでなければ、会社とお取引の銀行でご相談されたほうが良いと思います、会社の信用で不動産を通さずにローンが組めると思います。
銀行でもそのようなプランを用意しているところがあります。
まずは、お勤め先の経理部より銀行の担当者を紹介してもらいましょう。

お礼

お世話になっております。
ご指導、ありがとうございます！
教えて頂きました方法も探ってみます。
ありがとうございました！